<25.07.18. 실투경> #근저당이 높은 물건 투자
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What & How
- 근저당이 90%에 육박한 물건 저렴하게 매수
[매수 전 cheak]
- 채권최고액은 보통 대출금액의 120~130%
- 집값의 80%가 넘어가는 경우 위험할 수 있지만 아예 매수를 못하는 것은 아님.
- 매수하기 전 대출 잔액증명서를 부동산 사장님께 요청하여 실제로 남아있는 대출 잔액을 확인해야함.
- 채권최고액 + 매매 계약금 + 전세 계약금 < 매매가
(ex. 5억짜리 집 매수 시 4.5억이 채권최고액이라면 4.5억 + 계약금 + 전세계약금이 5억 매매가를 넘지 않게 세팅해야함 / 계약금을 10% 모두 다 넣지 않는 방법 등)
[계약일 당일 cheak]
- 가계약금 넣기 전 근저당 낀 물건 근저당 말소조건의 전세 대출이 나오는지 모든 은행 대출상담사분들과 사전 통화 후 넣어야함
- 계약일 당일 계약금은 매도인의 계좌가 아닌 매도인의 대출 가상계좌에 입금을 하거나 아니면 매도인과 은행에 함께 방문 or 어플로 상환하는 것을 직접 확인하고 이에 관련한 특약을 함께 계약서에 기재해야함.
* 필수 특약 *
1. 현 등기사항 증명서상 근저당권 설정(00은행, 채권최고액 000원 정)은 잔금일 전액 변제 및 말소하기로 하고, 추후 소유권 이전 이외의 권리 변동 사항은 없도록 한다.
2. 계약금(일부)는 매도인의 대출계좌로 송금한다 or 받는 즉시 대출을 상환한다.
- 추가로 국세, 지방세가 채무된 것은 없는지 국세/지방세 완납증명서와 대출잔액증명서를 당일 기준으로 한번 더 확인!
[잔금일 cheak]
- 당일에 대출이 모두 상환되는지를 확인해야 함.
- 잔금일에 매도인과 매수인, 전세입자가 한 곳에 모여 전세잔금과 매수잔금을 은행 계좌를 통해 직접 상환하거나, 은행에 직접 가서 상환하는 것을 확인해야함.
(tip. 생각보다 시간이 오래 걸림,,, 잔금일 약속 시간을 일찍 잡는 것도!!)
- 당일날 근저당 말소 접수증과 소유권 이전 등기 접수증을 모두 받아야 함(법무사)
(투자생각)
투자는 더 많은 리스크를 가져갈 수록 기대 수익이 커지는 것 같다.
하지만 대응 가능한 리스크와 내가 얻을 수 있는 편익이 크다면 무지성으로 투자에서 제외하는 자세를 지양해야겠다.
원래도 싼 물건을 1500만원 더 네고해서 매매한 사례를 보자.
1500만원을 근로소득으로 모으려면 반 년은 더 걸릴 것 같다...
오늘도 F력에 빙의해 상황을 대입해보자(스르르ㄱ)
익숙하지 않아 굉장히 어려워보이고 내가 모르는 부분에 리스크가 있을까 두렵다...
더 안전한 물건 투자하자..하고 휙 돌아서버릴 것 같다
결국 경험이 많고 리스크를 가늠하고 대응할 수 있다면 그게 또 투자 실력인 것 같다.
오늘의 교훈... 안 된 다는 말은 ~~~ 노 노 노 놉!
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