[실준 10중팔구 등기7조 간장라떼] 1대1 첨삭이나 다름 없었던 강의!! 더 좋아, 덜 좋아??

이번 강의는 임장보고서와 분위기 임장에 대한 세부적인 내용에 대한 강의였다. 정말 럭키비키하게도 이번 강의에서 예시로 든 구가 바로 강서구!! 1주차 때 써놓았던 나의 임장보고서와 권유디님의 임장보고서를 비교하면서 아주 집중력 있게 강의를 들을 수 있었다!!

1. 임장보고서 체계

개괄적인 정보 확인→사람들이 살고 싶은 곳인지 확인→살수 있는지 확인→투자의사결정

(관통하는 한가지!! 우선순위! 같은 값이라면 뭐를 살까?)

2. 임장보고서(지역개요, 입지분석)

-지역개요: 위치, 지적편집도 및 시설, 동별 특징, 인구, 소득 수준

-입지분석: 많은 사람들이 살고 싶은 곳일까?

  * 직장: 돈을 벌 수 있는 일자리가 있는지 → 종사자수(양), 연봉(질)

  * 교통: 출퇴근이 편리한지   → 주요 일자리(특히, 강남)까지 빠르고 편리하게 갈수있는 지

  * 학군: 학교보내기 좋은 곳인지  → 중학교 학업성취도, 특목고 진학률, 학원가

  * 환경: 살기 좋은 환경인지   → 편의시설(백화점, 대형마트, 스타벅스)

  * 공급: 역전세 매매하락(리스크)  → 전세가에 영향을 줌

=>임장보고서를 쓸 때, 공급부분 작성을 할 때 고민이 많았다. 주변지역 공급까지 살피기 위해, 인구이동 top3 지역을 찾아서 공급을 살펴보았는데, 강서구보다 입지가 떨어지는 주변 지역이라 강서구에 크게 영향을 끼지지 않을 거 같았다. 오히려 강서구 인근 구의 입지가 더 좋은 지역들의 공급이 더 중요하지않을까? 생각하여 인근 구 중에 입지가 더 좋은, 기회가 된다면 이사가서 살고 싶을 것같은 인근 구의 공급을 계산해보았고 그것을 반영하여 공급파트 입지등급을 매겨보았다. 

*호재는 상승장에서는 기름, 하락장에서는 찬밥이다. 따라서 하락장에서 호재가 있는지를 살펴보고 찬밥일 때 투자하자!!

3. 분위기 임장

- 사전준비: 상상과 예측

지도 - 위성지도(빈땅, 지형), 일반지도(택지와 주택가 구분)/ 인구구성- 동별 연령별 인구 구성을 보면, 그 지역의 사는 사람들의 특징을 알 수 있고 분위기를 예측해볼 수 있음=> 신도시 택지, 구축택지, 주택가 구분음할 수 있 / 지적편집도 - 상권의 모습: 주거지역(노랑), 상업지역(분홍), 공업지역(파랑)  / 나무위키-그 지역의 과거, 현재를 상상, 흥미유발, 발전&확장 방향 파악가능

- 분위기 임장: 지역을 익히기 입지를 파악하는 것. 구분짓는 것이 핵심

  생활권 구분 / 우선순위(살기 좋은 순위 평가)  더 좋아? 덜 좋아?

  생활권을 구분하고 싶은동네를 정하여 걷기→ 아파트 주변 상권 분위기 느끼기 → 살고 싶은 동네 우선순위 정하기

  앞을 보고 직장 규모, 주요 지하철 혼잡도(교통), 주요 상권(환경)

  생활권별 사람들의 모습보려면, 사람을 보겠다는 마음을 먹고가기!

  임장 복기 필수! 스스로 설명하고 답을 내보는 것 만큼 정리를 잘하는 방법은 없다

4. 시세 분석

내 돈으로 살 투자 물건을 찾는 일

시세입력-시세지도:아파트의 입지, 위치, 가격을 지도 위에서 익히기-시세트레킹: 가치확인

시세확인은 시세를 알고 익히는 것이 가장 큰 의미이다!

2강까지 강의를 듣고, 그에 맞게 임보도 조금씩 써나가고 있다. 

시세를 입력하고 시세지도도 만들어봤지만 사실..아직도 잘 모르겠다. 그렇게 들여다보았어도 아직도 어디에 어느 단지가 있는지 헷갈리고,, 잘 모른다..그래도 분명한 건 2주전보다는 조금 더 안다는 것. 그거 하나는 분명하다. 

완벽하지 않지만.. 완료하는 것을 목표로! 좋은 투자를 할 수 있도록. 차근차근 해나가야겠다.