[지투25기 지방투자로 단지 마그마그담아5조🧡 해적왕] 투자에서 대충은 비쌉니다!!(feat.재이리 튜터님 4강 후기)

안녕하세요 😁

인생이란 위대한 항로에서

경제적 자유를 이루고 싶은

행복한 투자자 해적왕 🏴‍☠️ 입니다 ^^

이번 4강!!

재이리 튜터님의

첫 등장부터 경악이었습니다!!

이름만 보고 왜 당연히 남자라고

생각했을까요?

그리고 내용에 다시 놀랐습니다!!

지방투자뿐만 아니라

모든 부동산 계약시 정말 필요한

계약의 모든 프로세스를

이해하고 바로 실행 할 수 있도록

모든걸 알려주시는 최고의 강의 였습니다!!!

“월부 강의에서

매도의 기준과 절차를 알려주는 강의는

지방투자 실전반이 유일합니다!”

-잔쟈니 튜터님-

잔쟈니 튜터님의 지난 1강을 통해

매도의 기준과 절차를 배웠습니다.

기초반에선 매수 행위에 집중하였고

수도권 투자는 팔지 않을 자산을 취득하는 것이

목적이기에 매도에 대한 부분은 자세하게

설명하시진 못했지만!!

유일하게 지방투자 실전반에서만

배울 수 있었던 ‘매도’ 기준과 절차가 정말

유익했었습니다.

이번 4강을 통해서는

매수에서 부터 전세, 그리고 보유와 매도!

 ‘계약’이라는 법적 행위를 어떻게 해야하는지!!!

에 대해 정말 세세한 부분까지 배울 수 있었습니다!

정말!!

재이리 튜터님께서

세세한 과정은 물론 그대로 적용할 수 있는

특약 양식과 체크리스트까지!!!

내일 당장 계약하러 달려가도

걱정 안될 정도로

수강생들에게 떠먹여 주시다 싶이 하였습니다 ㅎㅎ

내 돈을 지켜주는 매수 프로세스

“한 달 동안 어렵게 뽑은 투자 후보 물건,

매수계약 프로세스를 제대로 거쳐야

돈을 잃지 않고 매수할 수 있습니다!”

-재이리 튜터님-

처음엔 이 말씀이 제대로 이해되지 않았습니다.

‘중개거래 진행되는데

왜 돈을 못지켜 주지?‘

하지만, 강의를 통해

계약진행시 수많은 케이스와

위험요소가 있을 수 있음을 깨달았고

결국 내 자산을 지키는 것

부사님도 아니고 바로 나 자신임을 알았습니다!

매수는 크게

가계약 🔜 본계약 🔜 잔금

순으로 진행되게 됩니다.

가계약 전에 꼭 확인해야할 것은

1️⃣ 등기사항전부증명서

2️⃣ 중대 하자

3️⃣ KB시세 (전세 놓을 시)

입니다.

1️⃣ 2️⃣는 어렴풋이 알았지만

3️⃣은 왜????

라는 생각이 들었습니다.

그런데, KB 매매시세의 90%를 확인하여

전세보증보험 가입 가능여부는 물론

전세대출금액 상한선을 확인할 수 있고

이는 결국 내가 받을 수 있는 전세가의 기준으로

참조할 수 있다는 것을 새롭게 알게 되었습니다!!

특약!! 이렇게 중요한거였어??

살면서 지금까지 월세, 전세, 매수, 매도 등

여러차례 계약을 하면서

‘특약’에 대해 중요하게 생각하지 않았습니다.

그냥 부사님이 알려주신 통상적인

특약 문구를 제대로 읽지 않고 계약서를 썼었습니다.

정말 지금까지 운 좋게 무탈히 넘어 왔습니다.

그런데 강의를 통해

’특약’의 문구 하나가 나의 소중한

종잣돈을 지킬 수 있는

예방 주사임을 알 수 있었습니다.

특히, 우리 투자자들은

세낀 매물이 아니면,

매수 이후 바로 전세 임차인을 구해야하는데

그 과정에서 매도인의 협조가 반드시 필요합니다.

하지만, 사람이 화장실 갈 때 맘이랑

다녀와서 맘이 다르듯이

매도인들도 계약이후 비협조적으로 나올 수 있는데,

이를 방지할 수 있는게

바로 특약임을 깨달았습니다.

그리고 정말 좋은 꿀팁!!

계약과정에서 특약문구를 고칠 경우

부사님들이 너무 까다롭다고 생각할 수 있는데

이 때 마법의 팁!!

“제가 회사에서 계약업무를 담당해서

일반적인 사람보다 특약에 민감해요!

이건 꼭 넣어 주셨으면 좋겠어요.”

정말 감사합니다 튜터님 ❤️‍🔥

아마도 이 강의를 들은 저희는 모두!!

계약 담당자 😁

그런데, 그 긴 특약을 어떻게 외워요?

긴박한 상황에 특약문구를 다 챙길 수 없는데;;

그때를 대비하여 미리 특약 문구를 공유해주시고

휴대폰 메모장에 저장하는 꿀팁을 또 공유해 주셨습니다^^

자 이제 본계약이다!!!

