4강강의후기 [실준반 70기 89조 자연담은 수지맞은 조 마샤] 하라는 프로세서로 묻고 따지지 말고 투자가능 물건 결론내리기. 과정이 정답이 아니더라도

단지 임장후 단지 분석하는 단계의 어려움을 알고, 

내가 지금 실준반 재수강을 했으며,

 단지 임장에 대한 방법을 습득한 지금은.

 임장과 임장보고서에 선택과 집중을 통해 정리하고, 

꼭 투자로 연결할 수 있는 장표로 완성하는 방법으로 가야한다.

단지 임장을 전부 완벽하게 하는 것, 단지 분석을 모든 것을 해야한다고 생각하고,

 자꾸 보안하는데 시간을 할애햄으로써 

전임과 매임이 자꾸 늦어져서 제대로된 결론이 없거나

, 반마당이 되는 경험이 반복되었다. ㅠㅠ

 반마당의 이야기를 하지말고, 

다른 임장지 분임과 단임기간에 주변과 가까운 반마당에 단임을 하고, 

매임을 하면서 보안해서 선명하게 하는 방법을 써야한다.

한달안에 완벽하게 마무리 되지 않더라도, 

계속 관심을 가지고,

 완성해보는 것으로 방향을 정해야한다. 

지금 투자가 목전에 있는 것이 아니라면,

 더구나 이렇게 채워야한다. 

내 앞마당에 매임이 부족했던 곳을 찾아내고 꼭 보안하는 시간과 시도를 해봐야겠다.

내가 투자를 할 때, 일단 한 채를 먼저 해야 다음 투자 방법을 정해야 한다. 

똘똘한 한채를 투자할때,

 내가 보유하는 동안에 어떤 일이 있을지에 대한 리스크 대비를 할 수 있어야한다.

-일단 투자금이 많이 들 단지일 가능성이 높은 단지일 가능성이 높다. 

(현재 가격이 많아 올랐을 단지이며, 

전세가율이 많이 낮을 단지일 가능성이 높으니, 하락폭이 클 가능성이 있다.) 

내가 감당가능한 단지인지. 내 연소득에 따른 많은 저축이 가능한가?

Vs 전세가 갭차이가 2~3억 정도면서 전고점보다 저렴해서

 비싸지 않은 것이 운영에 적합할 수 있다.

내 투자금으로 할 수 있는 가장 좋은것으로 하나 산다.

현재 내 투자 공부한지 1년이 다 되어가는데, 

앞마당이 6개정도 쌓여가지만,

 투자는 아직 안되고, 앞마당은 쌓였지만, 

투자로 연결되진 않아서 고민이 많아지는 상황이 

내 상황과 똑같고, 같은 고민을 하고 있어, 

앞으로의 수강에 대한 고민이 깊어진다. 

다음임장지에서 다시 시작하는걸 선택하며, 

앞을 보면서 간다.

 지난달 못한 부분을 함께 메꿔보면서 일정을 빠르게 땡겨서 채워본다

. 임장을 빠르게 정리하면서 매물을 많이 보고, 정리하는 시간을 충분히 확보한다.

재수강하면서 융통성있게 임장을 하며,

 효과적으로 임장을 해야한다. 

단순 걷기를 하지말고,

 단지 내부를 뜯어보며 분석하는게 아니라, 

단지 위치의 입지를 잘 살펴봐야한다. 

이런걸 루트를 정하고, 위치를 확인하는 시간을 충분히 가지고 

임장에 가서는 내가 사전에 조사하고 살펴본 것들을 확인하는 것으로 임장을 한다.

이번 앞마당에서는 내가 루트를 다 정해보고 단지 목록도 다 정해봄으로서

단지 임장에 조금은 익숙해 진것 같은 기분이 들어 뿌듯했다.

전국적 홍수가 나는 날도 혼자서 임장을 하고, 폭염으로 날이 푹푹찌는 날에도 혼자 임장을 하고

대전에서 KTX첫차를 타고 다니면서 해낸 나를 칭찬한다. 

이번 임장만큼 하드코어인 상황도 더는 없을 것 같다.

다음 8월은 제외하고,,ㅎㅎ

임장보고서를 쓴다는건 단지 매수를 위한 것 뿐, 

보유나 매도타이밍을 알기가 어렵다

. 팔아야할때돠 보유를 할때를 정확히 판단하기 어렵다.  

