[지투기 29기 해운대에서 29억 9천 벌었조_히히s] 알짜배기 잔쟈니님 강의 💟 뾰족한 선호도를 찾자 !

지투기 29기 9조, 해운대에서 29억 9천 벌어볼 (예정인) 히히s 입니다.

잔쟈니 튜터님의 알짜배기 2강을 듣고 휘발되기 전에 후기 남겨봅니다 !

 지역 개요 작성, Why? 를 생각하고 하자.

지역 개요(위치/지형/행정구역/인구/지적편집도 등) 를 작성하면서 나는 과연 이 행동을 왜 하고 있는가? 의문이 들 때가 있었다. 임보 뒷부분의 입지분석과도 겹치는 것 같고, 파면 팔 수록 정보의 범위가 너무 방대해서 욕심을 부리자면 끝도 없었다. 

하지만, 이번 강의를 듣고는 지역 개요를 작성할 때 ‘왜?’ ‘무엇을 알기 위해?’ 를 생각하면서 필요한 정보를 얻기 위한 뚜렷한 목적성을 가지고 해야겠다고 생각했다.

위치를 보는 이유는 도시의 전반적인 특성을 이해하고, 지역 분석 시 ‘주안점’ 을 파악하기 위함이다. 입지 분석으로 넘어갔을 때, 직장/교통/학군/환경 중 어떤 부분에 더 힘을 줘야 할지 전반적인 지역의 청사진을 그리는 것이면 충분하다.

위치를 보며 주변 지역과의 비교, 위상 등을 파악해보고

땅(지형)을 보며 생활권의 특징을 고려한 선호 요소(언덕, 오션뷰, 생활권 간 이동 편리성 등)를 파악하고

행정 구역과 인구를 보며 생활권별 특징 및 선호도 를 파악해 투자 범위를 결정하고

지적 편집도를 보며 직주근접이 선호요소인지 파악해 본다.

 지방에서 중요하지만 개별성이 강한 학군 & 환경, 어떻게 판단해야 할까? 

지방 도시에서는 학군이 아주 좋아서 대체할 수 없는 “찐 학군지” 는 매우 한정적이다. (대구 범4만3, 광주 봉선동, 울산 옥동, 대전 둔산동 ..) 

그렇다면 이 외의 도시에서는 ‘학군’ 은 부동산 가격에 영향을 주지 않을까? 정답은 NO 이다.

임보를 쓰다보면 전반적으로 중학교 학업성취도율이 크게 좋지 않은 지역이 있다. 

이러한 지역에서도 지방은 ‘학군’ 이 중요하다. 대신, 학군에 대한 선호도가 매우 뾰족하다. 

즉, 선호하는 범위(생활권 및 단지)가 매우 좁다고 볼 수 있다. 이러한 곳은 오히려 지역 내 대체 불가한 곳이므로 한정적인 동네 및 단지를 선호하는 경향이 있다. (대신 그 외에는 쳐주지 않음..) 

하지만, (중소도시에서는 특히) 20년 이상의 연식 차이를 뛰어넘을 정도는 아니다. 즉, 학군 < 연식 인 것이다.

학군지 = 공부 잘하는 학교 + 학원가(양/질) + 부자 커뮤니티

또, 분명 좋아하는 생활권이라고 하는데 상권의 질이 애매할 때 

즉, 유흥상권 + 생활상권 + 학원가 가 혼재되어 있을 때는 환경을 어떻게 판단해야 할까?

지방 도시는 인구가 적을수록, 유흥가 + 학원가 + 생활상권 혼재 되어 있는 경우가 많다.

사람들이 모이는 곳에 모든 인프라가 집중되어 있으므로, 이 자체로 수요가 있음을 판단해볼 수 있다.

응집력 = 수요 이므로, 생활하기 편리한 거주 환경 을 좋아한다 ! 

 전세가 흐름으로 직결되는 지방 공급 상황 ! 투자 전, 꼼꼼하게 살피자. 

지방 도시에서의 공급은 투자에 매우 큰 영향을 주는 ‘전세’와 직결되어 있다. 공급이 줄어들면 전세가가 올라가고, 공급이 늘어나면 전세가가 떨어지는 정직한 추이를 대부분 보인다.

하지만, 울산/창원 등과 같이 제조업 기반의 도시들은 그 지역의 경기 상황에 따라 일시적인 영향을 받을 수 있음을 염두에 두어야 한다.

또, 공급-가격이 공식대로 흘러가지 않는 경우에는 ‘미분양’ 을 함께 살펴보면 그 이유가 해소가 되는 경우가 많다.

