• 나에게 특히 인상 깊었던 점

  - 임장도 체계적으로 배울 수 있어서 좋았지만 이후의 시세트래킹과 관리하는 방법까지 배울 수 있던 점이 인상깊었습니다.

•   꼭 적용해보고 싶은 점

  - 배운대로 앞마당 관리하다가 언젠가 선물같은 1호기 만나고 싶어요

1. 실력을 키우는 임장보고서와 임장 시작하기

 1) 지역분석의 순서

 2) 앞마당

  - 주당 20시간 정도 인풋을 들여

  - 분위기 임장 → 단지 임장→ 매물임장 까지 완료한 후

  - 1개의 임장보고서를 작성하여

  - 그 지역을 투자자로 파악하는 것

  -결과로 남겨야 하는 것

   => 수도권/지방 내에서 지역의 입지가치를 안다

   => 지역사람들이 선호하는 동네, 단지를 안다

   => 투자 가능 여부를 판단한다

2. 입지가치 스스로 분석하고 투자할 수 있는 방법

 1) 임장보고서 작성단위=구

  (1) 서울 : 구

  (2) 경기 : 시/구

  (3) 지방광역시 : 구

 2) 임장보고서 체계

  (1) 지역개요 : 지도와 특징, 인구형황, 가구소득 => 개괄적 정보를 확인(미리보기)

  (2) 입지분석 : 직장, 교통, 학군, 환경, 공급 => 사람들이 살고 싶은 곳인지 확인(가치확인)

  (3) 시세분석 : 시세입력, 시세지도 => 살 수 있는지 확인(가격확인)

  (4) 투자결론 : 단지분석, 매물검토와 투자결론 => 투자여부 결론(투자의사결정)

   *관통하는 키워드 : 우선순위

 3) 임장보고서 주요 활용 사이트

  (1) 월부닷컴(강의과제꿀팁) : 임장보고서의 모든 자료

  (2) 네이버부동산 : 매물호가, 단지정보

  (3) 통계포탈 : 사업체(종사자), 지역별 사회조사보고서

  (4) 카카오맵 : 지도, 편의시설

  (5) 부동산지인 : 공급물량, 인구이동, 평당가

  (6) 행안부 : 주민등록인구

  (7) 아실 : 실거래가, 학군, 최고가아파트, 매매전세그래프

  (8) 호갱노노 : 거주민이야기, 학원가 상권, 개별호재, 매매전세그래프

  (9) 시청 홈페이지 : 행정구역, 기본현황, 도시계획(재개발재건축)

