[지투25기 2렇게 더워도 5늘도 가야지, 별두잇나 튜브] 4주차 재이리님 강의후기 _지방투자 계약 프로세스의 모든 것



안녕하세요, 불 뿜는 튜브입니다

지방투자실전반 4강

재이리 튜터님 강의에서는

꼭 챙겨서 안전하게 투자할 수 있는

실제 투자 프로세스의 모든 것에 대해

풀어주셨습니다

1호기 투자프로세스를 복기하며

안전하게 잘 확인했던 부분은 무엇인지

다음번에 개선해서 적용해야 할 부분은 무엇인지

위주로 후기 작성해보겠습니다

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[매수 프로세스]

감사하게도 여러 강의를 듣고

실전 투자를 하기전 확인해야 할 사항들을

체크리스트로 정리하고 있었습니다

가계약

✔️ 등기사항전부증명서

후보 단지들 중 가장 최선의 선택이었던 내 1호기

상태가 괜찮고 투자기준에 맞으면

매임 당일 가계약금까지 넣을 준비를 했습니다

연휴가 끝난 월요일이라

연휴동안 그 물건은 다른 사람들도 보지 못했고

마침 연휴동안 전세재계약도 마친 상태라

잔금이 안되는 저에게는 더 좋은 물건이었습니다

퇴근 이후 보기로 약속된 물건이라

업무 내내 등기부등본을 보고

(근저당이 없음! 깨끗!)

발생할 수 있는 시나리오들을 생각하며

특약사항을 정리할 수 있었습니다

✔️ 중대하자

아랫집! 관리사무소!

아쉬웠던 부분입니다

매물을 꼼꼼히 확인했고

부동산 사장님과 세입자분께는

누수이력이나 다른 중대하자가 없음을 확인했습니다

관리사무소에 전화드렸지만

관리하는 곳이 따로 있다며(? 번호를 알려주셨는데

그 번호로 전화하자 그런 부분은 알려드릴수 없다고(?

아랫집은 연락이 닿지 않았고..

화재보험누수특약으로 마무리 되었는데요

다음번에는 더욱 확실히 해야함을 복기했습니다

✔️ KB시세

KB매매시세의 90%가

일반적인 전세가의 상한선!

이번에 전세매물이 많이 없는

임장지를 돌며 새롭게 알게된 부분이었습니다

"전세 매물 요즘 귀하니까~

보증보험만 가입되면 나갈거에요~

KB90%~"

지금도 거의 수도권 전세가격인데

가격에 된다고..?라고 생각하면서도

(수도권 전세가 아직 싸다)

전세매물이 없는 시장에서는

보증보험 기준에 들어오면

받아주는 가격이 될 수도 있구나

라고 생각하게 되었습니다

수도권 투자에는 영향이 크게 없었지만

지방 투자 진행할때 이부분은 꼭

체크하겠습니다

✔️ 특약문구 작성/전송

회사 업무가 눈에 들어오지 않던 그날

투자를 이미 경험한 주변동료들에게

재차 확인하고 미리 작성하여

중요한 내용 포함할 수 있었습니다

✔️ 매도인 특약 동의여부 확인

다음 타임에 매수대기자가 또 있었지만

작성했던 가계약 특약문구를 문자로 보내며

"이거 꼭 동의받아주세요" 라고 전달,

동의합니다 의사를 받아볼 수 있었습니다

가계약도 계약으로 인정됨을 명심하고

다음번에도 조급한 상황이더라도(?

꼭 지킬것은 지키는 투자 하겠습니다

✔️ 계약금의 일부 입금

바들바들 긴장되는 마음이었지만

계좌번호와 소유주명 예금주 일치 등

확인 후 보낼 수 있었습니다

제가 매수한 1호기는 소유주는 딸

계약과 관련된 모든 협의는 어머니와 해야하는

실제적인 관리인은 어머니이셨는데요

비용과 관련되는 모든 부분은

소유주인 딸의 계좌로 진행했습니다

사업중인 딸과 어머니가 따로 거주하고 있어서

부사님-> 어머니께 연락-> 딸에게 연락

-> 입금확인 -> 어머니가 부사님께 연락

-> 부사님이 매수인인 저에게 알려주는

이런 상황들이 계속되었습니다..^^

조금 번거로웠지만 안전했다!

