안녕하세요
오늘도 부동산 노트를 만들어 나가는
스프링북 입니다.
지방에서 투자하는 법
지방에서의 투자는 좋은 물건을 찾아내는 역량이 핵심입니다. 이를 위해 반드시 필요한 것이 임장과 임보를 정확하고 체계적으로 수행하는 방법입니다.
이번 프메퍼님의 실전반 강의는 임장과 임보의 기초부터 투자 물건을 실제로 찾는 방법까지, 투자로 이어질 수밖에 없는 실전 프로세스를 단계적으로 배울 수 있는 과정이었습니다.
특히 임장과 임보가 단순한 현장 답사나 보고서 작성으로 끝나는 것이 아니라, ‘투자 물건 발굴’이라는 목표 아래 긴밀하게 연결된 과정이라는 점을 깊이 새길 수 있었습니다.
많은 앞마당을 쌓더라도 그것이 투자로 이어지지 않으면 의미가 없습니다. 이번 강의를 통해 임장과 임보의 진정한 가치와 중요성을 다시금 깨달을 수 있었습니다.
분임, 단임
이번 실전반 강의에서는 임장을 준비하는 것부터 임장 후 정리하는 방법까지 구체적으로 단계별로 배울 수 있었습니다.
머릿속으로 막연히만 알고 있던 임장을 실제 투자로 연결하기 위해 어떻게 준비하고, 현장에서 무엇을 보고, 돌아와서 어떻게 정리할지를 체계적으로 설명해 주셔서 꼭 적용해 보고 싶다는 생각이 들었습니다.
특히 나무위키나 지도를 단순히 정보 검색으로 끝내는 것이 아니라, 임장과 자연스럽게 연결해 활용하는 방법을 배울 수 있었던 것이 인상적이었습니다. 다음 임장지에서는 이 부분을 반드시 적용해 보려고 합니다.
강의에서 강조하신 것처럼 ‘선호도가 무엇인지 파악하는 것’이야말로 투자에서 가장 중요한 출발점임을 다시금 깨달았습니다.
지역의 핵심 입지가치를 정확히 이해하기 위해서는 자료 분석과 현장 임장을 통해 그 가치를 체득할 수 있어야 하고, 임장 후 가격을 붙여 볼 때 ‘내가 본 가치’가 맞아야만 저평가 여부를 제대로 판단할 수 있다는 점이 깊이 와닿았습니다.
또한 분임 전, 분임 중, 분임 후의 전 과정에서 끊임없이 질문을 던지고, 궁금증을 만들어내야 한다는 점이 매우 중요했습니다.
예를 들어 학원이 밀집한 지역을 다니면서도 ‘왜 학원이 많은가’, ‘그것이 입지 가치에 어떤 영향을 주는가’라는 질문을 하지 않는다면, 그 지역의 진짜 입지 가치를 파악할 수 없다는 점이 크게 남았습니다.
단지 임장과 단지 분석 단계에서도 분임에서 스스로 던진 질문들을 하나씩 확인하고, 그것을 종합해 가격을 보고 가치와 매칭해보는 연습이 필요하다는 점이 실전적으로 도움이 되었습니다.
더 나아가 전임과 매입 과정에서 이러한 질문을 통해 부족한 부분을 메워가야 한다는 점도 기억에 남습니다.
마지막으로, 핵심 입지가치를 파악했다면 ‘내가 보는 단지’와 그 가치와의 거리 역시 매우 중요하다는 점을 강조해 주셨습니다.
학군, 직장, 교통 등 대부분이 접근성과 밀접하게 연결되기 때문에, 지도에서 가까워 보여도 실제로 걸어보고 시간과 동선을 확인하는 것이 필수적이라는 것을 배울 수 있었습니다.
이번 강의는 단순히 ‘많이 보는 것’이 아니라 ‘제대로 보고, 질문하고, 가치를 연결하는 것’이 임장의 본질임을 일깨워 준 소중한 시간이었습니다.
가설검증, 매임
이번 강의에서 특히 인상 깊었던 부분은 가설검증의 개념이었습니다.
처음에는 단순히 ‘현재 기준으로 상위 TOP3 지역을 선정하고, 시간이 지난 뒤 그 판단이 맞았는지 검증하는 과정’ 정도로만 이해했지만, 강사님의 설명을 들으며 그 이상의 깊은 분석이 필요하다는 것을 알게 되었습니다.