 4) 지도의 종류와 활용

  (1) 일반지도 : 위치, 거리

  (2) 지적편집도 : 용도 지역

     => 공업지역(파란색) : 유통센터, 지식산업센터 =제육볶음

     => 상업지역(분홍색) : 상업지역(금융,보험,오피스거리/ 소비상권, 쇼핑, 구시장) = 브런치

     => 어떤 용도가 있는지 : 주거기능, 직장기능

     => 특징적인 시설은 뭐가 있는지 : 교통시설, 관공서, 선호/비선호 시설

        ex) 백화점, 농산물도매시장, lg사이언스파크

  (3) 위성지도 : 지역 지형

  (4) 행정/법정 경계 : 행정구역, 법정구역

   => 지도상 어디 위치하는지

   => 강남과 직선거리

   => 지역 내 ‘동‘ 구분을 확인 : 카카오맵 법정경계

 5) 인구 = 주택수요 

  - 몇명이 살고 : 인구수

  - 어떤 사람들이 살고 : 연령별인구

  - 어디로 이사가는지 : 전입전출

  (1) 확인방법 : 주민등록 인구통계 행정안전부 → 주민등록 인구 및 세대현황, 네이버에 ‘OO구 인구‘ 검색

   - 지역 내 주민등록 인구수 확인 : 거주 수요의 크기를 확인

    => 지방에서 중요 : 지역위상과 직결

   - 지역의 인구 증감 확인

    => 인구증가하는 곳 : 신축입주, 직장증가, 교통개선

    => 인구감소하는 곳 : 주택노후, 학교부족, 집값부담

(2) 연령별 인구

  - 부동산 지인 → 지인 빅데이터 → 인구/세대수 → 지역선택

  - 인구연령별 특징

   => 20+30대 : 교통편리, 20평대 선호

   => 10대+40대 : 학군지, 학교, 학원가, 30평대 선호

   => 영유아(~9세)+30대 : 신축 선호

   => 50+60대 : 오래된 거주민

 (3) 전입전출 : 주변지역 공급

  - 호갱노노 → 인구 → 최근 1년 세팅

   => 전출/전입여부는 중요하지 않음 : 퍼센트가 중요

   => 인구이동 탑3 분석 : 탑3 입주물량도 살펴봐야 한다

   * 임보 6개 이상 썼다면 주변지역과 위상 고려해서 공급의 영향력을 생각해보자

 6) 가구소득 : 월평균 가구소득

  - 국가통계포탈 → 국내통계 → 기관별 통계 → 지방자치단체 → OO시 사회조사 보고서

   => 주변지역과 상대적 위상 파악 : 상승장에서 상승폭에 영향

   => 주택 구매력 파악

3. 직장, 교통, 학군으로 본 지역 입지 분석

 1) 입지분석

  (1) 수도권 

    - 직장 : 종사자수

    => 30만명 이상 : S

    => 20만명 이상 : A

    => 10만명 이상 : B

    => 그 외 : C

    - 교통 : 업무지구 적정성

    => 강남 30분 이내 : S

    => 강남 1시간 or 부도심 30분 이내 : A

    => 부도심 1시간 이내 : B

    => 그 외 : C

   - 학군 : 중학교 학업성취도

    => 95% 3개 이상 : S

    => 90% 3개 이상 : A

    => 85% 3개 이상 : B

    => 그 외 : C

   - 환경 : 백화점, 대형마트

    => 백화점 2개 이상 : S

    => 백화점 1개 이상 : A

    => 대형마트 1개 이상 : B

    => 그 외 : C

   - 공급 : 3년 예정평균 공급

    => 적정수요 0.5배 이하 : S

    => 적정수요 1배 이하 : A

    => 적정수요 1배 초과 2배 이하 : B

    => 적정수요 2배 초과 : C

  (2) 지방

  - 인구 : 인구수(시단위)

   => 300만명 이상 : S

   => 200만명 이상 : A

   => 100만명 이상 : B

   => 50만명 : c

  - 직장 : 종사자수, 수도권과 기준 동일

  - 학군 : 학업 성취도,  수도권과 기준 동일

  - 환경 : 백화점, 마트, 수도권과 기준 동일

  - 공급 : 3년 공급물량, 수도권과 기준 동일

  - 교통 : 업무지구 접근성

   => 자차이동 15분 이내 : S

   => 자차이동 30분 이내 : A

   => 자차이동 40분 이내 : B

   => 자차이동 40분 이상 : C

 2) 지역별 입지 중요도 차이

  - 서울, 경기 : 직장>교통>환경=학군

  - 인천 : 직장>교통>환경

  - 5대광역시 : 인구수>직장>학군

  - 중소도시 : 인구수>직장>환경

 3) 직장

  - 수도권 7대 업무지구 : 강남, 광화문, 여의도, 가산, 판교, 마곡, DMC

  - 적용

   => 구 단위로 ‘종사자 수‘로 양적평가

   => ‘직장인 연봉‘ 수준으로 질적 평가

  -확인방법 : 국가통계포탈 → 기관별 통계(지방자치단체)OO시 → OO시 기본통계 → 사업체 → 종사자규모별 사업체수 및 종사자

  - 직장인연봉 : 호갱노노 → 직장인 연봉 → 지역별 클릭 → 동별 클릭

 4) 교통

 5) 학군

  - 최상위 학군 : 학원가 500개 이상

  - 상위 학군 : 학원가 200개 이상

 6) 환경

  - 스타벅스 드라이브 스루가 많다 =  휑하다

  - ‘아파트가 밀집된 동네의 쾌적함’도 거주 만족과 가격 상승에 큰 영향을 줌

  - 적용

  => 백화점 : 현대, 신세계, 롯데, 갤러리아

  => 대형마트 : 아웃렛, 지역백화점, NC백화점, 홈플, 롯데마트 등

 7) 공급

  - 입지 좋은 곳에 공급이 많다 : ‘신축’ 입주로 거주 환경이 좋아지므로 중장기적으로 입지개선효과가 있음

  - 입지 좋지 않은 곳에 공급이 많다 : ‘신축’ 입주로 거주 수요가 떠날 수 있음

  - 적용

  => 해당 지역의 3년 평균 공급물량을 확인 (구) 단위 평가

    * 임보 7개부터 : (시) 단위 평가

  => 전출입관계 TOP3 지역의 공급도 확인

   * 전출입 TOP3 지역의 공급이 인구의 1.0% 초과이명 ‘임장지’에 직접적으로 영향을 줄 수 있음(질적으로 고려-위치,      입주 단지 세대수 등)

