안녕하세요. 수수진입니다.
이제는 저출산이 문제라는데...
학군지 투자 괜찮을까?
상대적으로 출산율이 줄어들고 있는 요즘
오늘은 강북의 대치동으로 유명한
노원구의 중계동 학군지에 대해
이야기를 나눠볼까합니다.
강북의 대치동
노원의 중계 학원가
강남구 대치동 / 양천구 목동 / 노원구 중계동
서울 3대 학군지 중 하나인 중계 학군지는
일명 '강북의 대치동, 소(小)치동'이라고 불릴 정도로
교육열이 높은 중계동 은행사거리 학원가까지
가지고 있는 곳입니다.
강북권에서는 중학교 학업성취도가 38.5%로
주변 뿐만 아니라 지방에서도
가성비인 집값과 더불어 학군 수요를
일으키는 곳 중에 하나입니다.
학업성취도가 높은 중학교 뿐만 아니라
사립초등학교와 일명 서라벌코스까지
(을지초 > 을지중, 불암중 > 서라벌고(사립))
중계동에만 고등학교가 10개나 위치해있고
200여개가 넘는 은행사거리 학원가가
위치해있어 배정 받는 학교와
학원가와의 거리에 따라 주변의 단지들은
수억원까지의 가격차이를 보입니다.
무려 90년대에 지어진 구축들인데도 불구하고
가장 선호하는 대장 단지의 청구3차의
가격은 매매가 12억에
전세가가 무려 7억의 호가를 보이는데요.
12억의 매매가 수준이면
현재 구축이 많은 노원구에 새로 들어온
신축들까지도 볼 수 있고,
더 중심지와 가까운 급지의 단지들까지도
비교해볼 수 있는 가격이었습니다.
저출산의 직격타
줄어드는 초등학교 학급수
그런데 이전부터 계속해서 나오는
학군지의 문제점은 바로 '저출산'입니다.
강남에서도 실제로 초등학교 학생수의 변화가
눈에 띄게 감소하는 모습을 보이고
여기저기 폐교가 되는 초등학교의 소식들까지
다양하게 볼 수 있었습니다.
노원구의 중계학군지 일대
선호하는 초등학교에도 변화가 있는지 볼까요?
초등학교 평균적인 정원은 많아 보이지만
실제로 1, 2학년의 학급수는
을지초를 제외하고 3~4개 반 정도로
학생수 100명을 넘기가 힘들어진 상황입니다.
아직까지는 유일한 중계동 학군지로의
수요가 있기에 외부에서의 수요를 끌기에
고학년이 될수록 학생수는 늘어나고 있지만,
확실히 저출산으로 인한 영향이 충분히 있어 보이죠.
미래를 예측하긴 어렵지만 오히려 이런 상황에서는
오히려 학군지로의 선호되는
상단의 투자가 아니라 애매한 단지라면,
교통이 상대적으로 편리한 단지들의 투자까지도 함께
고려해보는게 좋을 것으로 보입니다.
변화의 키워드
노원의 귀한 신축
한편으로는 점차 노원구 일대에서는
귀한 신축에 대한 수요도 활발한 편입니다.
사실상 청구 3차에서의 학군지가 아니라면
은행사거리 일대의 학원은 공유하며
가성비 학군지와 함께 신축의 환경적 요소도
이용할 수 있다는 장점 때문입니다.
실제로 그래프에서도 보면,
확실히 신축의 전세가 자체도
청구3차의 전세만큼이나 높은
힘을 보여주고 있네요.
중계학군지는 아니지만
주요 업무지구까지의 교통이 좋은
단지들도 함께 살펴볼까요?
물리적인 위치 자체부터가 차이나는
중심지와 가까운 선호되는 단지들도 보면
대략적으로 같은 가격을 형성하고
2023년 전점대비 빠르게 상승하는
단지들도 제법 보입니다.
비슷한 가격들의 단지들을 보고
교통이 더 좋은 단지들은
다음 상승장에서는 상대적으로
위치의 단점이 있는 학군지보다
더 힘있게 상승할 수 있습니다.
최근까지 대치동과 목동을 보면
재건축 이슈부터 꾸준한 상승세가 이어지는데
중계동은 기대만큼의 상승세가
주춤하는 모습을 보이기도 하는데요.
아무래도 중계동은 강북권의 대표 학군지로
아직까지는 수요가 많지만
- 저출산으로 인한 사회적 현상
- 업무지구접근성이 아쉬운 위치
- 계속해서 낡아지는 연식
다양한 요소들까지도 충분히 고려할 때인 것 같습니다.
하지만, 한 편으로는 상대적으로
노원구는 그만큼 아직까지 상승의 흐름이 크지 않고
동북선, 광운대역세권, 상계뉴타운 등
다양한 개발 호재와 함께
현재 가치대비 저렴한 가격의 단지라면
실수요, 투자적으로도
충분히 의미가 있음을 잊지 말아야합니다.
다양한 방법들로 앞으로 학군지의 투자에 대해
어떻게 접근하면 좋을지
다음 상승장에는 어떤 단지들이
가격을 높게 올려줄만한 힘을 가졌는지에 대해
깊게 살펴보면 좋겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다😃
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