안녕하세요 부주낙낙입니다
지난 달, 6월 27일에 보도 된 6.28 가계부채 강화방안 이후로 부동산 시장에서의 여러 소식들이 들리고 있습니다. 서울과 수도권 내집마련/투자에 관심이 있는 사람, 이미 내집마련/투자이 진행 중인 사람 혹은 지방에 계획을 두고 관심을 멀리 두고 있는 분들이 계실 것 같습니다.
다소 빠르게 진행된 방안이기도 하고, 그 후에 어떤 곳에 어떤 식으로 영향이 있었는지 살펴보고자 했습니다.
이 글을 읽고,
1)규제 내용 자체에 대한 이해
2)규제 후 일어나는 부동산 상황들
3)규제 상황 아래에서 할 수 있는 대응들
이 세가지에 조금이나마 도움이 되었으면 하는 마음으로 작성했습니다.
*필요하신 목차로 이동하여 읽으셔도 좋을 것 같습니다😊
목차)
규제 내용 자체에 대한 이해
규제 내용 간결 정리
규제 이 후 뉴스 기사 살펴보면서 이해하기
규제 내용에 대응하기
규제 내용 자체에 대한 이해
1. 주택담도대출의 제한
2. 생활안정자금 대출 제한
3. 소유권 이전 조건부 전세대출 금지
4. 신용대출 및 정책대출 규제
*이번 규제는 지방은 해당되지 않고, 수도권과 규제지역(현재 기준 강남구, 서초구, 송파구, 용산구)에 해당하는 이야기입니다.
1. 주택담보대출의 제한
한도
우선은 대출 한도입니다. 대출 한도가 6억원으로 제한이 되었습니다. 예를 들어, 9억원의 집을 구매하기 위해서 단순 계산을 하면 대출이 6억원까지 나오기에 현금이 적어도 3억이 있어야 한다는 뜻입니다. (주의할 점은 대출이자의 월 상환액이 저축액의 50% 내외 수준을 넘으면 생활이 힘들어질 수 있는 점은 주의하셔야합니다)
주택수
이미 주택이 있는 분이라면, 대출이 아예 나오지 않을 수 있습니다. 1주택자라면 기존 주택을 6개월 내 매도한다는 조건하에 주택담보대출이 가능합니다. 기존의 일시적 1가구 2주택의 비과세 특례조건(신규 주택 취즉 후 기존주택을 3년 이내에 매도하면 양도세 비과세)이 사실 상 강화된 것이라고 생각할 수 있을 것 같습니다. 현실적으로 대출없이 두번째 주택을 실거주로 사기에는 쉽지 않아보입니다.
2주택자 이상이라면 아예 주택담보대출이 불가능합니다.
실거주 의무
주택담보대출을 이용하였다면 6개월 이내에 전입을 해야합니다.
대출 만기
주택담보 대출의 만기를 30년으로 제한하였습니다. 만기 기간을 늘릴 수록 DSR(소득에 따른 대출 한도)의 한도를 늘릴 수 있어, 더 높은 가격대의 물건을 구매할 수 있던 것이 규제된 것으로 생각할 수 있습니다.
2. 생활안정자금 대출 제한
주택을 담보로 하여 받는 생활안정자금의 한도를 1억원으로 제한하였습니다. 추후 기사에서 나오겠지만, 몇 년 뒤 실거주 목적으로 미리 임차인이 있는 물건을 매수한 집주인의 경우 내집마련을 위한 주택담보대출이 원활하게 되지 않을 수 있습니다.
3. 소유권 이전 조건부 전세대출 금지
주택을 매수하고, 동시에 전세입자를 구해서 잔금을 하는 방식에서 전세입자의 전세자금대출이 금지되었습니다. 기존 주택을 투자하는 투자자와 입주예정 신축단지의 분양에서 전세입자를 통해서 잔금계획을 세웠던 분들에게 제한을 주는 사항입니다.
4. 신용대출 및 정책대출 규제
신용대출이 연 소득 이내로 제한되었습니다. 예를 들어 연봉 5,000만원이었던 A씨가 이전에는 약 1억원 내외의 신용대출을 받을 수 있었던 한편 이제는 연봉인 5,000만원의 한도로 대출을 받을 수 있게 되었습니다.
