지켜야 할 부동산 버려야 할 부동산
김종선/타커스
2025.7.21.~2025.7.24.
발행일 2013.09.
하락장의 분위기를 알 수 있는 책
#하우스푸어 #랜트푸어 #지키지못한뼈아픔
저자 및 도서소개
교보문고
부동산 침체기, 투자전략에서 관리전략으로 당장 바꿔라!
『지켜야 할 부동산 버려야 할 부동산』은 14년간 대한민국 부동산 투자의 최전선에서 일해 온 부동산 애널리스트 김종선이 부동산 침체기에 내 집과 보증금을 지키기 위해 반드시 알아야 할 관리전략을 안내한다. 지난 30여 년간 대한민국 아파트 매매가격의 추이와 앞으로 투자가치가 높은 아파트의 특징 등을 기준으로 지켜야 할 집과 버려야 할 집을 알려준다.
이 책에서 저자는 부동산에도 적절한 손절매가 필요하다고 조언하고, 반대로 어느 정도의 경제적 고통을 감수하고서라도 반드시 지켜야 할 집도 있다고 강조한다. 상대적으로 자족기능이 우수하고, 학군과 학교 인프라가 뛰어나며, 생활기반시설이 잘 갖춰져 있는 지역에 있는 집은 반드시 지켜야 할 집이다. 또한 하우스푸어와 깡통전세 피해자가 되지 않기 위해 해야 할 일과 대처방안을 총망라했다. 직접 겪어보지 않으면 알기 어려운 고충과 구체적인 대처방안 등이 실질적이고 활용가능하다.
추천자
어느도서인가에서 부동산책으로 추천받았는데.... 기억이...
책에서 배운점
사람들은 이익과 손실이 동일할 경우, 이익에 따르는 기쁨보다는 손실에 따르는 괴로움을 더 강하게 느끼기 때문에 이익에 대해서는 위험을 회피하는 경향을 보이고, 손실에 대해서는 위험을 선호하는 경향을 보인다는 것이다. 위험을 선호하는 경향을 보인다는 것은, 조금이라도 손실을 회피할 수 있는 가능성이 있다면 더 큰 손실을 감수하고서라도 손실을 피할 수 있는 대안을 선택한다는 뜻이다.
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손실회피에 대해서는 이 책이 아니어도 많이 봐 왔기 때문에 새삼스러울게 없는데
위험 선호 경향에 대해서는 신선하게 와 닿았다.
조금이라도 손실을 회피할 수 잇다면, 더 큰 손실을 감수하고서라도 손실을 피하려 노력하는데
하락의 경우 손실을 확정하기 보다 '혹시 내가 집을 을처분한 후게 다시 집값이 상승해서 나만 손해보는게 아닐까?' 하는 생각에 일단 버틸 수 있는 데까지 버티고 보자는 심리이다.
손해에서 손해를 회피하는게 아니라 손해를 선호하게 되는 경향... 인가의 심리가 무섭다.
절대적인 측면에서 본다면 강남이 최고의 부동산 투자처임에 당연하다. 그러나 대한민국 모든 사람들이 강남에 주택을 소유할 수는 없다. 이런 상황에서 선택할 수 있는 최선의 카드는 각 지역에서 상대적으로 자족기능이 우수하고, 학군과 학교 인프라가 뛰어나며, 생활기반시설이 잘 갖춰져 있고, 대중교통시설이 편리하며, 웰빙 주거환경을 갖추고 있으며, 인구 및 가구수의 증가현상이 나타나고, 개발호재 등이 있어 미래가치가 현재보다 돋보이는 지역을 선택하는 것이다. 따라서 이미 이런 지역에 주택을 소유하고 있는 경우라면 어떻게든 버티는 것이 바람직하다.
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서울은 이런 요건이 아니어도 수요가 넘쳐나지만
지방의 경우 이런 요건을 충족하는 곳은 어디일까?
