매일 뉴스를 본다.
투자하려면, 자산 운영하려면, 강의하고 글을 쓰고 영상을 찍으려면 반드시 해야 하는 일이다.
뉴스를 보다보니
현재 상황을 잘 이해할 수 있는 기사가 보인다.
거래량 줄어든 것 맞다.
그러나 실거래가가 떨어지지는 않는다.
현장에 가보면 매물 찾기란 거의 극한 직업이다.
그나마 있는 매물도 소위 말해 ‘못난이’들이 많다.
그리고 가장 답답한 건 직전 실거래가 대비 호가가 높다.
‘누구 하나 걸려봐라’란 느낌이다.
내집마련에 관심이 있는 사람이라면
여기서 상황 진단을 잘 해야 한다.
| 수요 억제 대책으로 인한 수요 변화? 공급 변화도 함께 봐야 한다
부동산 시장 관점의 공급인 입주 물량이 아니라
부동산 거래 관점의 공급인 매물수를 보자.
정점이었던 25년 3월 95000개에서 현재인 11월 62000개로 급감했다.
특히 9월에 잠시 느는 듯 하다가 대책 이후 급격히 줄어들었다.
이유는 대책 때문이다.
대책의 핵심은 ‘거래의 난이도를 높인다’이며
그것을 위해 대출을 조이고, 실거주 의무를 부여했다.
수요자들은 자신의 입장, 즉 집을 살 사람 입장에서만 보기 때문에
‘거래가 어려워지고 사고 싶어도 못 사겠네’ → ‘수요가 줄어들어 집값이 하락할 수 있겠네’로 생각하지만,
공급 측면에서도 봐야 한다.
공급 측면에서는, 즉 집을 팔 사람 입장에서는
‘세 낀 집은 못 파네. 내가 임대주는 집 어차피 못 팔겠네. 팔지도 못할 집 물건 거둬야지’
OR
‘나 갈아타야 하는데 갈아타고 싶은 곳 실입주 물건 구하기 하늘의 별따기에 호가도 올라가네’ → ‘나도 호가 올리고 팔리면 갈아타고 아니면 그냥 살아야지’로 생각하고 행동하게 된다.
<대책으로 인한 공급 감소 vs 대책으로 인한 수요 감소>의 줄다리기란 이야기다.
이런 상황이니
거래량이 줄고(거래할만한 것 자체가 너무 적어져서)
가격은 오히려 오르는 것이다(호가가 내려갈 기미가 안 보여서)
| 너나위님, 저 내집마련 하고 싶은데 어떻게 하면 좋을까요?
일단, 이렇게 어려운 문제를 풀 때는
과거 사례를 보는 것이 가장 좋은 해법이다.
과거에 이런 적(적은 거래량 속 가격 상승이라는 이상한 상황)이 있느냐고?
당연히 있다.
서울의 10억 아래 구축 24평형 아파트의 매매가 변화다.
2017년까지는 상승 초반부.
2018년부터는 상승 후반부.
기울기를 보면 알겠지만 초반부는 완만한 상승, 후반부는 말 그래도 미친 상승이 나왔다.
나, 그리고 나와 함께 한 동료, 후배들이 한창 돈을 벌던 시기였다.
그 시기에는 왜 이런 일이 일어나는지 몰라 어리둥절했고, 부동산 투자를 많이 해놓아 기분이 좋아야 할 때인데, 이상하리만치 급등하는 상황에 반대로 무슨 일이 일어날까 두렵기까지 했었다.
시간이 흘러 경험이 쌓이며 알게 되었다.
‘거래량이 줄어도 가격이 급등할 수 있구나’
이전까지 내가 경험한 시장은 거래량이 터져야만 가격이 올라가는 회복기였기 때문에
거래가 줄어들면 막연히 가격 상승이 일어나기 어렵다고 생각했지만
그게 아니었던 것이다.
위 그래프의 빨간 박스를 보면 거래량은 확 줄었지만 가격이 신고가를 찍으며 올라가는 것이 보일 것이다.
