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열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
주우이, 너바나, 자음과모음
안녕하세요 20대 2년차 투자자
채너리입니다 :)
감사하게도 이번 학기에
ACE에 선발되어 진행하고 있는데요,
지난 학기에도 이번 학기에도
멘토님/튜터님들로부터
동일하게 들었던 피드백이 있어서
글로 작성해 보려 합니다.
1. 단지 임장 잘 하고 계시나요?
제 경험을 짧게 얘기해보려고 합니다.
저는 월부 와서 처음에 단지 임장 할 때,
한 단지를 보는데 무조건 10분을 썼습니다.
(넘길 때도 많았죠)
쪽문은 어디에 있는지,
바로 옆에 초등학교가 있는데 연결 돼 있는지,
안에 있는 조경이나 놀이터 상태는 어떤지 등
체크리스트에 있는 것을 하나하나 보기 위해서
정말 발에 불이나게 뛰어다녔죠.
(그래서 단지 임장이 늘 제일 힘들었어요 ㅎㅎ)
그러나 이제는 어느 정도 단지에 대한
느낌과 데이터가 머릿속에 쌓이다보니
슬슬 단지임장을 대충하기 시작했습니다.
문주를 봤을 때, 들어갔을 때
"좋은 단지"와 "안좋은 단지"에 대한
감을 잡았다고 생각한거죠.
그러면서 어느 순간 부터
"아 여기는 좋네~" 혹은
"아 여기는 별로네~" 라고 말만 하고
다음 단지로 넘어가기 시작했습니다.
어느새 저에게 단지 임장과 단지 분석은
빨리 해치워야 하는 숙제처럼 돼 있었습니다.
"제가 여러분들의
지난 달 임보 전부 다 보고 왔거든요?
근데 단지 분석을 제대로
한 사람이 한명도 없더라고요.
구축 투자 할 때는 이거 되게 중요해요."
보이 멘토님
2. 이런 선택이
어떤 결과를 만들까요?
역설적으로 저는 현장 임장을 다녀와서는
느낌만 기억하기 일수였고,
'지도를 많이봐야 한다'는 말에 꽂혀
현장을 다녀왔음에도 지도만 보고
단지의 가치를 판단하기 일수였습니다.
예시를 살펴보겠습니다.
부천 상동에 있는 두 단지를 가져 왔는데요,
대우유림이안과 효성센트럴타운 아파트 입니다.
해당 지역 내에서는 엄마들이
석전초등학교를 좋아하며
상동역 5번, 6번 출구 사이에는
학원가가 정말 바글바글 합니다.
교통이 중요한 베드타운의 특성을 고려해도
두 단지 모두 역까지 도보로 거리도 비슷하고,
초등학교 접근성, 학원가 접근성을 고려하면
대우 유림이 훨씬 유리해보이죠.
그럼 이제 두 단지의
가격 흐름을 한번 붙여볼까요?
예상했던 것과 달리, 전고는 비슷하지만
진달래효성이 대우유림보다 늘 비싼 흐름을 보여주고
심지어 하락장을 지난
지금은 더욱 더 높은 상승세를 보여주고 있습니다.
평형대 구성도 똑같고,
역접근성도 똑같은데
왜 이런 현상이 나타나는 걸까요?
3. 핵심은 쾌적성입니다.
핵심은 단지의 쾌적한 느낌의 차이였습니다.
쾌적성이란, 내가 들어갔을 때
살고 싶은 느낌이 드는 단지입니다.
예전 말로 하면, "부내나는 단지"로
표현할 수 있을 것 같아요.
진달래 효성은 동간 간격이 굉장히 넓고
딱 들어갔을 때 "살고 싶다"는
느낌을 주는 곳입니다.
동간 거리도 굉장히 넓고 쾌적한 데다가,
지하 주차장도 엘베로 연결되어 있어서
사람들이 상당히 편리성을 느끼죠.
부천에서 좀 사는 사람들이
대형 평형에 대한 수요를 못느끼면
가장 먼저 찾는 단지 중 하나입니다.
반면 라일락대우 유림의 경우
단지의 쾌적성이
연식대비 좋기는 하지만
진달래 효성에 비해서는 떨어지는 편입니다.
지하주차장 또한 연결이 되어 있지 않아서
비가 오거나, 눈이 오면 상당히 불편해지죠.
아무리 초등학교가 조금 더 가깝고,
학원이 조금 더 가까워도
결국 단지의 쾌적성의 차이로 인해서
이런 차이가 결정되는 것이었습니다.
2016년 1월, 둘 다 매매가가 4.18억으로 같았고,
당시 전세 시세 또한 비슷했습니다.
비슷한 투자금과 비슷한 매매가에서,
누군가는 라일락대우 유림을,
누군가는 진달래 효성을 선택했을겁니다.
단지 임장을 제대로 하지 않은 이유로
가치에 대한 왜곡이 생겼고,
이로 인해 현재 기준으로
시세 차익이 1.1억이상 벌어지게 됐습니다.
진달래 효성이 더욱 거래가
많은 것까지 고려했을 때,
갈아타기 측면에서 훨씬 더 유리하겠죠.
4. 비역세권이라도 좋아합니다
두 단지는 너무 차이가 미비해보였나요?
그럼 하나만 더 살펴보겠습니다.
수지구에 있는 진산마을 삼성5차와,
신정 7단지 상록입니다.
신정 7단지 상록은 역까지 도보 8분거리로
사실상 한 블럭만 가면 역이 나오고,
진산마을 5단지는 앞에 강이 흐르고 있어서
역까지 꽤나 걸어가야 하는 단지입니다.
(물론 도보로 접근 가능합니다)
역세권이 중요한 4급지 이다보니,
진산마을 삼성5차보다
신정 7단지가 좀 더 비쌀거라고 생각했으나
실제 결과는 위에 보이는 것처럼
진산마을 삼성5차가 좀 더 높거나
비슷한 흐름을 보여주는 것을 볼 수 있습니다.
이는 평형대 구성에서 오는
단지의 쾌적성 차이가 있는데요,
평형대가 국민 평형인 59와 84로만 이뤄진
7단지 상록 대비해서
대형 평형이 많이 섞인 진산삼성 5차는
세대당 주차 대수가 무려 0.5대나 차이나는 모습을
보여주고 있는 것을 확인 할 수 있습니다.
이렇듯 구축 투자를 고려하게 된다면
단순히 우리가 배웠던
역세권인지/비역세권인지를 넘어서서
단지 별 쾌적성 또한 굉장히 중요해집니다.
그래서 단지임장을 더더욱 꼼꼼히 해야하고,
현장에서 사람들의 모습은 어떤지,
동간 간격, 조경
평형대 구성에 따른 주차 상태 등을
잘 따져 보아야 합니다.
"퉁쳐서 생각하지 않고
단지 단위로 가치를 볼 수 있어야 해요.
구축 투자에서는 쾌적성이 굉장히 중요합니다.
내가 살고 싶은가, 이걸 생각해보면 돼요"
보이 멘토님
꼭 단지 임장 꼼꼼히하고,
현장에 대한 모습을 최대한 단지 분석에 녹여
더 좋은 자산을 취득하여
1.1억의 시세차익을 더 챙기시면 좋겠습니다.
긴 글 읽어주셔서
감사합니다!
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