   => 입주물량 확인방법 : 부동산지인 → 수요/입주 → 구 선택

   => 주변지역 공급 확인방법 : 부동산지인 → 수요/입주 → 수요입주플러스

  8) 작성법정리

  => 입지분석은 의식적으로 수요와 연결해서 생각 하기 : ‘사람들이 좋아하고 살고 싶은 곳일까?’

4. 하락장에 꼭 알아야 할 것

 1) 호재

  - 상승장 : 기름

  - 하락장 : 찬밥 

 2) 입지를 개선시키는 호재 3가지

  (1) 교통 : 주요직장(수도권 7대 업무지구) 접근성 획기적 개선

   => 철도 개발 ex) 동북선, GTX, 신안산선

  (2) 환경 : 극적인 환경 개선(대규모 신축 입주, 신규택지)

   => 재개발, 재건축, 뉴타운, 신도시 ex) 동대문, 동작구, 서대문, 구성남, 대구 및 부산 구도심, 3기 신도시)

  (3) 일자리 : 일자리의 획기적 증가(외부 수요 유입)

   => 산업단지, 기업유치 ex) 방사광가속기, 판교 테크노밸리  

  3) 확인방법

  - 교통 : 아실 → 교통망(착공까지 보고 들어갈 것)

  - 재개발, 재건축 : 아실 → 재재(사업시행인가 보고 들어갈 것)

  - 구글링

5. 임장 구체적 적용

 1) 사전준비

 - 상상과 예측

  (1) 언제 : 임장하고자 하는 지역을 가보기 전에

  (2) 무엇을 : 짧은 시간동안 부동산 투자자의 시선으로 지역을 파악하는 것

  (3) 어떻게 : 지도(위성지도, 일반지도)/지적편집도-빈땅유무/분위기 예측, 나무위키-그 지역의 과거/현재를 상상

  (4) 왜 : 짧은 시간에 핵심(빈땅유무/특징)을 파악. 임장의 기대감과 흥미를 유발

 - 정리

  (1) 위성지도 : 빈 땅/지형파악

  (2) 일반지도 : 아파트/주택가 구분

  (3) 연령별인구 : 신도시택지/구축택지/주택가 구분

  (4) 지적편집도 : 상건의 모습

  (5) 나무위키 : 지역에 대한 흥미 유발/발전 & 확장방향 파악 

 - 단계별 분위기 임장

  (1) 1단계(6개월 이하) 생활권 구분

  (2) 2단계(6개월~1년) 생활군 구분+ 생활권별 선호도 우선순위

  (3) 3단계(1년 이상) 생활권 구분+ 생활권별 선호도 우선순위 + 입지파악

 2) 분위기 임장

  (1) 수도권 : 중심지가 아닌 외곽이라도 인접한 동네와 같은 생활권을 공유할 수 있으므로 모든 동네 분위기 임장 필요

    => 업무지구 규모, 주요 지하철역 혼잡도(교통), 주요 상권(환경)

  (2) 지방 : 하나의 생활권이 형성될 정도로 규모를 갖추지 않는 외곽 동네의 경우에는 분위기 임장 필요하지 않음

    => 주요 상권(환경) 아파트 몰려 있는 곳의 모습

 3) 핵심 체크리스트

  (1) 직장

   => 직장의 규모는 어떠한가? : 강남, 시청 등 규모가 큰 업무지구 모습 확인

   => 직장 주변 사람들의 모습은 어떠한가? : 정장/작업복

 * 우선순위 : 직장의 규모, 젊은 사람들이 출근하고 싶은 느낌, 사원증 차고 다니는 사람들이 많은지 몸소 체험 후 정리

      후순위 : 주요 직장 연봉, 직장명 검색

  (2) 교통

   => 출퇴근 환경(혼잡도) : 앉아서, 혼잡하지 않게 출퇴근할 수 있나(으악 으악 으악)

