관련 강의
지방투자 기초반 - 내 종잣돈 2배 불리는 소액 지방투자 방법
월부멘토, 권유디, 잔쟈니, 자음과모음
창원아! 내가 곧 간다! ㅋ
이번 지투기 2주차 강의를 통해 창원을 바라보는 쟌자니님의 시각을 내 임장에 담고 적용해보는 것을 목표로 하기! 넘 좋네요
이번강의를 쟌자니님께서 연습문제 풀기에 비유해주셨습니다. 그런데 연습문제치곤 제가 넘 초보라 ㅋ 쉽지 않네요 ㅋㅋ하지만 이것도 다 흡수합니다!
지투기 강의가 지방의 정보들이 많이 있어서 창원,모르는 지방에 대한 여러가지를 담으려고 하니, 머리에 잘 안들어와서 저에게 2주차는 굉장히 고군부투했던 시간이었습니다. 그래서 창원을 흡수하기보다 그 방식을 레버리지 하는 것에 초점을 맞추어 듣다보니 , 쟌자님 님께서 알려주시고 풀어나가신는!,,지역간의 비교!,,데이터를 해석하시는 방법에 감탄했습니다!! (저도 언젠가 그렇게 될수 있기를!ㅋ)
이번달 쟌자니님께서 말씀해주신 것들 중, 알고가야할 것들을 복기해봅니다!,
지역개요!!의 중요성
우선, 강의 시작에 지역개요 파트에서부터 쟌자님께서 창원에 대해 어떻게 알아나가면서 그 지역을 임장보고서에 담아내는지 보고, 저렇게해야, 정말 그 지역에 대해 더 보이겠구나. 지역개요가 그냥 그 지역을 보는 것이 아니라 결국 내가 투자할 지역을 만들어가는 것이기에, 저렇게 알고 나서 단지의 가치에 대해 더 면밀하게 볼 수있을것이라 생각이 들더라구요. 정말 지역개요부터 탄탄, 처음부터 제가 레버리지 해야할 것이 생겨 너무 신이 났습니다. 그리고 주변과 같이 연결해서 봐야한다는 것. 오 주변과 비교로 이렇게 분석할 수 있다니! 넘 놀라웠습니다!
새롭게 보이는 인구수
세대당 인구가 많다는 의미는? 자녀를 키우며 사는 가족들이 많다
여러 생활요소들이 같이 따라온다라고 알수 있다!!(병원, 약국, 학원, 마트 등)
세대당 인구를 보면 이 지역에서 살기 좋은 곳은 어디인지 생활 인프라가 잘 갖춰지고 균질한 곳이 어디인지 알수 있고 부모들은 그런 곳에서 아이를 키우고 싶어 한다는 것.
2. 지방은 매도= 매도할때 내 집을 받아줄 수 있는 수요가 많은게 환금성이 좋은거다!! 공실이 안나고 팔려면? 아이를 키우는 완성형 가족이 있는 곳에 수요가 많고 , 이런 사람들이 많은 곳에 사람들이 모인다.부동산에 관점에서 수요를 형성하고 , 가격을 받쳐주는 힘이 된다. 사람들이 모여잇는 곳에 살고 싶어하니까. 나는 아닌디요? 할지라도
3. 젊은 인구 많다? 20-50대 경제 활동 인구 많다
이 말은 주담대 내서 집을 살수 있다. 집값을 받쳐줄 수 있는 수요다!
직장
직장분석에서 꼭 확인해야하는 점
1.창원 사람들의 주요 일자리는 어디에 있는가?
일자리->창원은 딱 중심부에 모여있고, 청주,전주 이런데는 분산
지역마다 특징이 다르다! 이런 부분을 알아야!
2.양질의 일자리가 많고 소득도 많은지?= 집값을 받쳐줄수 잇음
3.구매력있는 고소득자들은 어디에 살고 싶어할까?
고속득자들 모인곳 = 이런 곳이 부촌이고 사람들이 살고싶어하는 곳이고 가치있는 곳이기 때문!
비교하며 해석하기!
창원 100만 인구 고소득자 10%, 10만명
부산 인구330만 고소득자 5%, 16.5만명
그럼 부산이 부자의 비율이 더 작지만 부자의 절대값, 즉 구매력을 갖춘 부자 명수는 더 많다!