앞마당 : 울산 남구신정동, 남구옥동, 남구대현동, 중구혁신도시, 대전서구, 광주남구봉선동, 부산해운대 반송 반여제외 부산 동래구 사직동, 연제구 거제동, 연제구 연양라인, 천안신불당,불당 청주 재개발지역
임대인이 2009년 귀속분 국세를 납부하지 않아 나한심 씨가 살고 있던 집이 압류되어 있었던 것이다. 나한심 씨는 선순위 임차인이라서 만약 집이 경매로 넘어가더라도 보호를 받을 수 있지만, 새로 들어오는 임차인은 후순위 임차인이 되기 때문에 집이 경매에 넘어갈 경우 보증금을 보호받을 수 없게 되는 것이다.
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내 보증금의 경우 선순위이기 때문에 경매등의 경우 우선받을 수 있지만
내 뒤에 들어오는 사람은 순위가 밀린다는 부분 생각하지 못했다.
이렇게 되면 다음 임차인을 구하지 못하게 된다.
톱니효과란 “경기후퇴로 소득이 줄어든다 하더라도 소비가 같은 속도로 줄어들지 않는 현상”이라고 할 수 있다. 소비수준이 한번 높아지면 다시 내려가기가 쉽지 않은 것이 바로 톱니효과인 것이다.
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한번 늘어난 소비는 되돌아 오기 힘들다는 것을 톱니효과라고 한다.
금융기관으로부터 연체 관련 전화나 문자메시지를 받고도 심적 고통을 느끼지 않는 강심장은 극히 드물 것이다. 하지만 일정 기간 이상 카드대금이나 대출이자를 연체한다고 해서 당장 엄청난 경제적 손실이 발생하는 것은 아니다. 오히려 경우에 따라서는 과도한 소비에 대한 통렬한 반성을 할 수 있는 계기가 되기도 한다.
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금융기관의 일시적인 연체 등이 두려워
급하게 재산적 손실을 입어가며 상환할 필요가 없다는 것을
말하고 있다.
주식이든 부동산이든 손만 댔다 하면 깡통을 차는 투자자들이 의외로 많다. 이들은 하나 같이 투자 실패의 원인을 자신이 아닌 외부요인에서 찾으려고 한다. 자신이 진짜 실패한 원인을 모르기 때문이다. 그렇다면 한 번 투자 실패를 경험한 사람이 두 번, 세 번 계속해서 실패를 반복하는 이유는 무엇일까? 그들은 첫 실패에서 아무것도 배우지 못했기 때문이다.
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실패는 할 수 있다, 다만 그 실패에서 배워야 한다.
이 앞의 실패에서 나는 무엇을 배울 수 있을까?
이미 올라간 상승장에 신고가를 찍고 매수한 점
재개발 물건인데 평가액과 분담금, 사업시행의 정도등을 확인하지 않은 점
비교물건을 검토하지 않은 점, 그 돈이었으면 서울을 샀었다 ㅎㅎ / 아 이런 복기가 아니다.
복기의 초점이 잘못됨, 그 시절에 그 돈으로 서울을 살 수도 있었는데 이런건 의미가 없는 복기이다.
서울의 가격과 가치를 몰랐기 때문에 부산에서 물건을 사려고 했고
그래서 지방을 선택하게 된것이다.
그렇다면 반성은 서울의 가격과 가치를 아는 것이 중요하고
이런 이유로 지금 부동산 공부를 하고있다.
본문내용 및 느낀점
혹시 내가 집을 처분한 후에 다시 집값이 상승해서 나만 손해보는 것이 아닐까?’ 하고 생각하는 사람들이 많다. 필자는 일단 이런 걱정을 접어두어도 된다고 조언한다. 만일 부동산시장이 회복국면에 진입한다고 해도 과거와 같은 주택가격 급등 현상이 재현될 가능성이 높지 않을 뿐더러 다시 전고점 수준에 이르기까지는 최소 10년 정도 상당한 인내의 시간을 거쳐야 하기 때문이다.