그 외 생애최초 구입목적 시 LTV 한도 감소(70%), 정책대출인 디딤돌(매수)과 버팀목(전세)의 한도가 대상별로 축소되었습니다. 추가로 전세대출의 보증비율이 80%로 강화되었습니다.(기존90%)
규제 내용 간결 정리
1. 주택담대출의 제한
-한도 : 6억원
-1주택자 : 6개월 내 처분 조건
-2주택자 : 불가
-실거주 의무 : 6개월이내 전입
-대출만기 : 30년 제한
2. 생활안정자금 대출 제한
-한도 : 1억원
3. 소유권 이전 조건부 전세대출 금지
4. 신용대출 및 정책대출 규제
-신용대출 한도 : 연소득 이내
-생애최초 LTV 70%, 정책대출 한도 축소
-전세대출 보증비율 80%
규제 이 후 뉴스 기사 살펴보면서 이해하기
https://www.hankyung.com/article/2025070730501
갭투자 막히자…'전세 승계 매매'로 우회
갭투자 막히자…'전세 승계 매매'로 우회, 부동산 프리즘 허점 드러나는 '6·27 대책' 전입 후 의무거주 기간도 없어 경매는 매매사업자 대출 가능
*주요 내용
-전세 승계 방식의 매수사례 증가
-전세퇴거자금 대출의 한도 1억원
-의무 거주기간의 규정은 없음
*해당 사항
2. 생활안정자금 대출 제한
-한도 : 1억원
3. 소유권 이전 조건부 전세대출 금지
투자 목적의 매수에 대한 이야기입니다. 매수 잔금을 (전세대출 이용 한)전세잔금으로 하는 것이 금지 됨에 따라 세안고 물건을 매수하는 방법을 이용한다는 것입니다. 규제 전에도 전세가만 시세에 맞게 합리적이라면, 세안고 물건은 정상적으로 거래가 되던 방식입니다. 세안고 물건도 방법이 될 수 있고, 주인(매도자)이 임차인으로 살게 되는 주인전세(점유개정) 형식도 방법이 될 수 있을 것 같습니다. 다만 이 경우에 매도자가 전세대출이 아닌 현금을 보유하고 있어야 할 것 같네요.
다만 이 방법들은 현재 정책의 방향을 생각하면, 리스크를 대비하여 여유롭게 6개월 이상의 소유/거주를 한 이 후에 전세입자를 구하는 것이 나을 것 같습니다.
그리고 무주택자의 경우 주택담보대출을 통해서 주택 구매를 한 이 후에 일정기간(여유롭게 6개월 이상) 거주 후 임대를 놓는 것도 방법이 될 것 같습니다. 지금은 비용의 발생에 대한 손실보다는 리스크에 대한 안정성을 더 추구해야하는 것으로 생각됩니다.
https://n.news.naver.com/mnews/article/015/0005154701
"세입자 씨가 말랐어요"…몸값 2.5억 낮춰서 집 내놓는 동네
*주요 내용
-입주 진행 중 분양단지의 잔금 어려움
-큰 폭으로 낮춰지는 전세가
-잔금 여부에 따라 다른 대응
*해당 사항
3. 소유권 이전 조건부 전세대출 금지
규제의 여파를 볼 수 있는 곳이, 분양단지로 입주 예정인 단지들인 것 같습니다. 초기 계획을 세울 때 임차인의 잔금을 생각해서 매수계획을 세웠을텐데 수분양자에게도 소유권이 이전되는 경우로 판단되어, 조건부 전세대출이 금지됩니다. 그에 따라 잔금의 여력이 있는 집주인들은 잔금을 치르는 선택을 할 수 있는 반면에, 전세잔금으로 잔금을 치뤄야 하는 집주인의 경우는 현금을 지닌 세입자를 고려하며, 전세 물건의 경쟁을 위해서 가격을 낮추는 선택을 하게 되는 것으로 보입니다.
https://n.news.naver.com/mnews/article/032/0003381183
6억 한도 ‘이주비 대출’은 규제, ‘추가 이주비 대출’은 가능?