*창원이 부산보다 좋다가 아니라 ,창원이 그만큼 구매력이 뒷받침할수있는 수요가 충분하다 하는 걸 보여준 것!!
직장을 주택 구매력과 연결!!
학군
3가지의 관점으로 보기
객관적으로 여기 학군이 우수한가?(대구 수성구처럼)
상대적으로 학군지 역할을 하는곳은 어디?
학군이 가격으로 연결되는가?
-지방은 공부도 잘하는 학교도 있어야하고 학원이 있어야한다
-태권도 미술 영어 공부방 어딜가나 볼수 있지만 수요를 끌어들일 수 있는 특별한 학원들= 과학논술 스토리텔링수학, 키즈수영, 발레 등등아무대나 잇는 곳 아닌곳
-부자 커뮤니티 : 그걸 바라보고 사람들이 모이는 대구 수성구(부자도 많고, 학군도 좋고)
이 세가지를 다 아우르는 곳이어야한다!!
*초등학교는 그 초등에 보내려고 그 아파트에 이사를 간다.
(중학교는 넘치면 다른 곳으로 튕김)
결론: 이 아파트를 콕 찍어서 오는것 이다! 거주만족도 좋고 오래 살고 싶은곳!
*하지만 학군적으로 선호하는 곳이 어느정도 가격에 반영되지만 학군이 가격에 미치는 영향이 일부 생활권, 단지에 국한되면? 20년 이상의 연식차이를 뒤집을 정도는 아니다(학군<연식) 중요한건 맞지만 한계가 있다!
환경
지방은 관공서 ,술집, 먹거리, 학원 이런게 혼재되있음
인구가 얉아서 다 몰빵
지방은 사람들이 모이는 곳에 모여사는게 낫다!!
쇼핑은 부산 신세계로 간다
공급
새로 알게 된 꿀팁1)
공급 그래프랑 아실 단지 매전그래프랑 공급 연도에 맞춰서 위아래로 늘려서 연도 맞춰서 보기! 그럼 보인다!!
그래프 공급량에 따라 전세 매매 상승 하락하는거 확인, 임보에 이렇게 가져다 붙여보기 , 어느정도 상관관계알수 있다. 가능하면 그래프 직접 해보기
새로 알게 된 꿀팁2)
공급이 많은데 매매가 떨어진다? 이런 이해 안되는 것들은 미분양을 붙여보면 이해가 된다! 그리고 그당시 상황을 검색해서 볼것.
*미분양이 쌓이면 일단 매매가는 올라갈수 없다
반대 공급이 없어도 미분양이 쌓이거나, 과잉공급때도 소화를 해버리는 구간이 있을수도 있다. 그래서 공급이랑 미분양이 연결지었을때 좀 더 잘보이는 게 있다.
미분양이 많이 쌓였네? 부사님께도 묻고 그때 좀 찾아보자!
결국 제조업 업황이 아파트의 가치를 결정하는 건 아니니까 우리가 집중할 건 가치대비 가격이 싼지 비싼지!!
공급의 질도 분석해야한다
새아파트가 많이 들어온 곳 더 분석! 창원의 입지순위를 바꿀만한 가?
성산구)
직장-창원사업단지 국가산단가 가깝고,
학군,부촌 -성산구,
환경- 사람들이 성산구를 좋아한다는 것
사람들이 좋아하는 곳에 신축이 들어와서 더 좋아할것
결론- Yes! 기존에도 좋았던 곳에 신축 들어와 더 좋아지는 상황
어떻게 입지 분석하고 수요로 이어지는 것인가? 항상 질문하고 데이터를 해석하고! 역시 주변 지역들과 비교해보는것, 그것의 중요성을 알게되었습니다. 입지를 보는 실력을 키우자. 비교평가하여 가치를 판단하는 것. 가치있는 걸 싸게 살 수 있기위해! 오늘도 달려봅니다!
이번달 쟌자니님께서 말씀해주는 것들을 이번 임보에 좀 더 녹여내어 제껄로 만들어보겠습니다! 아자아자!
댓글