과거 시장을 되짚어 지금과 유사한 시기를 찾고, 그 시기의 시장 흐름과 단지 흐름을 분석한 뒤, 현재 시장과 단지 흐름에 대입해 보는 방식은 단순한 예측을 넘어 ‘확신’을 만들어가는 과정이라는 것을 체감할 수 있었습니다.
처음에는 과거 시장과 현재 시장을 분석한다는 것이 나에게는 너무 어려운 일이라고 느껴졌지만, 강사님이 알려주신 방식대로 하나씩 따라가 본다면 나도 충분히 할 수 있겠다는 용기를 얻을 수 있었습니다.
또한, 그동안 매물임장 후 정리를 잘 하지 못했던 저에게 ‘매임(매물임장 정리)’의 중요성을 다시금 일깨워 주는 강의이기도 했습니다.
기초반에서도 매임을 배웠지만 실천하지 못했던 저에게 이번 강의는 스스로를 돌아보게 하는 계기가 되었습니다.
정말 내가 간절했다면 왜 매임을 꾸준히 하지 못했을까 하는 반성이 들었고, 지금뿐 아니라 미래의 투자 기회를 위해서라도 반드시 매임을 습관화해야겠다는 다짐을 하게 되었습니다.
그리고 마지막으로 타겟 가격 설정에 대한 강의도 매우 실질적인 도움이 되었습니다.
단임을 하면서 실거래가 데이터를 넣어도 그것을 어떻게 해석해야 할지 몰랐는데, 이번 강의를 통해 적정 가격을 도출하고, 나만의 타겟 가격을 설정하는 구체적인 방법을 알 수 있었습니다.
무조건 가격 네고를 시도하는 것이 아니라, 시장 흐름을 고려한 ‘적정 가격’에 대한 기준을 스스로 세워야 한다는 점, 그리고 기회가 왔을 때 빠르게 잡기 위해서는 나만의 가격 기준이 반드시 필요하다는 점이 크게 와닿았습니다.
이번 강의는 투자에 있어 ‘단순히 보는 것’이 아닌, 과거와 현재를 비교하며 가설을 세우고, 데이터를 기반으로 행동하고, 철저히 정리하는 실전적인 자세가 얼마나 중요한지를 다시금 깨닫게 해 준 소중한 시간이었습니다.
비교평가
이번 강의에서 가장 크게 배운 것 중 하나가 바로 “비교평가”의 본질과 필요성이었습니다.
같은 투자금이라도 더 높은 수익을 가져가기 위해서는 반드시 비교평가가 필요하다는 점을, 실제로 같은 시기에 같은 투자금이 들어갔음에도 시간이 지나며 가격 차이가 크게 벌어진 사례를 통해 명확히 이해할 수 있었습니다.
그동안 저도 비교평가가 어려워서 그래프부터 보고 단편적으로 해석하려 했는데, 이번 강의를 들으며 그것이 일종의 ‘정답지를 먼저 보고 문제를 푸는’ 태도였다는 걸 깨달았습니다.
그래서 이번에는 프메퍼님의 비교평가 방식을 벤치마크(BM)하여, 내 임보 작성에도 제대로 적용해보고자 합니다.
무엇보다 비교평가의 본질이 가격이 아니라 가치라는 점을 명확히 배웠습니다.
정확한 비교평가를 위해서는 가격표를 보는 것보다 먼저 가치를 파악해야 하고, 이를 위해서는 지역 전체의 가치 → 구 단위의 가치 → 생활권의 세분화 → 개별 단지의 가치까지 단계적으로 살펴봐야 한다는 점이 매우 인상 깊었습니다.
특히 생활권을 나누어 보는 작업의 중요성을 강조하신 것이 기억에 남습니다.
생활권을 내 시야로 재구성하면서, 실제로 개별 단지를 살펴볼 때 더 세밀한 가치를 발견하고, 개별 단지 비교평가의 정확도를 높일 수 있다는 점을 깨달았습니다.
또한 강사님께서 강조하신 것처럼, 단편적으로 인구수, 직장, 호재, 가격만 보는 식으로는 정확한 비교평가가 성립되지 않는다는 점을 깊이 새길 수 있었습니다.
가격이 싼 것만 보고 고르는 것은 본질을 놓치는 것이며, 결국 잘못된 투자로 이어질 수 있다는 경고로 받아들였습니다.
강의에서 다룬 절대적 비교평가와 상대적 비교평가의 개념도 매우 유익했습니다.
이전에는 무조건 ‘싼 시장부터’ 보자는 생각이 강했는데, 아무리 가격이 싼 시장이어도 그 안에서 가치를 먼저 파악하는 것이 선행되어야 한다는 점을 이해할 수 있었습니다.
