[GD튜터님따라 1티어급투자할 턴쓰들💎_초록도해] 그림을 완성해 간다는 마음으로✨

안녕하세요. 초록도해입니다. 

3주차는 지투의 꽃!!  튜터링데이가 있었습니다. 

김인턴 튜터님과 비교분임을 하면서 질문도 하고, 

조원분들의 사임발표와 임보피드백+ 미니강의를 들은 인풋이 풍부한 시간이었습니다. ( 뇌야.. 정신아.. 힘내!!)

비교분임 

# 지방의 투자범위는?

비교분임한 지역은 원래 상권의 질이 좋지 않아서 사람들의 인식에도 비선호지역이었는데, 

신축이 많이 들어서면서 지역이 조금씩 바뀌는 곳이었습니다. 

그래서 지역의 원래 모습(환경)과 신축환경이 혼재되어서 

사람들 인식이 좋아지진 않아 신축가격이 다른지역보다 싸다. 

이런지역은 나중에 신축이 다 들어서고 환경이 좋아지고, 

사는 사람들도 바뀌면서 선호지역이 될 수 있기 때문에 

투자적으로 돈벌기 좋은 곳이 될 수 있다고 하셨습니다. 

어쨌든 지방은 연식이 최우선이고, 선호요소(주변환경, 위치)가 조금 빠지더라도 

싸면 투자할 수 있다는 것을 배우고 투자범위를 내가 생각한 것 보다 넓게 볼 수 있는 계기가 되었습니다. 

이분법적인 사고는 좋지 않다! 

→ 신축이 들어오면서 환경이 바뀌고 사람이 바뀌어서 변하는 가격을 지켜보자. 

내가 보고싶은 것만 보지 말고, 시장상황에 따라서 넓게 볼 수 있도록 허들을 넓히자.

# 지방은 지방이고, 수도권은 수도권이다? 

지방에서 앞마당을 만들고 투자를 하려고 할 때, 지방에서만 비교하지말고 

그 가격을 들고 수도권과 같이 볼 수 있어야 한다라고 하셨습니다. 

튜터님께서 지금은 수도권에서도 기회를 주는 상황이고 지방과 수도권이 같은 가격이면 

어디가 더 저평가인지를 판단해보라고 하셨습니다. 

수도권과 지방을 같이 봐야지 만약에 수도권에서 역전세가 나더라도 

지방과 비교했을 때 입지가치가 더 좋고 가격이 저평가 되어있다고 판단이되면 

던져버리기보다 버틸 수 있는 힘이 생길 수 있다는 것. 

그리고 지방과 수도권의 투자에 대한 장단점을 생각해보고 

내 상황(현재 종잣돈 + 1년에 모을 수 있는 금액, 투자계획 등)에서 

어떤 곳에 투자하는게 맞는지 생각해보라고 하셨는데 

저는 종잣돈+ 1년저축액이 소액 싱글투자자여서 장기간 보유하며 전세가 상승을 기다리는 수도권보다 

매도에 잘해야되는 리스크(?)가 있지만 투자금을 빨리 회수 할 수 있는 

지방에 투자하는 것이 맞다고 결론낼 수 있었습니다. 

사임발표 + BM 풍년

•  지역개요에는 보라매1님이 발표해주셨습니다. 지역에 대한 자료를 찾고 정리한 것이 인상깊었습니다.

   지리적특성이 자세해서 궁금했는데 나무위키를 꼼꼼히 보고 기사를 찾아서 정리하신 것과 

  손품으로 알 수 없는 것을 분임을 통해서 알아내고 

  사람들의 옷차림(올드머니룩vs 올드룩)과 노인들의 허리굽은 각도 등등을 

  임보에 작성해 두신 것(프메퍼님의 강의를 적용)이 저에게도 적용해봐야겠다 생각했습니다.  

  <튜터님 피드백>

  - 생활권 범위설정은 생활권을 공유하는 것으로 나누기.

  - 지방은 인구비율보다 절대인구가 중요하다. (수도권은 유입되지만 , 지방은 그 지역 내에서 소진) 

   

• 입지요소에서는 초이조장님이 발표해주셨습니다. 

  지역에 대해 알려면 이정도의 관심과 손품이 필요하구나 알았고, 

  조장님의 투자연결에 대한 생각을 하는 프로세스가 굉장히 부러웠고 배우고 싶었습니다. 

  일단 지역에 대해서는 부동산 이슈에 대해서 검색하고 기사를 찾아보면서 

  “이런 지역 내 이슈들이 지역 부동산에 어떤 영향을 끼칠까? ”

  하는 생각을 사전에 먼저 해보는게 좋았습니다.

