지역을 제대로 안다는 것 (한가해보이 멘토님) [에이스2반 험블]

안녕하세요!

겸손하고 열정적인 투자자 험블입니다 :)

이번 주말, 뜨겁게 설레이는 여름학기의

첫 반임장을 다녀왔습니다.

하나를 질문드리면, 열 이상을 가르쳐주시고자

우리의 입장에서 상세하게 설명해주시는,

한가해보이 멘토님과 함께한 시간을 복기하며

투자자로서의 사고과정을 닮아가려 합니다.

수요를 제대로 안다는 것은

임장을 제대로 한다는 것

입지 요소를 결정하는 것 중

가장 중요한 것은 당연히

강남과의 물리적 거리 혹은

교퉁수단을 이용한 접근성입니다.

그리고 우리는 막연히

'이 지역은 강남하고 더 가까우니까

강남으로 출퇴근 하고자 하는 수요가 많을거야'

라고 생각하는 경우가 많습니다.

물론 대부분의 경우는 그렇습니다만

꼭 그렇지 않은 경우도 살펴볼 수 있습니다.

그래서 임장하며 제대로 지역을 살펴보고자

노력하는 것이 정말 중요합니다.

A와 B라는 지역 중 A가 B에 비해

강남접근성이 더 좋을 수 있지만

반면에 B는 A가 갖지 못한 탄탄한 직장

택지의 규모, 안정적인 학군 등을 바탕으로

A지역과 비슷한 수요를 가질 수도 있습니다.

이 모든 것은 네이버 지도 위에서

강남접근성을 체크하는 것만으로 알 수 없습니다.

내가 임장을 하며 어떤 동선을 지나갈 것인지

그리고 그 지역 사람들의 모습은 어떠한지

그들은 어떤 생활을 하고 있는지

그래서, 왜 이 지역에 살고자 하는지

이를 잘 파악해야만 합니다.

한가해보이 멘토님과 함께 임장을 하다 보면

놀라는 순간이 많을 수 밖에 없습니다.

이 지역 사람들은 어떤 동선으로 주로 다니는지

아침의 모습은 어떠한지, 낮과 밤의 모습은 어떠한지

출퇴근은 주로 어디로 하는지

마치 어제 임장을 오셨던 것처럼

지역의 모습을, 지역 사람들의 모습을

생생하게 설명해주십니다.

부동산 투자자로 성장해오며

부동산은 사람들의 삶이라는 것을 배웠습니다.

그런데, 정작 현장에서는

사람들의 삶을 보고자 했는지

돌아보게 되었습니다.

너무 수치적인 것에만 매달리진 않았는지

그래서 정작 중요한 본질을 놓치진 않았는지

생각해볼 수 있는 시간이었습니다.

공급을 디테일하게 본다는 것은

실제 지역 사람들의 움직임을 안다는 것

우리가 투자 의사결정을 할 때

안정적인 전세 운영을 위해

입주예정단지 즉, 공급물량을 파악하는 것은

정말 중요한 부분입니다.

내가 투자하고자 하는 단지 주변에는

어떤 단지가 입주할 예정인지 파악하고

대응을 준비하기 위함인데요.

보통은 주변에 입주물량이 있으면

전세가 쌓이고, 전세를 빨리 빼기 위해

상대적으로 전세가가 낮아지고

저렴한 전세가 덕분에 주변의 수요를

끌어들이는 부분 때문에 기축 단지들의 경우

일시적으로 전세가가 하락하는 모습을 보입니다.

그런데, 현재 임장하는 지역에서는

인근에 큰 입주가 없었음에도

일정 기간 전세가가 하락하는 모습을

보이는 단지가 있었습니다.

사람들이 정말 좋아하는 랜드마크 단지임에도

일정기간 전세가 꽤나 하락했지만

그 요인을 쉽게 찾아볼 수 없었습니다.

제가 놓쳤던 부분은 바로

2년 혹은 4년 전 입주단지의 재계약 시점입니다.

