관련 강의
지방투자 기초반 - 내 종잣돈 2배 불리는 소액 지방투자 방법
월부멘토, 권유디, 잔쟈니, 자음과모음
안녕하세요 어제보다 오늘을 더 열심히 사는 열혈베컴입니다.
오늘은 2주차 잔쟈니튜터님의 열정적인 강의를 들었습니다.
지투기를 듣기전에도 저번달 열중에서 잔쟈니튜터님과 함께 했습니다.
정말 감동적이었던 건 라이브코칭을 장장 5시간 넘게 해주셨는데요
그 감동을 잊지 않고자 다시 한번 복습을 했습니다.
우와 튜터님의 인사이트를 정말 많이 배웠습니다.
이번 2주차 C지역강의도 튜터님을 전부 BM하고 싶다는 마음이 들었습니다.
1. C지역의 현황
C지역은 지방도시다보니 공급과 정말 밀접하게 관련되어 있는데요
현재 공급이 정리되고 바닥을 다지고 있습니다.
그래서 아직까지 매매가가 싸고 특히 절대적저평가 시기이기때문에
싼것과 비싼거 구분없이 혼재되어 있습니다.
이때 우리가 투자로 봐야할 단지들은 모두 싸기 때문에
더 좋은것을 선택해야 합니다.
그래야 더 벌 수 있는 선택을 할 수 있습니다.
2. 지방도시에서 인구가 가지는 힘
지방도시에서 인구는 곧 수요를 말합니다.
인구가 많아야 수요가 많은건데요
광역시는 부산 330만 대구 240만 대전 140만 광주 140만 울산 110만
C지역은 그 다음으로 특히 중소도시에서도 대장 인구를 가지고 있습니다.
거의 광역시급이라고 해도 과언이 아닐정도로요.
그렇기 때문에 가격상승의 힘이 큽니다.
3. C지역의 가치
(1) 지역개요
다 아시겠지만 임보를 본격적으로 작성하기 전에
지역개요를 보는데요
줌아웃해서 전체적으로 본 후 줌인을 통해 직장, 교통, 학군, 환경, 공급을
분석하게 됩니다.
특히 위치를 보는 이유는 도시의 특징을 이해하고
이 지역을 분석할 때 주안점을 파악하고자 합니다.
외곽으로 확장하고 있는지
내부로 들어오고 있는지를 파악해서 그 지역의 특징을 파악할 수 있습니다.
그리고 사람을 보는 이유는 사람들이 어디에 모여 사는지
살고 싶어 하는 곳은 어딘지 파악하기 위해서인데요
저희가 임장을 가는 이유중의 하나이죠 ㅎ
(2) C지역의 입지
무엇보다도 튜터님의 강의가 더욱 좋았던건
이번달 그동안 이용했던 템플릿에서 좀 더 디벨롭하고자 하는데요
디벨롭하는 임보 첫페이지에
입지를 분석할때 꼭 확인해야 하는 점들을 작성한 후
좀 더 거기에 초점을 맞추면서 입지를 분석할 수 있었습니다.
또한 데이터를 볼때 ‘아 그렇구’나하고 넘어갔는데요
강의를 듣고 나서는 데이터를 해석하는 시야가 넓어졌습니다.
지방에서는 학군을 볼때 단순히 학업성취도만 보는게 아니라
학원가가 얼마나 질이 좋은지
특히 부촌 커뮤니티와 연결지어서 생각해볼 수 있습니다.
보통 부자들이 자녀들을 좋은곳에서 교육을 시키고 싶어하죠 ㅎ
또한 지방에서 공급은 매매가와 전세가가 같이 가기 때문에
더욱 더 잘 살펴봐야 합니다.
현재 C지역의 공급량은 점차 적정수요 대비 줄어들고 있습니다.
지금은 기존 공급을 소진하고 있는데요
공급이 소진되고 공급량이 부족하다면
전세가는 얼마든지 오를 수 있기 때문에 잘 봐야
기회를 포착할 수 있습니다.
지방의 교통은 지금까지 자차로 중심업무지구나 산단까지의 거리를
토대로 확인을 했는데요
튜터님은 C지역 교통을 산단까지 가기위한 각 도로들도
확인하셨습니다. 밀리는 지점이 어디까지인지
그래서 그걸 피해 사람들은 어디로 우회해서 가는지까지도요
물리적 거리뿐만 아니라 그 산단을 가기 위한 소요시간까지
확인하셨다는것도 이번 강의를 통해 배울 수 있었습니다.
3. C지역 생활권
C지역은 중소도시중 대장 도시로서 인구수가 많다보니
대장단지도 10억이 넘습니다.
확실히 인구가 많다보니 가격 천장까지도 광역시급이네요 ㅎ
각 생활권별로 키워드를 통해 말씀해주시니
더욱더 이해가 잘 되었습니다.
4. 투자전략
저희가 투자하기 위해 임장도 가고 입지분석도 하고 임보도 쓰곤 하는데요
이걸 투자전략으로 입히는건 생각을 못했습니다.
단순히 직장, 교통, 학군, 환경, 공급을 정량적으로 평가를 했는데요
이렇게 하면 선호요소를 파악하기가 어려울 수 있습니다.
가장 좋은것들은 비싸기 때문에 모든 선호 요소중 가장 핵심적인
선호요소를 빼는 게 아니라 덜 중요한 요소를 뺀 후
투자전략을 세워야 합니다.
1주차때 유디님이 말씀해주신바와도 맥락이 같습니다.
약점이 있는게 아니라 선호요소중 확실한게 있고 그 이외
부족한걸 소액투자로 투자가 가능하다고 하셨습니다.
C지역은 지방이다보니 연식이 우선 가장 중요하고
중심 접근성 또한 중요합니다.
마지막으로 학군 또한 중요한데 학군과 부촌커뮤니티가
결합된곳이 선호도가 높습니다.
5. 튜터님과 함께한 랜선 임장
생활권별 특징을 파악하면서 튜터님과 랜선으로
임장을 했는데요
각 생활권별 특징을 알려주시면서
분임때 큰 도로 외에 이면도로도 가봐야 그곳의
숨겨진 분위기를 알 수 있다고 하셨습니다.
특히 단지 사이로만 가지 말라고 하시며
아파트는 단임때 가는 것이라고 말씀해주셨습니다.
그리고 단임은 실제 가보지 않으면 분명 선호요소가 거의 없는데도 불구하고
오히려 가격이 비싼곳들이 있습니다.
그곳들은 직접 단임을 통해 개별단지의 특징과 선호도를 파악해야 합니다.
6. 시세지도
시세지도를 그리는 이유는
각 생활권 우선순위를 확인하고, 가격에 영향을 주는 결정 요소를 확인하고자입니다.
이때 필요한게 비교평가입니다.
먼저 지역내 비교평가를 하고 이후 지역간 비교평가를 통해
내가 투자할 수 있는 단지들을 찾습니다.
이번 튜터님의 강의를 듣고
우와 임보는 이대로 꼭 써봐야겠다라는 생각이 들정도로
너무 좋았습니다.
튜터님 인사이트 넘치는 강의 해주셔서 너무 감사합니다^^
BM: 임보 첫페이지에 입지요소별 체크리스트 작성
도시 형성과정 작성
데이터 해석해보면서 내 생각 정리해보기
공급파트에서 미분양도 확인
임장시 공사현장과 펜스쳐있는곳 확인
투자전력 세우기!!!!!!
댓글