  그리고 가설을 세워서 데이터를 찾고 결론을 내보는 것이 

  내 투자공부 성장에 엄청나게 도움이 될 것 같았습니다. (선호구축 vs 외곽신축)

  지방에서는 공급이 중요한데, 공급캘린더와 지도표시는 물론이고 

  재개발 재건축현황과 미분양현황, 인허가물량도 찾아서  공급을 꼼꼼히 본것도 적용해 보고 싶었습니다.  

  <튜터님 피드백>

  - 지방에서 가격을 볼 때 전고점에 꽂혀있지 말 것. 

  - 연식을 뛰어넘는 환경이 아니라면 구축은 보수적으로 볼 것. 

  - 가설을 세운다면 지역의 특징적인 부분을 가지고 선호도가 있는지 없는지만 확인! 

  (가설을 위한 가설은 끼워맞추기 식이 되어버림.)

   

• 시세파트는 단미님이 발표해주셨습니다. 줌아웃→ 줌인의 시세흐름이 인상깊었습니다. 

  전국 시세에서 시별 시세, 구별시세로 알아보고,

  랜드마크 시세흐름을 3년단위로 확인하고 

  사람들이 어느지역을 선호하는지 

  선호지역이 어떻게 바뀌는지, 어떤 단지가 선호되는지 알 수 있었습니다. 

  시세지도에 가격이 어느쪽으로 흐르는지(선호하는 방향으로) 

  그래서 내 투자생각(입지결정요소, 단지우선순위, 저평가) 적어서 정리하는 것은 꼭 BM해야 되겠다는 다짐!

  그리고 시세그룹핑을 하면서 저평가된 단지를 뽑아보기

  <튜터님 피드백>

  - 시세를 볼 때는 데이터를 잘 해석해봐야하고, 데이터 레버리지보다는 직접 트래킹하는 것이 정확함

  - 랜드마크 비교할 때 수도권은 지역별로 비교해도 되지만 

     지방은 시별로 비교하는 것은 의미가 없음 (연식과 가치가 다르기 때문) 

  - 지역 내 랜드마크 비교하면서 땅이랑 위치의 중요성을 알고, 

    시세그룹핑을 하면서 단지우선순위 저평가는 틀려도 뽑아보기

   

BM 할 것

1. 맨 앞장에 BM리스트 만들고 체크표시 하기
2. 나무위키 꼼꼼히 읽고 너무 요약하지 말고 지역을 이해할 수 있게 길게도 적어보자
3. 손품으로 알 수 없는 발품으로 느낀 것을 임보에 녹여볼 것.
4. 랜드마크 시세흐름 3년단위
5. 시세지도에 투자생각(입지결정요소, 단지우선순위, 저평가) 넣기  (시세는 한땀한땀, 메크로X)
6. 시세그룹핑하면서 시세트래킹할 단지도 뽑음
7. 초등학교 배정되는 범위를 구별해보기 

인턴튜's 미니강의(매임편)

한시간 정도의 미니강의에서 저에게 정말 필요한 투자하기 전 필수! 

매임과 협상방법에 대해서 알려주셨습니다. 

 <4상>

투자를 하려면 물건상태를 잘 둘러봐야하고 

부사님과 매도인과의 적절한 질문과 대화를 통해 

물건상황과 매도인의 상황을 알아내야 한다. 

그래야 시장상황과 고려해서 적절한 협상과 조건을 조절해서 

나에게 적합한 투자를 완성할 수 있다. 

이런 상황을 다 알고 있어야 내가 어떤 전략을 가격과 조건을 협상할지 그림이 그려진다. 

이유없이 가격만 깎아달라고 하면 안깎아줌… 

깎기 위한 근거 (부사님도 매도인에서 설명할 명분)와 내가 해 줄 수 있는 조건을 제시해야 

나에게 유리한 협상을 할 가능성이 높아진다는 것을 알게 되었습니다. 

1호기 매수시 협상 한 번 잘~ 해보겠습니다.

BM  : 전임과 매임할 때 튜터님이 주신 질문으로 실행해보기. 

         협상을 위한 이유를 부사님에게 잘 물어보기 

이번주 일정이 굉장히 바쁘셨을텐데 새벽에 지방으로 내려와서 저녁까지 

사랑스러운 잔소리와 투자에 관한 인사이트에 관해서 계속 말씀해주셔서 

어떻게 이렇게까지 해주실 수 있지? 라는 생각이 들 정도로 소중한 시간으로 만들어주셔서 감사했습니다. 

인턴튜터님께서 말씀해주신  “여러분보다 제가 여러분의 성장을 더 바라고 있습니다”라는 말에 진심이 느껴졌습니다.

피곤한 것과 힘든 것을 구분해서 내가 원하는 그림을 그리고,

 배운 것들을 실제 행동으로 옮기려고 노력하겠습니다. 💕