관련 강의
지방투자 기초반 - 내 종잣돈 2배 불리는 소액 지방투자 방법
월부멘토, 권유디, 잔쟈니, 자음과모음
열중반의 여유를 지나 이제 임장&임보를 쓰는 수강 과정으로 다시 돌아왔다.
지역분석을 마치고 이제 시세분석에 들어가야 하는 시기에
쟌쟈니님의 강의를 통해 해야 할 일을 명확하게 정할 수 있을 듯하다.
그리고 분명 '또' 기계적으로 시세를 따고 투자금 내 단지에만 몰두할뻔 한 나에게
제대로된 비교 분석(해석하는 태도)의 중요성을 다시 한번 일깨울 수 있어 좋았습니다.
새롭게 알거나 리마인드 된 것
- 지방은 인구가 가장 큰 힘이다!!!
- 경제 활동 인구(젊은 층)가 중요한 이유: 대출 여력이 되며 집값을 받아 줄 수요
- 지방은 인구가 적어 상권+유흥상권이 같이 있는 경우가 많다.
- 임장보고서를 한장 씩 쓸때마다 왜?에 대한 의문을 갖고(가설도 세워보고) 이 의문을 데이터 분석이나 임장을 통해 확인해 보는 습관을 들이자
- 공급을 분석 시 공급/미분양 흐름과 매매/전세가의 추이를 함께 놓고 비교하며 이해해보기
(공급만을 두고 가격이 이해가 안 갈때 미분양을 같이 보는 경우 이해할 수 있는 경우가 많음)
- 단지를 볼땐 생활권 분석 때 보다 더 뾰족하게 선호요소를 비교 판단 해야 한다.
- 지방의 학군지 조건: 좋은 학교, 학원가(양과질), 부자커뮤니티
- 학군이 주 핵심요소(ㄷㄱ같은 곳)가 아닌 지역은 학군을 볼때 더 뾰족하게 봐야 함.
(생활권으로 퉁치지 말고 단지단위로 더 잘게 쪼개서 보자)
- 학군을 볼 땐 거주자의 마음으로(아이에게 부자 커뮤니티 안에서의 안정적인 환경을 만들고 주고 싶어하는 마음)
- 낀 평형의 시세 따야할까?
YES. 낀 평형의 경우 작은 평형과 투자금이 비슷한 케이스도 있어 투자 기회가 있을수도 있다.
- 상위 생활권을 하기 위해 후순위 단지(애매한)단지를 하느니 다음 생활권의 지역 선호요소가 있는 단지를 선택하는 게 나을 선택일 수 있다.
>> 애매한 단지는 선호도가 낮아 실수요가 낮을수도 있음 -> 환금성 불안
>> 가격 상승 흐름이 왔을때 내 순서까지 않 올수도 있다. 혹은 너무 늦게...
- 비교 평가 시 가격 흐름만 보지 말고 하락기에도 거래가 찍히고 있는지 보라
꾸준히 거래가 있는 단지는 선호가 높다는 것(환금성 좋음)
- 대부분의 지방이 연식 좋은 것을 선호하나 모두 다 그런것은 아니다.
반드시 생활권의 핵심요소를 확인 하고 "단지" 개별 선호 요소도 종합적으로 확인해야 한다.
-> 단지의 개별 선호도는 단지 임장을 통해 파악하자
- 시세지도를 그리며 생기는 의문점은 매물임장을 통해 해소하라.
이번 앞마당에 적용해 볼 점
- 임보 작성 시 이해가 가지 않는 것에는 의문을 가지고 스스로 조사 및 임장으로 해소를 하는 과정을 거치자.
- 도시이해: 연식 분위지도를 보고 연식에 따른 분포도로 지역을 한층 더 깊게 이해해보자
- 학군 조사 페이지에 초등학교와 학생수도 올려보자. -> 엄마들이 어느 지역을 좋아할까? 로 연결
- 시세 조사 시 매물, 전세 수량도 파악하고 시세 지도에서 같이 올려보자.
- 한장 시세범위 단지 목록을 만들고 단지들을 뽑아 지역 핵심요소 별 비교 분석해보자.
- 단지 임장 시 생활권 핵심요소를 잘 기억하고 단지 내 환경을 주위깊게 보자
빠르게 투자하는 것보다 실패하지 않는 투자를 하는게 효율이다.
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