[지방투자기초반 29기 37조] 자음과모음님 3주차 : 세모를 찾아서

지방투자를 두고 열심히 공부하고있지만 단 몇개월내에 매수까지 갈수있을것인가에 대해 아직 마음의 확신이나 다짐이 잘 안되는게 솔직한 내심정. 

그 이유를 한마디로 자음과모음님께서는 머뭇거림속에 방황하는 저에게 이렇게 말씀해주신것 같아요. 

“ 적은 투자금으로 가장 좋은곳을 하려고 하기 때문에 어려운것이다. ”

다시말하자면 내가 보는 지역과 영향을 받는 주변지역의 입지가치를 제대로비교평가하고 있지 않았기 때문이라는 진단서를 받은듯합니다.

현재 내 상황과 고민

1. 첫 지방투자를 준비하는 나의 앞마당이 없는데다가 공부하고있는 대구광역시에서도 달서구정도만 파악했을 뿐이다.

2. 내투자금에 맞는 지역을 어디까지 살펴보는게 맞는것일까 

3.  앞마당을 더 만들어서 비교대상을 넓혀야 하는것인가 or 달서구 내에서만 저평가된 지역을 단지비교 분석을 해볼까

• 감사하게도 자음과 모음님께서 대구지역 전반적으로 입지를 살펴봐주시고 순위까지 매겨주시는 친절한 강의였습니다. 덕분에 어디를 중점적으로 비교단지를 만들어야할지 투자대상이  좁혀지더라구요.

→ 단지가있는 지역의 공급물량의 시기와 양, 주변영향을 주고받는 지역의 공급물량까지 봐야하고

그에따른 전세가격의 사이클을 알아야한다는것. 

• 단지비교 무조건 연식도 무조건 입지가 아니다 

  → 입지와 선호도를 함께 고려하며 비교해야한다는 것 /ex 월배구축3억대 보다 동구 준신축 3억이 나을수있다.

  구별대장아파트비교 / 구별 구축대장아파트(입지좋은구축의 천장가격체크) 

• 전세매물이 없을때 내가 전세가격도 가격흐름을 이해한다면 내가 직접 가격협상을 실제현장에서 제시해볼수있다.

• 입지요소가 투자에 얼마나, 어디까지 영향력을 주는지도 정확하게 이것저것 짚어주심

→ 새롭게 알게된 점 중 좀 신선했던 부분은 

 수성구같이 학군의 영향력이 큰 곳은 학업성취율이 중요하고 , 그 외의 학군의 영향이 적은 지역의 경우에는 초등학교 입학학생수를 본다는 것 . 지방출산율이 점점 줄어들기 때문에 내 매물을 받아줄  (30-40선호지가 중요 여기까지 생각할줄알아야한다는 점) 

세모를 찾아서  : 완벽한 조건을 모두 갖춘 매물은 대부분 가격이 높아, 현실적인 투자금과는 괴리가 있는 경우가 많다 세모’는 완전한 정답도, 명확한 오답도 아닌 절대적우위는 될수 없지만 뾰족한 선호도를 가진 세모같은 매물을 찾는것이 중요하다.

• 확실한 단점이 있는 지역은 배제하면서도
• 내 투자금 안에서 선택 가능한 옵션들 중 비교열위를 제거하고, 가장 ‘뾰족한’ 매물 하나를 추려내는 것

단지비교평가를 통한 필터링 방법은 무엇인지 직관적으로 설명해주시고

 효율적으로 투자하실수있도록 지도해주신 강의였습니다. 

적용 

전세가 정리되고있는 대구지역 우리는 이 기회의 땅을 최대한 많이 더 깊이 지역을 공부해서 비교평가를 하고  투자단지들의 우선순위를 정해야겠습니다. 이게 이번달 나의 미션…

현재 할일의 우선순위가 지방투자연구가 되지 못하고있어 , 시간에 대한 촉박함과 

동시에 타이밍에 대한 압박감이 느끼는데

"시간관리"에 대한 부분도 친절하게 조언해주셨습니다.

정해진 시간을 어떻게 효과적으로 효율적으로 활용할지 

→ 하루에 확보할수있는 시간에 완료해야할 미션을 정한다. 구체적으로.

투자전략을 너무 명쾌하게 설명해주셨고, 듣기엔 간단한 공식같은 내용이지만 사이클에 대한 경험이없으니 

실제로 제일 어렵게 느껴지는 강의기도 했습니다.

단지임장 다녀와서 이번 강의를 한번더 듣고 더 숙지하고 더 많은 단지에 적용해 볼 생각입니다.