안녕하세요. 투자중 고민이 생겨 조언을 얻고자 글을 쓰게 되었습니다.
현재 상황을 간략히 설명드리면…
전세 거주중 + A지방 입지 안좋은곳 청약 당첨(25. 10. 준공예정/ 중도금 현납, 잔금 부족/ 2년후 매도 생각중) + 갭투자로 A지방 입지 좋은곳 준신축 소유(전세 만기되는 2년후 아이들 학교문제로 입주할 생각입니다.)
청약된 곳에 입주해야 할지? 전세를 줘야 할지? 고민입니다.
청약된 곳에 입주를 하면 당장은 기존 빌라 보증금으로 잔금 해결 가능하지만, 재정상 전세 줬을시 대비 2년간 -1200만원 정도 손실 발생합니다.
청약된 곳을 전세로 주면 보증금으로 잔금을 지를수는 있으나, 2년후 매도시 매수자가 한정될까 걱정됩니다. 현재, 입주장으로 전세가가 낮게 형성되어 있으며, 거래가 활발하지 않습니다. 배우자는 낮은 전세가로 세줄봐에는 우리가 들어가 살다 매도하면 매수자의 폭이 넓어져 거래하기도 좋다고 합니다.
아니면, 청약된 아파트 매도하고 새로운 매물 알아보는게 좋을까요?
현재 분양가가 84기준 4억중후반으로 형성되고 있어 상대적으로 분양가가 낮은 저희매물이 상승여력이 있다고 판단되지만, 청약된 아파트(전세로 셋팅했을시)와 갭투자한 아파트 만기 시점이 한달 내외로 차이나 자금 융통에 어려움이 생길까 이또한 걱정됩니다.
이래저래 고민이 많아지는 날들이 계속되어 이렇게 조언을 얻고자합니다.
시간내어 읽어주셔서 감사합니다.
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댓글
안녕하세요 쑤쑤vv님,
청약에 당첨된 아파트를 매도할지 고민이 많으신 것 같습니다.. ㅠㅠ
1. 청약 당첨된 아파트에 입주/전세 고민
지역 및 단지가 정확히 어딘지 알 수 없어 답변 드리기가 어렵지만
지방이고 입지가 좋지 않다는 전제하에 장기적으로는 시세차익을 보고 매도해야할 자산이라는 것을 전제로 답변 드립니다
말씀하신것처럼 입주 시점에 전세를 준다면 입주장에서는 전세가를 높게 받을 수가 없기에 매매가-전세가와의 갭이 벌어지기 때문에 매도가 쉽지 않다는 단점이 있는데요 (시장 상황이나 해당 지역의 전세 상황에 따라 다르겠지만 통상적으로 그렇습니다)
가족들과 합의를 하여 주담대 원리금 연 1200만원이 감당 가능한 수준이라면 충분히 거주하면서 매도를 고려해볼 수 있겠다는 생각도 듭니다
저라면 기존에 투자한 준신축 단지에 실거주하실 생각이 있으시기 때문에 최대 거주 기한은 최대 기존 투자물건 전세 만기시점 안으로 잡되, 그 안에 실거주 하면서 매도한 이후에 투자한 아파트로 입주를 하시는 것도 고려해볼 수 있을 것 같습니다
2. 수익이 났다면 분양권 전매도 고려
분양가가 매우 낮은 수준에 받으신 것 같아 보입니다
수익이 났다면 매도도 고려해볼 수 있을 것 같은데요
저라면 매도하고 갈아탈 수 있는 자산이 더 좋다는 전제 하에 수익이 많지 않아도
분양권 상태에서 전매를 하고 갈아탈 수 있을 것 같습니다
투자하신 단지 및 자산 상황을 자세히 알 수 없어 러프하게 답변드릴 수 있는 점 참고해 주시기 바랍니다
자세한 투자 로드맵 혹은 매도 코칭을 받아보시는 방법도 추천 드립니다~!
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쑤쑤님 안녕하세요! 기 투자 물건을 보유하신 상태로 청약 물건의 운용 방향성에 대한 고민을 하고 계신 것 같습니다. 지역과 단지, 그리고 쑤쑤님 가족의 재정 상황을 알 수 없기에 말씀드리기가 조심스럽지만 저라면 이런 점들을 먼저 고려 해 볼 것 같습니다. 감당 여부에 대한 부분입니다. 2년뒤 청약 물건을 손익과 관계없이 반드시 매도하는 계획이 아니라면 수익이 날 때까지 보유 해 가시는 과정에서 기존 물건들의 임차 만기 등의 리스크를 감당 할 수 있을지를 먼저 면밀히 따져 볼 것 같습니다. (가용 금액, 긴급 변통 가능 금액(개인 변통, 대출 등)) 아내분께서 말씀해 주신 것처럼 실입주 한다면 세낀채로 투자자에게만 매도해야하는 물건보다는 실입주 매수자에게도 선택지가 될 수 있다는 점은 맞습니다. 분양가 대비 현 시세가 어느정도 차익이 있는 것처럼 보여집니다만 아시다시피 지방은 공급에 영향을 굉장히 크게 주고 받기 때문에, 입주 2년뒤 시세가 어떻게 될지는 보수적으로 판단할 것 같습니다. 도시가 작을수록 한개 단지라도 그 영향이 더 민감할 수 있습니다. 실제 광역, 중소도시의 입주의 경우 대장 단지라 할지라도 입주 시 2년차가 지났음에도 시세가 입주 장과 거의 유사한 경우도 있습니다. 어떤 선택이 더 벌 수 있는 선택일지에 대한 고민 만큼이나 어떤 선택이 덜 잃고 덜 망할 수 있는 선택일지 먼저 고민해 볼 것 같습니다. 만약 입주 아파트의 전세를 놓기로 결정하였을 경우 기 투자 물건과의 잔금 일정이 겹칠 경우 보증금 반환 여력이 부족하거나 주담대 등으로 대응이 어려운 상황이라면 최대한 만기 날짜가 서로 겹치지 않도록 노력 해 볼 것 같습니다. 2년 6개월 계약 또는 3년 계약 등이 있을 수 있겠습니다. 장기 보유 할 수 있는 자산이 아닐 수 있으므로 도리밍님께서 말씀해주셨듯 단지의 가치와 개인 상황을 토대로 운용 측면에서의 자세한 상담을 통해 의사 결정을 내려보시면 좋을 것 같습니다. 의사결정에 조금이나마 도움이 되었으면 좋겠고, 화이팅입니다!