*주요 내용
-정비사업의 기본 이주비 대출도 6억의 한도 적용
-시공사의 추가 이주비 대출은 규제 적용하지 않음
*해당 사항
1. 주택담도대출의 제한
-한도 : 6억원
-1주택자 : 6개월 내 처분 조건
-2주택자 : 불가
재개발 재건축 등 정비사업의 아파트에서도 규제가 적용되어 어려움을 겪고 있는 것 같습니다. 이주비 대출의 한도가 있어서, 기존 생활권의 임차로 거주하기에 부족한 자금이 되는 점이 생겼습니다. 추가 이주비 대출의 규제가 없다는 점은 긍정적이지만 상대적으로 높은 금리의 부담이 있는 것도 사실입니다. 이런 점들이 이주 포기나 시공사의 자금조달 능력, 실적에 타격을 주는 악영향의 가능성도 있을 것으로 생각됩니다.
추가로 대형가구를 보유하고 있던 조합원이 1+1로 받게 되는 경우는 다주택자로 분류가 되어 이주비 대출이 막히는 점도 있습니다.
https://n.news.naver.com/mnews/article/015/0005154525
대출 규제, 빌라·재건축 시장에 '불똥'…"아파트 쏠림 가속" 우려
*주요 내용
-버팀목 전세대출 한도 축소로 인한 비아파트 시장 위축
-임차보증금 반환 목적 주담대 한도 1억원, 보증금 미반환 우려
-전세 대출보증 비율 강화
-1+1 분양 조합원의 다주택 분류로 인한 대출 금지
*해당 사항
1. 주택담도대출의 제한
-2주택자 : 불가
2. 생활안정자금 대출 제한
-한도 : 1억원
4. 신용대출 및 정책대출 규제
-신용대출 한도 : 연소득 이내
-생애최초 LTV 70%, 정책대출 한도 축소
-전세대출 보증비율 80%
빌라 시장에서도 영향이 있습니다. 버팀목 전세대출의 실질적 사용처가 전세가격대에 따라서 빌라가 되는 경우가 많습니다. 그리고 그 이용하는 대상은 청년 등의 서민층이 많다는 것입니다. 더해서 보증비율의 축소와 반환목적 대출의 한도 축소 등의 영향으로 빌라 등의 시장에서 전세가 하락, 역전세 혹은 반전세나 월세의 전환의 가능성이 있는 것 같습니다.
실제 6.28 규제가 나오기 전에 아파트 보증비율도 특정 조건에 따라 혹은 상품에 따라서 기준의 90% 보다 더 타이트하게 보기도 했습니다. 이런 점이 전세대출을 받아서 들어오는 전세입자의 수요를 좁게하니까, 임대인과 임차인의 입장에서 서로 우려가 되는 부분이 있는 것 같습니다.
https://n.news.naver.com/mnews/article/014/0005373949
대출 규제에도 'OOO 아파트'는 인기 이어진다
https://n.news.naver.com/mnews/article/014/0005376879
내집 마련 열기 후끈… 주말 견본주택 '오픈런'
https://n.news.naver.com/mnews/article/469/0000875890
규제에도 '줍줍' 청약 22만 명... 고분양가 행렬에 '똘똘한 한 채' 영향
무주택자 제한, 대출 규제 강화에도 서울 내 '무순위 청약(줍줍 청약)' 열기가 사그라들지 않고 있다. 최근 분양에 나선 다른 단지들의 가격이 워낙 높아 큰 시세차익을 기대하기 어려워진 데다 '똘똘한 한 채' 현상도
n.news.naver.com
와중에 기대가 있는 시선이 있는 소식도 있었습니다. 분양가 상한제의 저렴한 가격으로 내집마련에 매력적이라는 기사입니다. 규제의 영향이 있지만, 가격대 측면에서 이전부터 동일하게 해당되는 이야기이기도 합니다.