본계약

✔️ 계약서 초안 요청

가계약 과정에서 특약사항을 미리 정리하고

그 과정에서 감사하게도 부사님과 매도인의 협의가

잘 이루어져 생각보다 본계약이 더 깔끔했습니다

저희 사장님은 3일전 초안을 보내주셨고

해가 바뀐지 얼마안된 터라 24년->25년

날짜부분에 대한 오타 수정

가계약시 약속되었던 일부 특약사항 누락등을

발견하여 미리 정정할 수 있었습니다

✔️ 계약서 작성 및 계약금 입금

본계약 당일에는 한시간 정도 일찍 방문해서

미리 계약서를 확인했고

최종적으로 확인해서

또 오타를 하나 발견ㅎㅎ..

수정해서 계약서를 작성할 수 있었습니다

중개대상물 확인설명서를 확인했고,

잔금까지 모두 마무리 된 이후

중개수수료를 지급하는 것으로 협의했습니다

✔️ 전세계약 데드라인 알림

저의 경우에는 전세승계 물건이라

이부분은 요청할 필요가 없었던 부분이었습니다

물건을 보고 가격을 협의하고

가계약 시 특약사항을 협의하고

본계약 까지 진행하다 보면

계속 뭔가 요청하기가 어려운 상황일 수도

있을 것 같다는 생각이 들었지만..

전세계약까지 결국 내가 챙기는 것임을 알고

미리 알려드리고 준비할 수 있도록

이부분도 다음 번 투자에 꼭 적용하겠습니다

잔금

✔️ 법무사님 선택/ 견적(한달 전)

매수가를 네고할 때 내가 줄 수 있는 것으로

잔금을 빠르게 해드리겠다고

약속드렸기 때문에

가계약에서 잔금까지 3주정도에 진행되었는데요

본계약 때 (가계약+7일) 미리

부동산사장님을 통해 법무사님을 선택할 수 있었습니다

감사하게도 주변 투자한 동료분들께

법무사 눈탱이 사건을 많이 들었던 덕분에

부동산 사장님께 요청시 미리 25만원으로 협의를 같이 부탁드렸는데요

부동산사장님이 잘 협의해주신 덕분에

교통비 식대비 일당 등이 없는

깔끔한 수수료 25만원으로 진행할 수 있었습니다

이 견적도 잔금전 미리 받을 수 있었습니다

✔️ 잔금/비용 정산

잔금 당일에는 연차를 사용했고

오전 10시로 약속을 잡았습니다

(난 초보니까 시키는대로 미리 한다는 마인드)

각종비용에 대한 정산을 처리하고

- 장기수선충당금/선수관리비/중개수수료

영수증을 잘 챙길 수 있었습니다

✔️ 취득세 납부

마지막으로 취득세 납부입니다

법무사님의 견적을 미리 받고 연락처를 받았을 때

부동산 사장님께

"취득세는 위택스로 납부할께요~

이 부분 미리 말씀좀 드려주세요~" 라고

부탁드렸었는데요

잔금 및 비용정산이 끝난이후

모바일위택스로 안전하게 납부할 수 있었습니다

취득세 납부카드는 무이자 6개월로

특별한도상향을 미리 신청해두어

당일 문제가 없도록 확인했습니다

이후 법무사님께 말씀드렸고

2-3일 후 회사로 등기필증을 받을 수 있었습니다

[전세 프로세스]

잔금 대응여부가 어려웠기 때문에

전세승계 물건을 우선순위에 올렸고,

일부분은 생략된 과정도 있었습니다

0호기를 자산재배치 하고 나면

잔금이 필요한 물건도 함께 고려해볼 수 있기 때문에

전세 프로세스도 꼭 잘 알아둬야겠다고 생각했습니다

미!리!

