관련 강의
지방투자 기초반 - 내 종잣돈 2배 불리는 소액 지방투자 방법
월부멘토, 권유디, 잔쟈니, 자음과모음
너무 뵙고 싶었던 자모님 강의를 오프로 들을 수 있는 기회가 생겨 더운 날씨 따윈 전혀 문제가 되지 않게 오프 강의를 다녀왔습니다.
지난 번 오프 강의 때도 느꼈지만 현장에서 듣는 강의는 몰입도가 정말 다르네요~!
현재 부산을 앞마당으로 만들고는 있지만 대구도 고민을 했던터라 더욱 더 흥미가 생기는 강의였습니다.
지방 투자 시 기억할 것
- 지방 투자할 땐 다음 투자를 생각해 투자금을 나누지 말고 할 수 있는 가장 좋은 것에 투자한다.
- 지방은 아파트의 상품성(브랜드, 택지, 위치, 세대수)가 아주 중요함.
→ 입지와 상품성을 고려하고 투자금 내 할 수 있는 가장 좋은 단지에 투자하라
입주와 가격 흐름
- 현재 대구는 부산, 울산의 흐름을 따라가고 있으며 전세가 정리되며 신축부터 거래가 이어 지고 있는 상황
- 대구 지역의 전세가를 보고 흐름을 분석해 투자시기 조절
- 공급(입주)에 따른 사이클
- 입주(포항) → 입주정리(대구) → 전세정리(부산) → 매매가 반등(울산)
- 울산 예시
- 23년 입주로 전세하락 → 전세하으로 인한 매매가 하락 - 전세 소진이 안되는 시장(이때가 진짜 바닥) → 전세물량이 소진되면서 신축부터 전세거래 시작 → 전세가 소진되며 전세가 상승하며 실거주자의 이럴바엔 사버리자 → 매매가 반등
→ 다른 도시의 사례를 통해 투자시기를 파악하고 앞마당에 적용해 투자범위를 선정하라
지방의 인구
- 모든 지방은 인구 수가 줄고 있는 게 사실
- 그래서
- 지역별의 인구 경제활동 인구(30~50대) 비율과 영유아 비율이 중요함
- 인구 이동의 흐름을 파악할 것
→ 해당 지역의 총인구 수와 연령 비율을 확인하며 각 생활권별 수요를 파악해보자
공급과 선호도의 관계
- 공급에 따른 비선호/선호 지역의 전세가 변화가 확연함. 선호지역은 방어O, 비선호지역은 하락
→ 공급이 많은 하락시기에는 선호도의 따라 가격방어가 차이가 나므로 선호로를 정확히 파악해야 함.
대구 입지분석
- 절대적 위치가 중요하다. 중심지에서의 거리를 확인하라.
- 대구 핵심 키워드를 기억하라
- 대구는 주상복합선호도가 높다. 물론 아파트가 우선이나 주상복합도 고려해보라.
이번에 적용해볼 것
- 이번 앞마당의 핵심요소를 명확히 파악하자
- 입지분석은 적당히(레버리지 할것은 하고) 단지분석에 집중하자
- 임보진도가 나가지 않을때는 시간을 정해놓고 작성해보라. 1장당 10~15분, 1시간에 5장을 쓴다는 생각으로.
- 시세그룹핑을 반드시 하자
- 각 구별, 동별 평단가를 계산해 시세그룹핑을 해보고 동별 위상을 파악해보자 → 투자우선순위 반영
- 물건의 위치가 좋을 땐 상품성을 낮춰도 되지만(거제/사직 반영) 위치가 안 좋을 땐 상품성을 높여야 한다.
- 학군지(학교+학원)라면 학업성취도가 중요하지만 아니라면 초등학교 학생 수를 보자(아이를 키우기 좋은 환경이라는 뜻)
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