그뤠잇_주인전세 세팅 시 주의할 점(+ 계약서 작성 시 추가할 특약)



안녕하세요.

어제보다 더 나은 미래를 만드는 그뤠잇입니다.

최근 부동산 규제로 인해

전세 세팅을 하는데 어려움을

겪는 분들이 많은 것 같습니다.

이로 인해 가능하다면

전세가 설정되어 있거나

주인분이 전세계약을 하는 방식을

많이 고려하게 되는데요.

오늘은 주인전세 계약을 통해

계약 진행 시 주의해야할 점을

정리해보겠습니다.

# 주인전세란?

주인전세란 매수 과정에서 집을 산 매수인이

기존의 집주인과 전세계약을 체결하는 것으로

매도인이 매도와 동시에 세입자가 되는

계약체결 방식입니다.

계약 진행 방식은 매매 계약서를 작성할 때

전세계약서를 동시에 작성하며

잔금일날 차액만큼 매수자에게 받고

등기를 넘겨주게 됩니다.

# 주인전세 장점

주인전세가 매수자와 매도자에게 주는 장점으로는

아래와 같이 정리할 수 있습니다.

매수자

1. 협상금액에 따라 매매 거래에서 실제로 필요한 금액에 대한 부담이 줄어듦

2. 세입자를 따로 구하기 위한 노력을 할 필요가 없음

3. 세입자를 위한 인테리어 등을 새로 할 필요가 없음

매도자

1. 시세차익을 바로 실현할 수 있고 주전세 조건으로 유리한 위치에서 협상가능

-> 매매가격 방어 가능

즉, 매수자와 매도자가 각자의 이해관계가 맞을 수 있고

새로 세입자를 맞추는 등의 번거로움을 덜 수 있어

양측의 의사만 맞든다면 괜찬은 거래 방식이라고

생각해볼 수 있습니다.

여기에 공통적으로 부동산 중계료가 매매 수수료만

지급하면 되기 때문에

수수료 절감이 가능하다는 장점도 있습니다.

# 주인전세 단점

비교적 리스크가 적고

계약시 해야할 태스크가 줄어드는 장점이 있지만

반대로 단점도 가지고 있는데요.

매수자

1. 시세 상황에 따라 전세계약 만료 시 전세금 반환을 위하여 목독이 필요할 수 있음

2. 집 내부 상태 파악이 어려워 전세 만기 시 예상치 못한 리스크 발생 가능

매도자

1. 소유권 이전과 동시에 매수인이 대출을 받아 근저당권 설정 시 후수위가 되어

대항력 상실 가능성이 있음

2. 시장 상황에 따라 전세 시세 하락 시 전세금 반환에 어려움이 있을 수 있음

# 주인전세 계약 시 추가해야 할 특약사항

위와 같이 어느정도의 리스크를 갖고 있기에

계약 진행 시 특약으로 추가하는것이 필요한데요.

매수자

1. 전세 만기 시 다음 세입자를 구할 때 적극적으로 협조한다.

매도자

1. 전세계약서 작성 시 잔금 지급일까지 매수인이 대출을 받지 않음

ex1) 소유권이전등기가 완료된 날의 익일까지

선순위 권리를 설정할 수 없다.

ex2) 전입신고의 효력이 발생되는 잔금일 익일까지 등기부등본의

현 권리 상태를 유지한다. 이를 위반 시, 본 계약을 무효로 한다.

주인전세 계약 방식은 양쪽의 이해관계에 따라

진행하게 되는 계약 방식으로

서로에게 윈윈이 될 수 있다고 생각합니다.

주의해야할 점을 반드시 숙지하여

혹시 모를 리스크를 꼭 대응하시길 바라겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.