[실준반 70기 9레 2제 하면 된다. 구르는 돌] 3강 후기 -비효율의 구간을 버텨야 한다

1. 인상깊었던 점

   비효율의 구간을 버텨야 한다. 보통 2년~3년 소요

   할 수밖에 없는 환경을 만들어야 한다.

     가치, 가격, 비교평가

     투자할 만한 가치가 있는 아파트 단지 인가. 전고대비 비싸지 않은 아파트 인가, 내 투자금 내에서 최선의 선택인가

     최고의 선택을 찾기보다 최선의 선택에 집중하자

    가격이 가치를 찾아 갈 때까지 수많은 등락과 시간이 필요하다.

    단지 임장

    쉽게 변하지 않는 것. 단지 외부 직교학환

    쉽게 변하는 것. 단지 내부 조경, 지하주차장, 공동현관 통제, 주차 차단기. 거주민 등

    쉽게 변하지 않는 것에 좀 더 중점을 두고 단지 임장

    선호단지 조건

    교통 : 역과의 접근성

    학군 : 초품아 > 중학교 

    환경 :  밀집, 균질성, 주변 편의시시렁, 연식, 세대수, 중대형 평형 구성, 임대세대 여부

    선호요소 보다 유해시설이 없는 것이 더 중요    **물 시장, 교도소

    나홀로 단지일지라도 입지가 좋고 세대수, 연식이 받쳐주면 투자고려할 수 있으나, 후순위

    결국, 땅의 가치가 있어야 한다.

   외부도색은 많이 중요하지 않다. 5년 단위로 도색을 한다. 쉽게 변하는 것

   재건축단지는 용적률도 중요

   구축 단지는 땅의 가치, 입지가 가장 중요하다. 재건축 이슈는 용적률 중요. 중대형평형 여부 등 고려

   단지 임장 후 선호 요소, 상중하 평가, 백지도 연습.  틀려도 괜찮다.

   단지특징, 키워드, 선호도(상중하) 간단히 정리하는 연습

   선호도 판단할 때 매매 그래프 + 전세 그래프도 비교해 봐야 한다.

   매매 뿐만아니라 전세도 선호도 순서로 가격 형성하는 경우 많다.

   전고점이 같으면 앞으로도 같은 가치일까

   시간이 흐를수록 땅의 가치 입지만 남고, 건물가치는 떨어진다.

   역세권 구축과 비역세권 신축

   역세권 구축은 입지 가치가 좋아 매매가는 더 높아질 수 있다. 비역세권 신축은 전세가 더 높아 질 수 있고, 투자금 회수를 통해 새로운 투자를 할 수 있는 기회가 주어질 수 있다.

  입지/선호도 좋은 단지라면 구축이라고 투자 우선순위로 봐야 한다.

2. 적용할 점

    단지 임장 후 단지특징, 키워드, 선호도(상중하) 간단히 정리하는 습관, 연습

    백지도 통해 연습하기

    선호도 판단 시 매매 +전세가 그래프도 비교해 보기

    환경안에 계속 머물기