다음 프로세스는 본계약 + 잔금입니다.

정말 준비물부터 진행과정 하나하나 세세하게 알려주셔서

너무 좋았습니다.

예를 들어 본 계약을 할때

저는 당연히 도장은 인감 도장이라 생각했습니다.

그런데 헐!!!

막도장도 가능!!

심지어 서명도 가능 ㅎㅎㅎㅎ

그런데 여러번 서명할 수 없으니

도장은 꼭 챙겨야 겠습니다 ㅎ

그리고,

이걸로 이번 실전반 강의료는 다 뽑은 듯 합니다!!

주인전세 계약시

매매 + 전세 중개수수료를 2번 다 드려야 한다고 생각했는데!!

법적으로 한번만 드리면 된다는!!! 사! 실!!!!

그리고 잔금시 각종 비용 정산!!

뭐가 이렇게 많았지??

잔금 당일 각종 비용 정산을 하게 되는데요

장기수선충담금, 선수 관리비, 공과금, 중개 수수료까지!!

각 비용들의 개념과

부담 주체까지 한방에 알려 주셨습니다!!

매수 계약 끄읏!! 난 줄 알았지 ! 이제 전세닷!!

“전세 빼기는 투자의 마무리이자

투자금을 최종적으로 확정 짓는 과정입니다.

매수에 너무 많은 에너지를 소진하느라

이후 전세 계약은 소홀히 하는 경우가 많습니다.

전세 빼기는 기본적으로 예측이 어렵고

대응해야 할 상황이 많기에

매수 이후에 충분한 노력을 기울여

잔금 날짜 전에 전세 세팅을 마무리해야 합니다!

그래야 돈을 잃지 않아요.”

-재이리 튜터님-

자칫 계약 완료 이후 성취감에 도취되어

전세 빼기를 놓칠 수 있는데요,

전세 빼기 액션플렌을 구체적으로 알려주셔서

너무 유용했습니다!!

그리고 전세계약은 단순하다 생각했는데

임차인의 종류가 세가지 케이스나 된다는 걸

처음 알았습니다.

임차인이 사람이 아닐 수 있다니 ㅎㅎ

바로 법인일 경우죠!

이 경우 유의할 점도 세세히 알려주셨습니다 👍🏻

그리고 전세 만기시 당연히 임차인에게

보증금을 반환하면 된다고 생각했는데

전세권 설정과 전세보증보험의 경우

임차인이 아니라 보증회사일 수 있음을 

처음 알게 되었습니다 ㅎㅎ

임차인 본인도 잘 모를 수 있으니

아예 처음 계약후 임차인의 연락처에 미리 이런 사항을

기재하는 꿀팁이 너무 좋았습니다!!!

튜터님은 애정남!!

예전에 좋아했던 개그콘스트에 한 코너!!

“애정남”

애매한 걸 정해주는 남자라는 약어인데

임차인과 임대인 사이에 비용지불과 관련하여

애매한 상황들이 발생할 수 있습니다!

기물파손, 보일러 수리, 전구 나감 등

어떤 경우는 임차인이!

어떤 경우는 임대인이 지불하는지

아주 디테일하게 알려주셔서

애매한 것들이 정리 되었습니다 ㅎㅎㅎㅎ

그리고 무엇보다

임차인이 나중에 갑이 될 수 있는 상황!

즉 집을 팔려고 할 때

집을 잘 보여 줘야하기 때문에

평소에 좋은 관계를 유지하는 것이

매우 중요함을 깨달았습니다.

나중에 큰 수익에 비하면

작은 소모품 교체 비용은 쉬원하게 감내 하는

대인의 풍모를 갖춰야 겠습니다 😁

“우리가 투자 후 기대하는 수익은

수천만원, 수억원입니다.

보유하며 발생하는 비용은

수익에 비하면 미미합니다.

임차인은 무이자로 돈을 빌려준

나의 사업파트너!!!

당장의 비용보다는 장기적 편익 관점에서

생각해보아요!”

-재이리 튜터님-

개갱권 vs 신규계약!

전세 만기 시점에 임차인이 연장을 원한다면

저는 개갱권을 쓰게 유도하는 것이

유리하다고 생각했습니다.

그런데 개갱권을 사용할 경우

임차인이 기간 만기전

3개월전에만 통보하면 퇴거요청을 할 수 있음을

처음 알았습니다 !!! 헐!!!!!!!

그러기에 전세 시장에 따라

개갱권이 유리할때도

신규계약이 유리할때도 있어

2년 만기 후 재계약 시점에

이를 고려하여 CEO의 마인드로

유리한 조건을 제시 할 수 있음을 알게 되었습니다^^

이번 4강 강의를 통해

부동산 투자로 수익을 창출하는 행위가

단순히 싸게사서 비싸게 파는걸로

끝나지 않음을 깨달았습니다.

좋은게 좋은 거지~

하다간 큰 돈을 잃을 수 있음을

깨달은 강의였습니다.

“근데요,

투자에서 대충은 비쌉니다!!”

이 한마디가 계속 생각이 나는

강의였습니다.

튜터님 정말 좋은 강의

감사합니다!

두고두고 복기할 실용적 강의였습니다 ❤️‍🔥