✔️전세가격 결정 및 광고

전세 빼기 액션플랜이 가장 많이 듣는 내용이고

도움이 가장 많이 되었던 부분입니다

주변에 투자한 동료가 늘어나게됨에 따라

1) 액션플랜에 따라 실행하여

공급장에서도 내 물건을 1등으로 만들어

전세를 빠르게 빼고

다음 임장지에 집중하고 있는 동료도 있고,

2) 다음 투자금을 고려하다보니

지금은 긴급타임임에도

1등 조건으로 만들기 어려워

마음이 어려운 동료도 보았습니다

중요한 것은 내 물건을 객관적으로 파악하고

액션플랜에 따라 적극적으로 대응하는 것이라

생각했습니다

✔️임차인 확정

임차인의 종류, 상황을 고려한 계약 확정

이 부분에서 알게된 것은

전세보험보증과 전세자금대출 구조에 관한

내용이었습니다

세입자를 승계받고

갑자기 신세기에서 내용증명 등기가 날라온 상황

저도 이번투자에서 경험할 수 있었는데요

전세자금대출구조를 미리 이해하고

알고 있어야 돈을 잃지 않는다는것

이 부분 꼭 확인하겠습니다

또한 지방에서 대출되는 전세금 한도를 알고

전세뺄 때 고려해야 겠다고 생각했습니다

6.27 대출규제로 수도권은 영향이 큰 반면

지방은 별 영향 없는거아니야? 생각하면서도

이건 되는게 맞나? 라고 궁금했던 부분이 많았는데

이번에 한 판으로 정리해주셔서

넘 감사했고 도움이 많이 되었습니다

✔️특약협의/계약금 일부 입금

매매계약과 마찬가지로

전세계약을 앞둔 상황에서도

특약 초안과 협의가 필요하고

이 부분 확정에 따라 계약금 일부를

입금 받아야 한다는 것을 알 수 있었습니다

✔️전세 본계약 및 전세잔금

매매계약과 마찬가지로

이 부분도 사전협의된 내용에 따라

본계약을 진행하고 잔금까지 처리되면

투자가 마무리 됨을 알 수 있었습니다

[보유/매도 프로세스]

매매/전세 프로세스 이후 알려주신

보유/매도 프로세스에 대한 부분은

다음 투자방향성으로

매도 or 갈아타기 물건을 찾고있는 저에게

역시나 또 도움이 많이 되었는데요

이 부분도 프로세스를 제대로 지켜야

돈을 잃지 않는 부분임을 알고

드릉드릉할때 마다 꺼내보아야 겠다고 다짐했습니다

중요한 것은 더 좋은 자산으로 갈아타는 것

얼마전 김다랭튜터님과 투자코칭을 하며

말씀해주셨던 부분이 생각났습니다

"제가 갖고 있던 물건을 매도한 이후 2억이 올랐어요

저는 어땠을까요?" 라고 말씀해주셨던 부분에

"어떤 물건으로 갈아탔는지에 따라 다를 것 같아요"

라고 말씀드렸고, 맞다고 알려주셨습니다

다른 사람의 투자사례를 들으면

객관적이고 이성적인 판단이 되는데..

제 투자에는 적용이 어려운 부분을 최근에 경험하고 있습니다

강의를 들으면서도

당연히 가격낮춰서 매도하고

더 좋은 물건으로 갈아타야지! 생각하며 들었지만

실제로 그렇게 내 투자에 연결지을 수 있을까?

최근 고민이 많이 되었는데,

강의를 듣고 이게 맞는 방향임을 한번 더

확인할 수 있었던 시간이었습니다

보유 프로세스와 매도 프로세스도

알려주신 항목들을 잘 확인하여

안전한 투자를 이어나갈 수 있도록 하겠습니다

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경험들을 통해 투자 프로세스를 지켜

투자를 진행하는것의 중요성을 다시금 알려주셔서

매매/전세 프로세스에 대해서는

복기하며 다음 투자에 적용해야 하는 부분들을 정리할 수 있었고

보유/매도 프로세스에 대해서는

앞으로 어떻게 진행해야겠다는 부분을

미리 준비할 수 있었습니다

내 상황에서 할 수 있는 투자를 이어나갈 수 있도록

응원해주시고 알려주셔서 감사합니다 ❤️