 * 우선순위 : 평일 하루~이틀 정도 시간을 내서 강남 출퇴근 혼잡도 확인

      후순위 : 주말에는 혼잡도 체크가 어려우므로 패스, 집에서 버스 노선표, 버스 도착 간격파악 

  (3) 학군

    => 학원가의 종류&모습 : 학원가 주변에 유해시설이 있는지, 부모님 라이딩 or 학원버스

 * 우선순위 : 학원가의 종류 및 주변 유해시설 확인, 저녁시간 학원가 모습

      후순위 : 학업성취도율, 특목고 진학율 검색, 초품아 여부

  (4) 환경

    => 사람들이 좋아하는 환경인가? 신도시 느낌, 세탁소, 편의점 등 거주지 상권 구성여부

    => 유해시설이 있는가? : 유흥시설, 공장, 교도소, 비행장 등

    => 지형이 어떠한가? : 언덕의 정도

    => 사람들의 연령대가 어떠한가? 신혼부부?중년부부?어르신?

    => 지방 : 택지(신도시느낌)> 아파트 多> 아파트 1개

 * 우선순위 :아파트가 몰려 있는지/ 상권의 종류(성호/유해), 신도시 느낌/지형/사람의 연령대 등 확인(임장 시 촬영)

                 ex) 성호생활권 : 병원, 학원가, 대형마트, 유기농마트, 명품의류 편집샵 등

      후순위 : 상가에 입점한 모든 점포의 종류를 파악하여 의미 부여/ 모든 요소를 채워야 한다는 강박감

                   유해시설이 없는 것이 중요

6. 시세분석

 1) 시세입력 : 생활권별 개별단지 시세 분석

  - 이유 : 앞마당 시세를 기억해야 하니까

  - 최소 월 1회

  - 단계별 목표

 - 방법 : 네이버 부동상 → 지역 선택 → 지역명 검색

 - 기준

  => 매매 호가 : 매매 1~3층/탑층 제외 최저가 매물(저층: 패스)

  => 전세 호가 : 층 무관/ 최저가 다음 가격

      * 거래가 활발할 때는 최고가를 작성

  => 네이버 호가가 없다면 : 3개월 이내 실거래 → KB시세(일반평균가) → 전화임장 

  - 작성기준

  (1) 300세대이상 전용 84이하 면적 전수조사

  (2) 평형은 공급면적 기준

  (3) 매매가 : 저층(3층 이하) 제외 네이버 호가 중 최저

  (4) 전세가 : 최근 최고 실거래가와 호가 중 낮은 것

  (5) 전고점 : 21. 1.~22.12.31. 사이 가장 높은 가격

  (6) 전저점 : 21. 1. 이후 가장 낮은 가격

  (7)최대하락률 : 전고점 대비 전저점까지 하락률

  (8) 상승률 : 전저점 대비 현재 네이버 매도 호가 상승률

  (9) 하락률 : 전고점 대비 현재 네이버 매도 호가 하락률

  (10) 기준가 : 전고점 대비 15%하락한 가격(기준으로 삼을 매수가)

  (11) 세대수 적어 매물 없거나, 신축이라 전고점, 전저점 거래 없을 경우 비워둠

 2) 시세지도 : 생활권별 개별단지 시세 분석

 - 작성목적

  (1) 생활권 입지, 단지위치, 시세 분석(초보~10개 미만)

  (2) 저평가 여부, 가격형성특징 찾기(10개 이상)

7. 앞마당 관리법

 1) 관리법

  (1) 앞마당을 만들고 생활권 우선순위 결정

  (2) 생활권에서 최고가 단지,  매전차가 ‘종잣돈+1억’을 만족하는 단지(없는 경우 제외)를 시세트래킹 양식에 추가

  (3) 최소 월1회 매매가(4층 이상 최저가), 전세가(최저가)를 트래킹

  (4) 앞마당을 늘리면서 반복

  (5) 매매-전세 차이가 줄어들면 가치가 가장 좋은 생활권의 선호 단지부터 전수조사 진행