다만, 분양 단지의 입지에 대한 점들은 잘 검토해야할 필요가 있습니다. "좋은 위치인지?" "합리적으로 저렴한 가격인지?" "추후 수월하게 팔 수 있는 아파트인지?" 등의 가치적인 면을 잘 판단해야 한다고 생각합니다.
https://n.news.naver.com/mnews/article/422/0000759523
신한·하나·농협은행, 대출모집인 통한 주담대 접수 중단
대출모집인은 은행을 연결해주는 법인이나 상담사를 의미하는데, 가계 대출 수요 억제를 위해서 모집인을 통한 대출 신청이 일시적으로 중단이 되었다는 소식입니다. 이번 방침의 특정한 부분에 해당하는 것은 아니지만, 전체적으로 대출 총량에 대한 관리를 하고 있다는 방향성을 알 수 있다고 생각이 되었습니다. 주택 구매를 위해서 자금조달의 계획을 가지고 계신 분은 제대로 알아보고, 또 너무 늦지 않게 알아보는 것이 필요하다고 생각됩니다.
https://n.news.naver.com/mnews/article/029/0002967981
“내집마련도, 전세도 어려워”…월세 가속화에 주거 양극화 우려
전세물량이 줄고, 소유권 전세대출의 어려움을 인해 월세가 가속화 되고 있다는 기사입니다. 사실 서울 수도권에서 단기간에 새 아파트의 입주가 많은 곳을 제외하고는, 이미 전세 물량은 많지 않았던 것 같습니다. 작년에 비해 전세가가 꽤 상승한 지역들도 있는 것처럼 그렇습니다. 최근 기사를 보면, 전세대출도 DSR 등의 규제 가능성의 소식도 들을 수 있습니다. 임차의 방법인 월세나 전세는 같이 흐름을 타고 갑니다. 월세에 수요가 몰리고, 월세 매물 또한 줄어들면 희소성으로 인해 가격의 상승이 일어날 수 있고 덩달아 전세에도 영향을 미칠 수 있다고 생각합니다. 앞으로 시장이 어떻게 될지 모르지만 그 사이에서 나는 어떤 기회를 보아야 하는가를 면밀히 잘 살펴볼 필요가 있는 것 같습니다.
https://n.news.naver.com/mnews/article/029/0002967987
오늘 글의 마지막 기사입니다. 고강도 대출 규제가 있지만, 들여다보면 고가 주택에 대한 이야기 일 수 있습니다. 주택담보대출의 6억 한도가 있지만, 애초에 6억까지의 대출을 일으키지 않고도 살 수 있는 집들도 있습니다. 위의 기사들에 나온 아파트 단지들은 사실 지역 내에서 꽤나 좋은 단지들이라 절대가 자체가 높다고 생각할 수도 있을 것 같습니다.
위 단지들은 기사에 나온 단지들은 아니고, 괜찮다고 생각하는 일부 단지들의 실거래가입니다.
지역과 단지의 상황, 가치, 가격에 따라 다르지만 대책 방안 이후에도 거래가 되는 단지들도 있습니다. 뉴스 기사에 다뤄지는 소식들은 주로 가격대가 높은 지역구이거나, 상대적으로 일반적이지 않은 분양이나 정비사업 등의 소식이 많이 다뤄지는 모습도 있는 것 같습니다.
기사의 소식을 듣고 지레 물러나는 것보다, 지금 할 수 있는 매력적인 선택지들을 알고 있는 상황에서 나의 판단에 의해 YES/NO를 선택할 수 있는 것도 투자적인 선택이라고 생각합니다. 그래서 중요한 것은 지금 나에게 적합한 곳은 어디인지 구체적으로 알고 있는 것이 중요한 시기라고 생각합니다.
규제 내용에 대응하기
1. 주택담대출의 제한
-한도 : 6억원
-1주택자 : 6개월 내 처분 조건
-2주택자 : 불가
-실거주 의무 : 6개월이내 전입
-대출만기 : 30년 제한
-> 무주택자의 내집마련이나, 1주택자의 일시적 1가구 2주택의 갈아타기 등을 할 때 규제 내용을 숙지하고 원하는 계획에 차질이 없도록 하는 것이 주요할 것 같습니다. 아주 고가의 주택을 고려하여 자금의 차질이 생긴 경우에는 잠시 기다려보는 것도 좋은 선택이 될 수 있을 것 같습니다. 그리고 그런 경우가 아니라면, 본질적으로 크게 바뀐 것은 없다고 생각합니다. 같은 돈으로 최선의 자산을 선택한다는 관점에서 더 중요한 것은, "지금 내가 어떤 아파트를 살 것인가"의 대상에 대한 깊은 이해가 우선이며, 그 후에 방법을 고민해보는게 더 도움이 될 것 같습니다.