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손절에 대한 이야기를 하는 책에서 최소 10년정도는 인내해야 한다고 기술하고 있다.
실제로는 전세가가 올라붙어준 2017년 부터 상승장이 시작되었다. 그리고 그 상승장은 22년 봄이 지난 후부터 급격하게 떨어져서 2023년 1월까지 바닥을 다지다가 상승시작하고 2024년 10월 전고를 뚫고 계속 갱신중이다. 정말 대세상승이 아닐 수 없다.
얼마 전까지만 해도 아파트 가격이 강세를 보인 부산과 울산을 살펴보자. 먼저 부산을 살펴보면 1991년 고점을 찍은 후 그 가격을 다시 회복하는 데 무려 13년이나 걸렸다는 사실을 확인할 수 있다. 2004년에야 들어서야 비로소 1991년 수준의 아파트 매매가격 지수가 회복되었기 때문이다.
이후 2004~2008년 동안 다시 제자리걸음을 하다 2009년에 접어들어 비로소 2012년까지 부산의 아파트 매매가격이 대세 상승하는 모습을 보였다. 인고의 시간을 참아낸 사람들만이 부산 지역 아파트에 투자해 수익을 창출할 수 있었던 것이다. 그나마 2013년 현재는 2012년에 비해 하락 반전하는 모습을 보이고 있는데 단기 급등에 따른 본격 조정국면에 진입한 데 따른 결과라고 볼 수 있다.
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약간의 하락이었는데 이것을 상대적으로 크게 느끼는 책 내용을 보며
인플레이션으로 인해 자산가격 자체가 올라간 것을 느낄 수 있었다.
지금 1억과 나중의 1억은 가치가 다르다.
실제로 집주인이 제2금융권에서 대출을 받았다면 유용의 가능성이 있으므로 주의해야 한다. 보통 제1금융권은 채무자가 대출금을 상환하면 기존의 채권 최고액을 유용하지 않는 것이 일반적인 반면 제2금융권의 경우는 유용의 가능성을 배제할 수 없기 때문이다.
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대출금 유용을 고려한다.
다만 역으로 생각하면 1금융권은 대출 일부상환을 등기에 남길 필요가 상대적으로 작아진다.
> 이런 것은 직접 매도자나 임대인에게 확인하지 않아도
은행 홈페이지나 메일에 물어도 될 테다
등기부등본에 근저당권이 설정되어 있지만 전부 혹은 일부를 상환해 대출잔액이 전혀 없거나 설정되어 있는 금액에 비해 그 규모가 작다고 하더라도 임차인이 입주를 마친 후 임대인이 등기부등본에 설정되어 있는 근저당권에 기초해 다시 융자를 받는 경우가 있다. 이럴 경우, 해당 근저당권의 날짜가 전세 확정일자보다 앞서게 된다. 따라서 은행의 근저당권이 임차인의 보증금에 우선하게 되어 임차인은 보증금을 온전히 보호받지 못할 수 있다.
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근저당은 설정일이 중요하다.
임대인과 함께 은행에 방문해 대출금 상환 영수증과 감액등기 신청서를 수취하고 추후 제대로 감액등기가 이루어졌는지를 확인해두어야 한다.
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주택임대차보호법은 “확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다”고 명시함으로써 주택임차인이 대항력(점유와 전입신고)에 확정일자까지 갖춘 경우 경매나 공매로 매각된 이후 매각대금의 배당절차에서 후순위 권리자나 여타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있도록 규정하고 있다.
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단독주택이나 다가구주택의 경우처럼 한 집에 여러 임차인이 거주하는 경우 소액 최우선 변제금액이 낙찰금액 대비 과도하게 커질 우려가 있다. 이럴 경우 채권자의 이익을 크게 위협할 수 있다. 이를 방지하기 위해 주택임대차보호법은 “하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고, 최우선 변제금액을 모두 합한 금액이 낙찰가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 최우선 변제금액을 모두 합한 금액에 대한 각 임차인의 최우선 변제금액의 비율로 낙찰가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 최우선 변제금액으로 본다”라고 규정하고 있다.