특히 울산과 천안을 비교평가하는 실제 예시가 매우 인상적이었습니다.
울산과 천안 모두 ‘좋은 생활권’에 있는 단지였지만, 애초에 두 도시는 동일한 선상에서 단순 비교할 수 없고, 천안은 울산보다 한 단계 아래에서 비교해야 한다는 설명을 들으며, 각 도시의 가치를 제대로 아는 것이 비교평가의 핵심임을 깨달았습니다.
이러한 분석은 단순히 데이터를 보는 것으로는 절대 알 수 없는 부분이라는 점이 크게 와닿았습니다.
또한 강사님께서 강조하신 이분법적인 사고를 버리라는 메시지도 인상 깊었습니다.
투자에는 하나의 정답이 있는 것이 아니라, 각자의 상황과 목표에 맞는 판단이 필요합니다.
‘나라면 어디를 선택할까?’라는 질문을 스스로 던져보는 것이야말로 진짜 비교평가의 출발점이라는 점을 명확히 배우게 되었습니다.
이번 강의는 비교평가의 본질을 이해하고, 가치 중심으로 사고를 전환하는 계기가 되었으며, 앞으로 투자할 때 반드시 적용해야 할 매우 소중한 인사이트를 얻을 수 있었습니다.
실전투자
마지막 강의는 지금까지 배운 모든 내용을 실전 투자로 이어지도록 적용하는 방법을 다루는 시간이었습니다.
이번 실전반 과정을 통해 가장 크게 깨달은 점은 “공부에 그치는 것이 아니라 반드시 투자까지 이어지도록 준비해야 한다”는 것이었습니다.
강의에서 배운 ‘나에게 딱 맞는 투자 후보를 찾는 방법’ 은 특히 인상적이었습니다.
실전반에 참여하면서 놀랐던 점은 많은 동료 수강생 분들이 강사님의 방법을 실제로 적용해 투자까지 이어간 경험을 나누었다는 점입니다.
이전에는 솔직히 ‘내가 정말 이렇게 해서 투자할 수 있을까?’ 하는 의문이 있었지만, 이번 실전반을 통해 ‘이제는 반드시 투자로 이어지도록 해야겠다’는 각오를 다지게 되었습니다.
또한 그동안 잘 하지 못했던 ‘앞마당 정리’의 중요성을 다시 한 번 깨달았습니다.
이전에는 자료를 수집하는 데만 집중했다면, 이번 실전반에서는 앞마당을 정리하고 분석한 뒤, 다음 단계로 넘어가야 한다는 점을 분명히 배웠습니다.
앞마당이 정리되어야 5분위 시세표를 들고 다음 시장을 살펴볼 수 있다는 개념이 매우 현실적이고 실전적이었습니다.
무엇보다도 현장의 중요성을 절감할 수 있었습니다.
강사님께서 들려주신 “3등이었던 물건이 네고를 통해 1등이 된 사례”는 정말 강하게 남았습니다.
현장에 나가지 않았다면 결코 만들 수 없었던 기회였다는 이야기를 들으며, 투자자는 책상 위에서 고민만 하는 것이 아니라 발로 직접 나가서 기회를 만들어야 한다는 사실을 다시 새길 수 있었습니다.
이번 실전반에서 저도 기존에 잘 하지 못했던 매임과 전임을 시도하면서, ‘이건 네고가 된다면 내가 살 수도 있겠다’ 싶은 물건들을 실제로 찾을 수 있었습니다.
이 과정을 통해서 결국 투자는 책상 위가 아니라 현장에서 만들어가는 것임을 뼈저리게 배웠습니다.
마지막으로, 이번 강의에서 “정말 투자자로서 성장할 수 있는 방향”을 배울 수 있었습니다.
제가 이번 실전반을 들으면서 가장 강하게 느낀 것은 “모른다고는 못하게 해주겠다”는 강사님의 의도였습니다.
지역 진입 단계부터 실전 투자까지 하나하나의 과정을 세세히 알려주시고, 자신의 노하우를 솔직하게 전수해 주신 덕분에, “내가 적용만 하면 반드시 투자할 수 있겠다”는 확신을 얻을 수 있었습니다.
이번 실전반은 단순한 강의가 아니라 투자자로서 한 단계 성장하도록 이끌어 준 소중한 경험이었습니다.
-적용할 점
반드시 튜터님의 별표를 적용한다.
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