당시 9.13 대책 등 강력한 대책이 나와 그것으로 일시적 거래량 감소가 나왔지만
실제 시장에서의 매물수가 급격히 줄어들며 몇 건의 거래만으로도 시세가 변하는 일들이 속출했다.
난 지금도 비슷한 상황이라 생각한다.
당황스럽고, 후회스럽고, 어렵게만 느껴질 것이다.
그러나 이럴 때일수록 정말 ‘길게 보고’ 내집마련을 생각해야 한다.
1주택을 매수하는 건 위험한 영역으로 들어가는 게 아니다.
1주택을 매수하는 건 중립상태로 가는 것이다.
무주택을 유지하다가 집값이 단 몇 건의 거래만으로 다시 오르게 되면 그 리스크는 어떻게 감당할 것인가.
이 과정에서 가장 어려운 것은 아마
‘이렇게 오른 호가를 사는 게 맞나요’일 것이다.
내 대답은 ‘그렇다’이다.
내가 대안이 없다면 그럼에도 불구하고 무주택자에서 벗어나야 한다.
그러나 나와 가까운 사람들에겐 ‘그러지 말라’고 말한다.
이게 무슨 이율배반적인 행동이냐고?
방법을 알고 찾다보면 비슷한 가치를 가지지만 상대적으로 지금 훨씬 저렴한 아파트들도 있기 때문이다.
이 두 아파트는 출입구 기준으로 250미터 떨어져있다.
빨간 차트 아파트는 매물이 단 2개, 그마저 1층 제외하면 한 개이며 호가는 직전 실거래가 대비 1억이 비싼 8억 후반.
파란 차트 아파트는 매물이 11개, 1층 제외하면 10개이며 호가는 직전 실거래가 대비 3천이 비싼 7억 초반.
난 이럴 때 어차피 같은 동네라면 후자를 사라고 말한다.
만약 당신이 전자만을 오매불망 바라보고 있다면 ‘이렇게 호가를 1억을 올려놨는데 사야 하나요?’라고 물을 것이다.
그리고 당신이 전혀 다른 곳을 찾아볼 의지나 여유가 없다 느껴진다면 난 ‘그래도 감당 되면 사세요. 지금 상황상 어쩔 수 없어요’라고 할 것이다.
그러나 당신이 조급함을 아주 조금만 내려놓고 더 싸게 같은 수준의 집을 사고 싶다는 마음을 갖고 있다면
그리고 그것을 위해 조금이라도 노력할 준비가 되었다면
난 아마 ‘그러지 마세요’라고 말할 것이다.
잔뜩 올려 놓은 호가를 어쩔 수 없이 받아들이고 싶지 않다면
가만히 앉아서 ‘이거 사도 되요?’라고 묻지 말라.
조금만 더 뒤져보고 전화해보고 찾아보고 방문해보면 아직은 저런 것들이 꽤 숨어있다.
이것이 바로 ‘저평가 아파트’다.
| 내집마련은 당신에게 과연 무엇인가?
‘도대체 집이 뭐길래 내가 이렇게 안절부절하고 힘들어해야 하나’
‘난 그저 나이에 맞게 시기마다 해야할 것에 집중하며 성실히 살아왔을 뿐인데 왜 이렇게 뒤쳐지는 느낌을 받을까’
아마 이런 생각 많이 들 것이다.
그러나 이젠 그런 생각을 내려놓자.
그리고 앞으론
‘가족들과 함께 편히 쉴 수 있는 보금자리를 잘 마련해보자’
‘내가 그 동안 피땀흘려 모은 돈이 헛되이 쓰이지 않도록 심사숙고하고 준비해보자’
라고 마음을 바꿔먹자.
보금자리로서나, 자산으로서나 그것이 얼마나 큰 가치를 가지는가?
그러니 불평하지 말라.
가치있는 일이니만큼 최선을 다해야 하는 일로 생각하라.
그리고 그렇게 마음을 먹게 되었다면 즉시 찾아나서라.
오늘도 가치있는 목표를 위해 노력하고 고민하는 당신에게 만족스럽고 값진 결과가 있기를 바라고 응원한다.
