안녕하세요!
겸손하고 열정적인 투자자 험블입니다 :)
이렇게까지 더워도 되나 싶을 정도의
무더위가 잠시나마 한 풀 꺾이고
선선한 바람이 부는 기분 좋은 날씨네요!
오늘은 우리가 투자할 때 정말 중요하게 봐야 할
공급물량에 대한 이야기를 해보려 합니다.
우리는 전세 레버리지 투자를 하기 때문에
공급물량과 그 영향을 미리 파악하는 것이 중요합니다.
주변에 신규 아파트가 입주를 하게 되면
한 순간에 많은 매매/전세 물량이 쏟아져 나오기 때문에
상대적으로 낮은 가격이 형성되는 기간들이 발생합니다.
이처럼 공급물량은 가격에 영향을 미치기 때문에
내가 투자를 한다면, 혹은 투자를 고려하고 있다면
앞으로 발생할 리스크가 있음을 인지하고
이에 대응하기 위해서 미리 준비해야 합니다.
그런데, 현재 상황은 서울/수도권 뿐만 아니라
지방의 일부 지역들도 공급물량이 줄어들고 있습니다.
부동산 가격의 본질은 수요와 공급에 기반합니다.
따라서 지금처럼 향후 공급물량이 줄어드는 추세라면
수요가 변하지 않는 지역에 한해
전세가가 상승할 가능성이 높다고 볼 수 있습니다.
그렇다면, 앞으로 입주물량이 부족하니
공급에 대한 리스크는 크게 신경쓰지 않아도 될까요?
대부분은 그럴 가능성이 높지만
일부는 아닐 수도 있다고 생각합니다.
입주 후 4년차가 되는 단지들은
우리에게 리스크를 가져다 줄 수도 있습니다.
입주 후 돌아오는 공급물량
앞에서 말씀드린 것처럼 대부분의 지역에서
입주예정 물량이 부족한 것은 사실입니다.
하지만, 우리는 한걸음 더 들어가서
내가 투자한 단지, 투자를 고려하고 있는 단지 인근의
입주 4년차를 맞이하는 물량도 주의할 필요가 있습니다.
과거 사례를 살펴보면
안양시의 신축 대단지 래미안 메가트리아와
군포시의 랜드마크 단지인 래미안 하이어스를
예로 들어볼 수 있습니다.
안양시의 래미안 안양메가트리아라는 단지는
1호선 안양역과 명학역을 통해 서울 접근성이 양호하고
상대적으로 신축 대단지의 희소성을 지닌
안양 내에서 선호도가 높은 단지입니다.
군포시의 래미안 하이어스 역시
구축 비율이 높은 군포시 내에서 상대적으로 연식이 좋은
브랜드 대단지로 랜드마크 역할을 하고 있는
선호도 높은 단지입니다.
안양/군포/의왕은 서로 인구이동을 주고받는
하나의 권역으로 볼 수 있는데요.
당시 안양권역의
2018년 입주예정물량이 적었던 것에 비해
래미안 하이어스의 전세가가 일시적으로
하락한 모습을 볼 수 있습니다.
조금 더 자세히 살펴보면
2016년 입주한 래미안 안양메가트리아의
2년차 전세 만기가 도래하며 한순간에 전세물량이
많이 쏟아져 나온 것을 확인할 수 있습니다.
안양권에 눈에 띄는 입주가 없었음에도 불구하고
서로 영향을 주고 받을만한 범위 내에 있으면서
전세가 수준이 비슷한 래미안 하이어스는
입지가 더 좋은 래미안 메가트라아의 전세물량이
늘어나면서 전세가가 하락하는 모습을 보여주었습니다.
당시에는 계약갱신청구권을 사용할 수 없었기에
입주 2년 후 영향을 주는 모습을 보였지만
지금은 전체적으로 전세물량이 부족하고
전세가 또한 상승하고 있는 추세이기 때문에
대부분 계약갱신청구권을 행사하는 경우가 많습니다.
그렇기 때문에, 입주 후 4년차가 되어
전세만기 물량이 나올 가능성이 높습니다.
당시 수도권 대규모 입주장의 영향도 분명히 있었지만
당분간 과거와 비슷한 대규모 입주장이 없는 상황에서는
이런 물량을 주의할 필요가 있다고 생각합니다.
그래서 내가 투자한 단지 혹은 투자를 고려하는 단지
인근의 입주 4년차를 맞이하는 단지의 전세물량도
리스크로 고려할 필요가 있습니다.
앞으로 해야할 일
우리는 이미 투자를 앞두고
공급물량에 대한 파악과 대응을 하고 있습니다.
그리고 지금같은 시장상황에서는
이 모든 것이 기우에 불과할 수도 있습니다.
다만 아무리 작아 보이는 리스크라도
그것이 나에게 다가오는 순간에는
굉장히 크게 느껴질 수 있습니다.
리스크가 1으로 보일지라도
그것이 나에게 오면 100이 되는 것이에요.
그러니 철저히 대비해야 합니다.
한가해보이 멘토님
따라서 앞으로는 이 세 가지만
더 적용해보시길 추천드립니다.
1. 내가 투자한 단지 혹은 투자를 고려하고 있는
단지 인근의 4년 전 입주단지 확인
2. 입주단지의 전세가 수준이
내 보유물건의 전세가 수준과 비슷한지 확인
3. 내 보유물건의 만기시점과 겹치는 지 확인
서울/수도권은 부족한 입주물량, 규제로 인한 수요 제한 등
다양한 이유로 앞으로 계속 전세가가 상승할 수 밖에 없는
환경이 충분하다고 생각합니다.
다만 내가 보유한 단지는 그렇지 않을 수도 있습니다.
그러니 위 세 가지만큼은 꼼꼼히 살펴보시고
언제든 대응할 수 있는 준비를 할 수 있어야 합니다.
비가 그치면 다시 폭염이 온다고 합니다.
너무 더운 시간에는 잠시 실내에서 쉬어가며
임장 정리 등을 하면서 체력관리도 잘 하시고
뜨거운 여름, 무사히 이겨내시길 응원드립니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
그럼 이제 제2의 직업, 월급쟁이 투자자로서 경험한 실제 투자 이야기를 어서 들려주세요.☺️
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