신규 입주 단지는 없었지만

유독 그 단지의 전세가가 하락했던 이유는

비슷한 전세가격을 형성하고 있던

조금은 더 입지가 좋은 신축 단지 때문이었습니다.

입주 2년차를 맞이하며 만기가 되는 물건들이

쏟아져 나오기 시작했고 그 물건들이 결국엔

신규 전세 물량이 되며 전세 수요의 이동이 발생했습니다.

1. 신축 단지들 중 2년차(4년차, 계약갱신청구권 이후)

만기시점이 다가오는 단지는 있는가?

2. 공급의 영향을 살펴보고자 하는 단지의 전세가 수준과

비슷한 수준의 전세가를 형성하고 있는가?

(직접적인 영향을 줄 수 있는 가격대인가?)

3. 충분히 영향을 받을만한 권역 내에 있는가?

(지역 내 사람들이 이동하고자 하는 수요가 있는가?)

앞으로 투자 검토를 할 때는

공급물량의 디테일한 파악을 위해

위 세 가지의 질문에 스스로 답해보려 합니다.

무언가를 잘 하기 위해서는

일단 하고 봐야 한다는 것

최근 읽었던 책 중에서

'일대빨'이라는 용어가 있었습니다.

일단, 대충, 빨리의 줄임말인데요.

완벽하게 준비가 되었을 때 하는 것보다

일단 빠르게 실행하는 것이

더 나은 결과를 가져다 줄 때가 있으니

일단, 대충, 빨리 시작하는 습관을 가져보자는 내용입니다.

멘토님께서도 가장 강조해주시는 부분입니다.

맞을까 틀릴까 고민하기 보다는

일단 하고 생각하는 것

임장도, 임장보고서도, 글쓰기도 모든 것에서

고민의 시간을 줄이고 일단 하는 것

무엇이든 해나가야만 피드백을 받을 수 있고

이를 보완하며 지난 번보다 조금은 더 성장할 수 있습니다.

그런데, 이걸 해볼까 저걸 해볼까

이렇게 하는 게 맞나, 이렇게 하는 게 더 나은가

고민이 깊어질수록 행동이 늦어지게 됩니다.

돌아보면 저는 생각 없이(?) 행동했던 적이 많았는데

투자자로 성장하기로 마음먹고, 목표를 설정했을 때

이렇게 생각 없이 행동했던 시간들이 없었다면

지금처럼 꾸준히 해나가기 어려웠을 거란 생각이 듭니다.

뭐라도 했기에 피드백도 받을 수 있었고

뭐라도 했기에 실수하고 부딪히며 배울 수 있었고

뭐라도 했기에 작은 성공경험들도 해볼 수 있었습니다.

여전히 저도 고민하는 시간들이 있지만

멘토님의 말씀을 들으며, 고민은 내려두고

일단 하는 것이 얼마나 중요한지

다시 한 번 떠올리며 다짐할 수 있었습니다.

이른 아침부터 저녁까지

쉴 새 없이 아는 것을 나눠주신

한가해보이 멘토님, 진심으로 감사드립니다.

하나를 질문드려도 모든 것을 알려주시고자

멘토님의 사고 과정, 판단 과정을 아낌없이

모두 말씀해주셔서 정말 많이 배울 수 있었습니다.

해주신 말씀들을 되뇌이며

3개월 후에는 멘토님의 사고 과정과

최대한 비슷해질 수 있도록 노력하겠습니다.

오늘도 여전히 웃으며 함께해주시는

우리 에이스2반 모든 분들께 정말 감사합니다.

함께 성장하고자 마음 열어주시고

서로 먼저 돕겠다고 하시는 모습을 보면서

정말 많이 배우는 하루하루를 보내고 있습니다.

늘 솔선수범하며 우리반 모두가 성장하고 성과낼 수 있도록

최선의 최선을 다하는 3개월 보내겠습니다!