임장보고서를 쓴다는건 지역의 입지와 단지의 입지를 알고,

 내가 투자할 수 있는 지역중, 단지 중 가장 좋은 단지인가?

 이것의 비교평가를 해야 보고서의 의미가 있고

, 매수뿐 아니라 보유와 매도의 결정, 판단을 할 수 있다. 

내가 주관적인 뇌피셜로 판단을 하게되면, 

보유와 매도를 판단하는 객관적인 눈으로 보기 어렵다.

 내 물건과 사랑에 빠져, 매도가 너무 어려운 상황이 된다. 

입지와 가치에 대한 판단으로 객관적 판단을 해야한다.

이러한 의미를 알고 임장보고서를 써야함을 

아니 과제를 제출하고 과제를 위한 과제를 했던 나에게 

확실한 이정표를 준 것 같아서 다시 동력을 얻고 임장보고서를 작성해 볼 것이다. 

단지분석을 한 후에 투자 물건으로 고르기.

첫번째로 입지가치가 있으면서, 저평가 된걸 고르며, 

그 중에 내 투자금안에서 조금 더 위의 단지들을 골라내며,

 그 중, 내가 역전세나, 잔금치는것까지 감당가능한 것을 투자하기 좋은것으로 골라낸다.

가치가 있는 것은 서울1시간이내 1,2,3,4,5,등 생활권중 4등 생활권이라도 가치가 있나. 

지방은 1등 생활권을 왠만하면 해야함.

단지들을 가치와 가격을 확인하여 비교해보고 저평가를 고르는데, 

비교가 잘 안된다면 다시 임장과 가격을 체크해 본다.

단지분석을 하면서 위치로 우선 순위를 살펴본다.

 메인상권(역세권)에는 얼마나 거리가 있는가?

 대단지와 신축, 학군으로 인한 순위변동이 있는지를 알아본다.

같은가격대에 더 좋은 단지가 있는지 살펴보는걸 우선으로 하며, 

그중 같은 지역에서 비교하여 뽑고, 

다른지역 물건과 같은 투자금으로 

가장 좋은 단지를 골라내는것으로 방법을 정한다.

절대가 8억9억 중에 전고대비 싼거 (저평가)와 내 투자금

 안에 교집합인 물건 리스트를 가지고 있어야한다. 

그래야 내가 매물임장을 하고 나의 보석상자안에 넣을 수 있다.

투자물건을 골라내는 순서를 다시한번 정리하자면

1. 1.단지가치를 매겨, 투자범위, 선호도를 가르고

2. 2.저평가된 물건 고르기- 각 가격대별로

3. 3.내 투자금에 맞는거

2,3번 교집합인 것을 매물임장을 하는것으로 한다. 

그 안에서도 투자 물건을 고르지 못할때는 단지 선호도가 뛰어나는 생활권,

 그증 선호도가 높은 것들을 보면서 다른 지역과 비교할 수 있도록 한다.

항상 애매하게 내가 매물임장을 위한 단지를 갈랐었고, 

지금 강의처럼 단지를 객관적인 프로세스를 통해서 갈라보고, 

선명하게 투자물건을 골라볼 수 있는 방법으로 해볼 수 있을것 같다.

난 내가 이렇게 배우는게 느린 줄 몰랐다. 

벌써앞마당 6개 이상인데 지금까지도 이렇게 가르는 법을 해볼 생각을 하지 못했다. 

그래서 매수를 하지 못했는지도 모르겠다. 

더 중요한 팩트는 내가 아직도 투자금을 손에 쥐고있지 않았기 때문일 수도 있으리라.

 조금더 투자금이 늘게 될 상황이라 내가 봐왔던 물건과도 조금은 다른 매물대 물건을 보는 중간에 

내가 집중해서 매물을 보지 못했던 것을 반성한다.

항시 세달안에 꼭 투자할 것이라고 생각하고, 임장을 해야하고 

적극적인 태도로 준비를 해야했는데, 

지금까지는 그렇게 하지 못했던 점을 반면교사 삼아, 

앞으로는 곧 투자할 마음가짐으로, 

내가 이걸 사겠다라는 정도로 매물을 자세하게 들여다 보고, 행동해야 한다.

매물임장을 위해서 부동산 사장님과 대화를 통해 단지 상황을 정확하게 이야기 하고

, 점유자와의 일정을 조율해서 매물예약을 해야한다.