2. 생활안정자금 대출 제한
-한도 : 1억원
-> 세안고 매수한 집으로 갈아타기를 하거나, 세입자 퇴거자금 혹은 역전세 등의 상황에서 리스크 대응을 할 때 이 부분을 잘 고려해야 할 것 같습니다. 그리하여 대출에 대한 부분에서 더 보수적인 리스크에 대한 대응이 필요한 것 같습니다.
3. 소유권 이전 조건부 전세대출 금지
-> 주로 투자 목적을 가지신 분들에게 해당 할 것 같습니다. 현장에서 나의 리스크 대응에 적합한 물건을 찾는게 주요할 것 같습니다. 잔금의 여력이 있다면 그게 가장 좋은 대응법이 될 수 있을 것 같습니다. 그리고 기사의 내용에 나왔던 전세안고 물건이나 주인전세 물건(단 6개월 이상 소유해야 더 안정성이 있어보입니다), 혹은 공실물건 등이 조건으로 방법이 될 수 있을 것 같습니다. 추가로 전세대출이 아닌 현금으로 임차보증금을 낼 수 있는 세입자도 방법이 될 수 있습니다. 이 경우에는 상황 상 전세가를 낮추게 되어 투자금이 더 들어갈 수도 있습니다.
4. 신용대출 및 정책대출 규제
-신용대출 한도 : 연소득 이내
-생애최초 LTV 70%, 정책대출 한도 축소
-전세대출 보증비율 80%
-> 대출을 통한 투자는 추천하지 않습니다. 신용대출은 비교적 손쉽게 가용할 수 있는 자금입니다. 그렇기에 추후 있을지 모르는 리스크에 대한 대응용으로 그 여력을 보유하고 있어야 한다는 점을 생각해보면 좋을 것 같습니다.
마치며
오늘 글에서 그동안의 이슈에 대한 기사를 살펴보았습니다. 고민하시는 것들에 도움이 되셨으면 좋겠습니다.
이 글을 읽으시는 분들은 아마 아파트에 관심이 있으신 분들일겁니다. 내집마련이나 투자, 방향과 방법이 다를 뿐 좋은 자산을 쌓아가며 그런 자산이 나의 노후나 경제적 자유에 보탬이 되게 하는 것은 동일할 것입니다.
기사를 통해서 보는 것은 사실에 대한 확인과 더불어 어떤 영향이 있는지를 보는 것이라고 생각합니다. 그리고 지금 시장의 위치는 어디인지, 나는 시장의 참여자로서 어떻게 최선의 행동을 해야하는지를 아는 것이라고 생각하기도 하구요.
누군가는 1억, 또 누군가는 2억 그리고 누군가는 3억 그 이상의 자금을 가지고 최선의 아파트를 찾고 계실겁니다. 중요한 것은 주어진 시장의 상황아래 원칙과 기준을 지키는 것이라고 생각합니다. 본문에 잠깐 언급했던 것처럼, 지금은 비용발생에 대한 손실보다는 리스크에 대한 안정성을 더 추구하는 것이 더 적합한 상황이라고 생각합니다.
수도권의 규제들이 생겨서 다양한 생각들이 들 것 같습니다. 저 또한 그럴 때가 있지만, 너무 조급할 필요도 그렇다고 과하게 느긋해서도 안된다고 생각합니다. 지금 하고 있는 것들을 꾸준히 하고 방법을 찾다보면, 좋은 기회들이 찾아올 것이라고 믿습니다. 원하시는 것들을 꼭 이루는 올해가 되기를 응원하겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
좋은 하루 되시길 바라겠습니다
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