아파트 계약에 알아야 할, "매도인의 하자보수" 민법과 특약

안녕하세요

부주낙낙입니다 :)

월말이라 많은 분들이 투자매물 검토를 하고 계신 것 같습니다.

실제 매수를 위해 매물을 보러가신 분도 계실 것 같고,

계약을 하러 가시는 분도 혹은 모의계약서를 작성하고 5월을 마무리하시는 분도 계실 것 같아요.

많은 분들이 아파트, 주택을 매수하기 전에 고민되는 것 중에 하나는 "하자"인 것 같습니다.

"하자"가 있으면 어쩌지?

말로만 듣던 "누수"나 "중대하자"는 "돈이 많이 들어갈 것" 같은데, 구축투자 괜찮을까?

6개월까지는 매도인이 책임한다는데 그걸로 충분할까?

이런 고민들이 많이 있는 것 같습니다.

그래서 오늘은 계약 전 알아야 하는 특약 중에 하나인 매도인의 하자담보책임을 얘기해보려합니다.

"하자는 6개월까지 매도인이 책임한다"등의 특약을 적고는 한다로 많이들 들어보셨을 것 같아요.

저도 예전 경험에서 매수 후 누수,결로 현상을 발견하고는 이런 특약이나 조항을 더 찾아보면서 이런 부분을 더 이해해 볼 수 있었습니다.

우선 우리가 흔히들 신경쓰는 이 조항은 민법에 있는 사항입니다. 부동산 시장 상황이나 현장의 특이성들에 필요성으로 특약을 조정할 수 있지만, 기본적으로 민법의 조항이라 그 부분을 이해할 필요가 있습니다.

https://cafe.naver.com/wecando7/9618343

꼭 이해 해야하는 결론부터 먼저 말씀드리자면,

1)잔금일(계약일, 잔금일 혹은 인도일)을 기준으로 이전에 발생한 하자인지의 입증이 필요

→ 잔금 전에 중대하자를 반드시 확인해야 합니다

(*누수의 경우 바로 그 현상이 발생하기에 계약 후 책임을 청구하기 어려움)

2)임의규정의 성격이 있어, 특별한 경우를 제외하고 특약을 따라갑니다. 필요 시, 매수인지 매도인지에 따라서 불리하지 않은 특약작성을 합니다.

간결하게 생각할 것들은 이 위의 사항입니다

더 자세한 사항을 이해하기 위해서는 아래 조항과 그에 따른 우리가 할 것들을 살펴보겠습니다.

제580조(매도인의 하자담보책임)

①매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 제575조제1항의 규정을 준용한다. 그러나 매수인이 하자있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그러하지 아니하다.

②전항의 규정은 경매의 경우에 적용하지 아니한다.

제582조(전2조의 권리행사기간) 전2조에 의한 권리는 매수인이 그 사실을 안 날로부터 6월내에 행사하여야 한다.

①매매의 목적물이 지상권, 지역권, 전세권, 질권 또는 유치권의 목적이 된 경우에 매수인이 이를 알지 못한 때에는 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 기타의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있다.

②전항의 규정은 매매의 목적이 된 부동산을 위하여 존재할 지역권이 없거나 그 부동산에 등기된 임대차계약이 있는 경우에 준용한다.

③전2항의 권리는 매수인이 그 사실을 안 날로부터 1년내에 행사하여야 한다.

법의 용어들이 어렵죠, 저도 어려워서 찾아봤습니다

[참고사항]

법에 나온 전조, 전2조, 전3조 등의 의미

-전조 : 앞에 한개의 조

-전2조 : 앞에 두 개의 조

-전3조 : 앞에 세 개의 조

-하나의 조항을 가리킬 때는 제 000조라고 명시함

선의 : 하자를 알게 된 날

악의 : 계약한 날

"잔금일 이전에 중대하자 사항을 반드시 직접 확인하시는게 필요합니다"

법은 어렵게 느껴지기도 하는 것 같아요, 위 내용을 간결하게 정리를 하자면)

계약일~잔금일, 인도일 때 이미 존재하였던 하자는 매도인에게 손해배상 청구를 할 수 있고 이는 하자를 안 날로부터 6개월 이내에 청구할 수 있다.

단, 이 기간을 안 날이 아닌 잔금일을 기준으로 6개월이라고 보는 경우가 많으니 계약 시 집의 하자를 꼼꼼히 확인하는게 최선으로 보인다. (계약성립 이전의 하자인지 증명하는 것이 쟁점이라 시일이 지나면 어려운 부분이 있다는 것)

또한 임의규정의 성격을 띄고 있어 특약이 적용되는 부분이니 특약사항을 신경쓰는 것도 방법이다.

이렇게 요약할 수 있을 것 같습니다

개인적으로 민법 "제580조(매도인의 하자담보책임) "은 이해도가 중요하다고 생각합니다. 상황에 따라서 특약에 넣어야 할 때도 있지만, (놓치지 않아야 하는 물건이라면) 감당가능하다면 계약에 큰 무리를 줄 정도는 아닐 수 있다고 생각합니다(민법에 있는 조항이니까요)

그래서 가장 중요한 점은 잔금일 이전에 하자에 대한 사실을 반드시 확인하고 입증을 해야한다는 점입니다.

특히나 우리가 서울/수도권에서 (준)구축 매물들을 투자대상으로 많이 고려합니다. 이러한 부분이 매물을 제대로, 그리고 꼼꼼하게 봐야하는 이유 중에 하나입니다.

하나 더 기억하시면 좋을 점은, 특약으로 협의가 가능한 임의규정의 성격 또한 띄고 있기 때문에 ”[특정 하자]에 대해서 [어느 기간]까지만 하자담보책임을 진다(혹은 지지 않는다)”라는 특약으로 서로(매수인과 매도인) 입장차에 따른 분쟁을 예방하는 방법이 있다는 점을 알아두시면 좋을 것 같습니다.

매수 전 알아야하는 법과 특약에 대해 알아보았습니다.

이번달 투자검토도, 계약도 모두 응원합니다!

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

오늘도 좋은 하루 되시길 바라겠습니다^^

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