 꼭 필요한 말만하면서, 전화예약의 어려움을 극복해본다.

아이스브레이킹 대화없이, 바로 매물 가격, 상태, 조건만 정확하게 전달하고 조율한다.

 이 물건말고 더 많은 단지가 있는지 확인하고, 추가로 매물 예약을 하도록한다.

사장님은 친절하고 능통하신분이 제일 좋음. 

그중 내가 원하는 조건을 상대받과 얼마나 잘 조율해주는가? 

내편에 서서 소통해 주는가? 이런사장님과 일하기위해 노력해봐야한다. 

사장님과 부동산에서 단지정보확인,

 가격과 거래상황,상태와 조건을 다시 한번 물어보며, 

볼 것들 것 대해 브리핑을 듣는다.

 사장님과 로얄동 타입을 기억하려고한다.

 임보에 있는걸 확인하려고 한다.

매물임장때에는 입구앞에서 점유자가 누구인지, 

만기나 이사날짜를 미리 확인하고, 들어간다.

 매물을 볼때는 집에 붙어있는 집기, 신발장, 수전, 욕조,

 타일, 천장누수, 조명, 슬라이딩 장, 싱크대, 인덕션등 확인함. 

도배 장판이 어떤지, 작은방의 침실이 가능한지. 

확장시 바닥단열공사 유무고 꼭 확인한다.

 실제 내가 사는 물건일 만큼 꼼꼼하게 보는 방법을 확인한다

. 주택매수할 사람임을 각인해 줄 수 있을 만큼 꼼꼼하게 살펴보고, 

나온 후, 가격을 다시 한번 확인하고, 네고가 가능한지에 대한 이야기를 한번더 확인하고 각인시킨다.

부동산을 나오면서 정리, 메모를 하고 그걸 사진을 찍고 사장님 명함까지 정리한다.

매물임장후 정리되어야 하는 것은 기초정보(동, 호수, 매매/전세 ,향)

수리상태 (내가 제일 잘봐야함. 하자사항이 있으면 사장님께 이야기해서 각인시킴)’

거주조건 (사장님과 정리. 전월세 만기. 이사날짜. 공실-잔금일자

단지중에 좋은 걸 뽑는다. 동별안에서  단지끼리 비교해서 물건뽑고,

 지역내(구)안에서 비교해서 물건선정, 최종적으로 내 앞마당 중에서 투자물건 선정, 

앞마당 중 매임을 못했다면, 다시 전임을 통해서 비교단지를 설정해봄

투자위해서 꼭 확인해 볼 투자기준을 체크해봄. 

저환수원리 꼭 확인해야한다. 이게결론이 된다.

마지막으로 내가 가진 앞마당에서 투자금을 고정해서 물건비교,

 절대가를 비슷하게 고정하여 물건을 비교하여 최종 결론에 도달해 본다.

 지금까지 해보지 못했던 방법으로, 지금까지 완전한 결론을 내지 못하고, 

투자로 이어지지 못했던 것 같다.  인간유형구별하는 방법중 DISC

D 주도형:외향적이며, 추진력이 강한 주도적 행동을 함

I사교형: 외향적이며, 사람 지향적인 행동을 함. 유쾌하고 좋은 분위기 중요

S안전형:내향적이며, 사람지향적행동 협조적이고 타인의견 수렴을 매우 중요시

C:신중형: 논리적이고, 분석적으로 문제해결하고자 함. 세세한 부분을 잘 짚어줌

이중에 나는S 안전형인간으로 내향적인편은 아니지만 

안전성이, 확정된것이 있을때에만 진도가 나가는 단점이 있다.

 내가 행동파인줄 알았는데. 

나는 완벽한 가이드라 있을때만 행동을 하며,

 그때는 적극적으로 하는 사람이다. 

내가 주도적으로 무언가를 하지는 못하지만, 정해진 틀이 있고, 

그 방법을 알게 되고 나서는 나는 행동 하는 사람이다. 

이번 실준반 재수강으로 나는 자모님이 전해주신 프로세스를 정확하게 적용해서

 확실한 투자 단지를 찾아낼 것이다. 

결정을 내리고 넘어간다. 

과정이 정답이 아니더라도,,

 자모님의 이야기가 가슴에 꽂힌다. 내 이야기같아서….

'나는 마샤는 

해내는 사람이다'

난

한다. 해낸다. 된다!