이때까지 공급에 대해 엄청 고민하거나 스스로 자료를 가공해본 적이 없는데, 이번 기회에 ‘20년 평균 공급’ , ‘매매/전세지수’, ‘미분양 추이’ 등을 복합 그래프로 나타내고 직접 분석해봐야겠다고 생각했다.

또한, 지역 내 재건축/재개발 은 입주 물량에 안 잡히는 경우도 많기에 현장 임장을 통해 규모와 진행 상황을 잘 살펴보아야 한다. 이렇게 꼼꼼한 공급 분석을 통해 투자 시 리스크를 줄이고, 대응할 수 있는 능력을 길러야 안전한 잃지 않는 투자를 할 수 있을 것이다.

 지방 투자 전략 : #핵심선호요소 #키워드 #구축? 

지방 투자는 도시별 개별성이 매우 강하고, 특히 인구 수가 적을 수록 선호도가 더 ‘뾰족’ 하기 때문에

각 지역의 핵심 선호 요소를 파악하는 것이 매~~~~우 중요하다 !

창원 같은 경우, 지역의 선호 키워드는 1. 연식  2. 중심지접근성  3. 학군  이다.

물론 다 갖추고 있으면 제일 좋겠지만, 그러한 단지는 비싸기에..ㅎㅎ

 그 외의 단지를 볼 때

 투자 우선순위를 정하는 방법은

분위기 임장을 통해 생활권을 나누고, 각 생활권 별로 선호 요소를 몇 개나 가지고 있는지

단지 임장을 통해 각 단지를 비교할 때, 각각의 단지가 선호 요소를 몇 개나 가지고 있는지

시세 지도를 그릴 때 각 생활권 별 가격 결정 요소가 무엇인지

(예: 이 생활권 내에서는 역에서 가까울 수록 가격이 비싸지네? / 이 학교와 가까울 수록 가격이 비싸지네? 등)

를 확인하고 비교 후, 아실 그래프를 보조 지표로 활용하여 붙여보는 방법이 있다.

여기서 새롭게 알게 된 tip은, 10년 내 신축이라면 신축빨(?)로 다른 가격 결정 요소를 뛰어넘을 수 있다.

하지만 10년 이상이 되어버리면 어차피 같이 늙어가는 (ㅠㅠ) 처지이므로 다른 선호 요소가 더 중요하다.

단지 연식이 좀 더 좋다는 이유만으로 그 단지를 선택하지는 않는다는 것이다. 

마찬가지로 1등 생활권 안에 있다고 해서 무조건 좋아하지도 않는다. 

또한, 지방에서는 개별성이 강하기 때문에 특출난 상품성을 가진 단지가 약점(다른 선호 요소)을 보완하기도 한다.

즉, 개별 단지의 제대로 된 선호도 파악이 중요하다 ! 단지 임장 꼼꼼히 하자 !!!

지방에서 구축 단지에 대한 막연한 두려움이 있다. 지방은 ‘얼죽신’인데.. 구축은 투자 범위 밖이지 않을까? 하면 망하는거 아니야? 등 .. 그래서 사실 구축 단지는 단지 임장 리스트에서도 빼는 경우가 많다. 하지만 모든 구축이 다 가치가 없는 것은 아니다 ! 

그래서, 지방에서 구축 단지를 볼 때는

구축을 받아주는 가격 범위가 어디까지 인지

전고점 top20 단지 중 구축은 어느 동네에 있는지(입지 좋은 구축 판별)

전고점이 어느 정도 갔는지

를 확인해서 투자 범위를 잘 결정해야 한다. 무조건 빼지 말자 구축 ..! 우리에게 소액 투자의 기회를 줄 수 있다 !!

☑️이번 강의에서 나에게 꼭 적용할 점  🟨 BM 

• 아파트 가격과 미분양 추이 (공급량/매매전세지수/미분양/20년 평균 공급) 복합 그래프 그려보기
• 주변 지역 공급 상황 지도에 한 판 올리기
• 최근 5년 최고가 단지가 어디에 있는지 지도에 올려보고 특징 찾기

• 호갱노노 - 세대수 300세대 필터 - 분위지도 : 연식에 따른 단지 밀집 지역 알아보기

  : 회색 점이 몰려있다면 → 구도심일 가능성, 현재도 유효한가? 더 이상 좋아하지 않는가? 판단해보기

• 전고점 top 20 단지 중 구축 파악해보기
• 시세지도 - 생활권 간 대표 단지 가격 비교 & 생활권 내 단지 간 가격 결정 요소 파악하기