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이 경우 때문에 은행에서는 방공제를 하는 것이다.
그래서 방 하나에 소액임차보증금 1개로 계산해서 제외하고 그 안에서 대출했던 것이 생각난다.
세상에 그 누구도 부동산과 궁합이 맞지 않는 사람은 없다. 단지 자신의 실수로 투자함정에 빠져 부동산과 잠시 멀어져 있을 뿐이다. 자신이 사는 집마다 집값이 올라 큰 시세차익을 남긴다면 그때도 궁합이 맞지 않다고 얘기할까? 결코 그렇지 않을 것이다. ... 부동산으로 큰 돈을 번 사람일수록 뼈 아픈 실패나 후회의 경험도 동시에 갖고 있다. 단, 이들은 결코 똑같은 실수를 반복하지 않았다. 오히려 실패를 교훈 삼아 더 지혜롭고 현명한 투자 노하우를 쌓아나갔다. ... 첫째, 불확실한 정보를 잘 가려내 투자함정에 빠지지 않는다. 둘째, 한 번 빠진 투자함정에 두 번 다시 빠지지 않는다.
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실패를 교훈삼아 더 지혜롭고 현명한 투자를 해나간다.
시장 분위기를 선도하는 다주택자들의 시장 참여가 제한되며 시장은 안정기에 접어들었고, 집값 상승에 대한 기대감이 낮아지며 주택 소유보다 전세를 통한 보유에 만족하는 대기수요가 늘기 시작했다. 여유자금 보유 세력의 추가 주택 구입 포기에 따른 민간 임대시장 위축과 전세 대기수요 증가가 맞물리며 전세시장은 공급부족에 시달리고 있다.
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이 문장이 이재명정부가 원하는 것이 아닐까?
다주택자의 시장 참여가 제한되어 시장이 안정기에 접어들어 집값이 조금씩 상승하길 바라는 것
정부는 하락을 바라지 않을 것이다.
얻은 것과 알게된 점
책 자체는 실망스럽다.
책의 제목은 마치 계속 가져가야 할 부동산과 그렇지 않은 부동산에 대해 이야기 해 줄 것 같지만
실제로는 전세사고에 대한 에피소드를 푸는 책이다.
주택 하락장의 한가운데인 줄 알고 쓴 책이지만
되돌아 보면 하락장 한가운데인 2013년에 쓰인 책이다.
너나위님의 본격적인 투자 전에 쓰인 책으로 부동산 침체에 대한 확정적인 단어들과
부동산 침체로 전세에 쏠림을 읽으면서 정말 분위기가 달랐구나 느낄 수 있다.
책에서 얻어가는 것은
이런 하락장이 있었다는 환기... (그러니 조급할 필요 없다
그리고 내 전세금이 후순위보다 빠른 선순위여도
내 뒤에 들어올 전세입자가 없으면 내 돈을 돌려받을 수 없다는 내용이다.
이건 매도에도 적용되는 일인데
내가 매수한 뒤 내 물건을 팔았을때 받아주는 사람을 찾아야 한다는 것이다.
적용할 점
[가족]
딱히 생각나지 않는다.
[투자]
하락장의 글을 읽으며 시장은 언제든지 변할 수 있다.
조급하지 말자
부산의 13년 버로우를 기억하자
[나]
시장은 변화한다.
대응하고 준비하되 조급하지 말자
실수를 했다면 실수에 대해서 반성하는 것이다.
#지켜야할부동산버려야할부동산
* 마지막에 책 제목과 작가 이름을 꼭 태그를 작성해주시고, 검색 가능으로 변경 부탁드립니다 : )
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