[연식]
지방에서 신축(연식)이면 다 좋은 것이 아니다.
같은 신축이여도 수요에 따라 수익이 크게 차이날 수 있다.
연식 외 지방의 세세한 선호도를 파악할 수 있어야 한다.
[인구규모]
인구 규모가 크다고 무조건 수요가 탄탄한 것은 아니다.
천안 불당지웰더샵 84가 8억대
대전 서구 황실타운은 공급이 많아서 오르지 않았던 시기에 울산 남구 현대홈타운은 공급이 없어 더 큰 수익을 거뒀다. 즉, 같은 인구규모여도 시장 상황에 따라 수익이 달라진다.
레벨업 : 그렇다면 대전은 현재 투자할 수 없을까? → 그렇지 않다. 공급이 많은 만큼 매매가가 많이 눌려있다.
- 실거주 투자를 한다. 2. 전세 기간을 공급 피해서 3년, 1년 반 등등으로 조건을 맞춰서 투자한다.
=>공급이 많다고 무조건 투자를 못한다고 생각하지 말자. 지금 다니는 지역에서도 당장아니여도 기회를 무조건 줄 것이다
생활권 정리
- 생활권 순위 - 분임 / 단임 / 매임 이후
- 임장 느낌 - 환경,학군,상권, 사람과 분위기
대장 가격 - 랜드마크 단지 가격과 선호도
분임 결론
- 이 지역의 우선순위로 볼 곳이 어디일까?
이 지역의 선호도는 무엇일까?
단임
단지별 선호도 파악(단지 주변 환경 - 있어야 할 것과 없어야 할 것 체크) → 투자 우선순위 정하기
단지 - 관리상태 / 주차상태 / 동간 거리
→ 단지 선호도가 이해가 안되면 전임, 매임을 통해 해결한다.
단임중
단임때 초등학교, 연식, 가격에 대해 조원들이랑 이야기 해보기
선호요소와의 거리 체크(4km 정도 기준으로 갈 수 있다, 없다 판단)
이 정도까지는 투자할 수 있겠는데? 를 판단해라
BM리스트
1)
★★시세지도 - 가격분석★★ → BM
입지 좋은 신축 // 입지좋은 준신축 / 입지좋은 구축 : 매매가/ 전세가 가격대 정리
투자분석 : 해당생활권에 대한 코멘트 정리
단지 아실 비교 붙여보기
생활권 선호도 정리해보기
시세그루핑 코멘트 적어보기 → 가격 왜곡 찾아보기
시세 그루핑에 지역별 랜드마크 비교를 간단히 적으면 좋지 않을까?
매임 → 꼭 결과 남기자
2)
모의 매물문의 - 저환수원리
상대적으로 희소한 선호도를 찾아라!
지방투자의 핵심 3요소
- 신축
- 환경
- 지역 선호도
3)
앞마당 매매가, 전세가 , 매물 갯수
절대적,상대적 저평가 여부 , 투자검토 1page 정리 BM
→ 기회있는 단지 PICK까지
4)
BM
5분위 시세표
- 절대가 5개 단지 비교 - 저평가 확인
- 투자금 5개 단지 비교 - 나에게 맞는 투자 확인
- 절대가 투자금 +- 위아래 비교 - 협상 OR 시장 변화 대처
- 투자 가능선과 투자 우선순위 - 우선순위 먼저 확인
- 기존 투자 물건과 비교 확인 - 포트폴리오 구성 역전세 리스크
→ 5분위 뽑아보고 피드백 받아보자
BM포인트들이 넘치는 명강의였습니다.
프메퍼 튜터님이 그동안 얼마나 값진 시간들을 보내신지 느낄 수 있었습니다.
그 값진 경험을 레버리지할 수 있도록 해주셔서 너무 감사합니다.
그동안 고민했던 부분이나 더 성장할 수 있는 포인트들에 대한 가이드라인을 명확하게 주셔서 너무 좋았습니다.
감사합니다 프메퍼 튜터님!!
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