서울투자 기초반 1강 강의 후기 [서울투자 기초반 7기 98조 Richworker]

[본 것]

#서울에 기회가 오고 있다.

상황을 기반으로 해서 투자의 목표 지점을 잡는 것이 아닌 투자의 목표를 바탕으로 상황을 판단한다.

선택의 근거를 가지고 선택을 하고 어떤 일이 벌어짗 지 알고 자산을 모아나간다.

#서울 투자 기준과 타이밍 잡는 법

1. 사람들이 좋아하는 땅(강남 접근성)과 사람들이 좋아할 만한 요소를 가 아파트(입지 개선, 5~20년 사이의 연식, 선호하는 입지의 90년식 아파트, 뉴타운)의 중 거래 양상을 보이면서 아직 가격이 싼 아파트를 찾는게 중요함.

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2.사람들이 덜 좋아하는 땅(4~5급지)이더라도 그 땅에서 사람들이 좋아하는 아파트(신축, 뉴타운)는 투자로서의 가치를 지님 (예: 수색증산뉴타운)

#가치성장투자:

가치대비 가격이 싸서 충분히 저평가 되어 있고 리스크 대비 되면 매수한다.

내가 이 투자를 했을 때 나에게 어떤 일이 벌어질 지 알고 그럼에도 싸게 샀고 감당가능하니 보유하면서 기다린다가 충분히 괜찮으면 좋은 자산을 매수한다는 관점에서 투자한다.

강남 접근성 +동네에 젊은 부모와 아이들이 몰려있느냐 가 중요하다.

#가치투자를 위한 4단계

1.서울 내 가치 성장 투자의 접근 범위를 정한다.

1~3급지 신축+입지 좋은 구축 포함, 300세대 이상>4급지 신축, 300세대 이상

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2. 가치를 확인한다.

1) 입지가 더 좋은 지역 (강남 접근 30분~40분 이내) + 신축, 구축

2) 입지가 좋은 지역 (강남 접근 1시간 이내) + 신축

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3. 가치 대비 저평가 되어 있는지 확인한다

--> 전고점 대비 20~40% 가격이 떨어졌고 전세가율 50~60%이상

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4. 무주택 LTV 대출 + 신용대출 + 현금 = 잔금 가능 (리스크 대비)

--> 전세 맞추지 못했을 때 추가 투자금 들어갈 수 있다는 것 염두 (전세 낀 물건 봐야됨)

#지역내 선호도 비교를 할 수 있는 방법 3가지

1.매수한 가격을 얼마나 빨리 회복하고 상승하는지 상승 시작점을 본다

2.전고점을 보며 상승했을 때의 가격 레벨 차이를 본다

3.하락장 전저점 대비 상승장 전고점 수익을 본다.

[깨달은 것]

좋은 땅이라고 해서 무조건 투자하면 안된다. 같은 땅에서도 선호도 있는 단지를 고른다.

가치 성장 투자하고 그 이후에 일을 알고 있어야 한다. (우리가 예상하는 지점은 2013년, 2014년이다)

지난 3년간 상승장의 모습은 나타나지 않을 거다.

사람들이 좋아하는 단지일 수록 전세가율 낮은 시기가 짧아서 타이밍 짧으므로 싸게 사야한다.

단순히 오른다/내린다가 아닌 아파트별 특징을 알고 투자해나간다

[적용할 것]

지도에다가 25개구 외우기

임장하는 지역에 마무리 짓기 ->투자자로서 투자 의사 결정 해보기

가격이 얼만큼 오를지 얼만큼 떨어질지는 알 수가 없으므로 현재 '가치'와 '가격'에 집중하기

2024년 목표 설정하기->목표에 방해가 되는 문제를 찾아 문제를 해결할 계획 세우기 ->계획을 완수하고 성과를 이루기 위해 필요한 것 실천하기 (레이달리오의 원칙 중에서)

한달에 1개씩 앞마당+임보 하는 습관 기르기