[부총] 칼럼필사 #5_기계적으로 1등 뽑기 하시나요? 진짜 투자 물건 찾기! [프메퍼]

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안녕하세요

Practice Makes Perfect ‘ 프메퍼’ 입니다

매달 앞마당을 쌓고,

투자할 ‘1등뽑기’까지 

해나가는 과정에서

매번 같은 매물이 나온다고요?

초보 시절엔 그저 제가 가진

앞마당이 적어서인지 알았지만

최근에서야

제대로 내 앞마당을

파악하지 못했기 때문이라는 것을

배울 수 있었습니다

오늘은 진짜 투자할 수 있는 단지,

그 중에서 제일 좋은 단지를 뽑는 방법에 대해

차근차근히 설명드리겠습니다!

기본적인 틀은 싼 것 ‘알기’!

1등 뽑기를 하기 전에 반드시 선행되어야 할 것이 있습니다

앞마당에서 선호도가 높은 단지 우선순위를

알아야 하고, 

단지의 가격이 싼지, 비싼지 알아야 합니다

물론 구체적으로 지역마다 

상황이 다르긴 하지만 예를 들자면, 

광역시 중심입지에서 30평대면 N억 정도면 싸다!

중소도시 외곽 신축의 30평대가 이 정도 가격이면 싸다!

같은 것들이 바로 느껴지는 것이 포인트입니다.

싸다는 개념이 누군가가 말했기 때문이 아니라,

본인이 직접 분위기임장-단지임장-매물임장-임장보고서를 쓰고

앞마당이 쌓이면서, 자연스레 습득되는 것들입니다.

또 놓치는 포인트는

지역 간 무작정 비교평가를 할 것이 아니라

지역 내에서 비교가 우선이라는 점입니다

비교평가라 해서 단지 선호도와

생활권 우선순위도 파악이 안되었는데

다른 지역과 비교하고 붙이는 작업은

선호도 파악을 더 헷갈리게 만들 수 있습니다

넓게 파기 전에 깊게 먼저 파시길 추천드립니다

앞마당의 선호 이유를 찾고,

같은 금액이라면

어느 단지를 매수할지 머릿속에

미리 계산이 되도록 파악하는 것이 관건입니다

그래서 앞마당 지역의 입지와 가격에 대해

누구에게나 설명할 수 있을 정도가 되어야 합니다

구체적인 방법으로 말씀드리자면, 

임장보고서 마지막 페이지에

해당 지역에 대한 입지와 가격에 대해

나만의 의견 적기와 더불어

시세트래킹을 매달 1-2회씩 10번만 해도 충분히 가능합니다!

(10개월이면 되겠네요 :))

지역 간 비교, 핵심은 전수조사!

앞의 과정을 다 흡수하고,

열심히 임보를 쓰고 시세트래킹만 한다면

최고의 1등이 뽑힐까요?

기본적으로 투자하기 좋을 단지를 선정하여,

시세트래킹을 하기 때문에 대체적으로

좋은 투자 물건이 나올 확률이 있습니다

하지만 더 뛰어난 투자자기 되기 위해선

더 날카로운 분석이 필요합니다

투자자 A와 B의 사례입니다.

투자자 A는 시세트래킹을 통해

이번 달에도 투자 범위에 들어오는 싼 단지를 찾았습니다!

저번 달과 가격이 크게 변화가 없네요

늘 그렇듯 C광역시의 C매물을 뽑으며 ‘이게 1등이네’하고 이번 달 1등 뽑기도 마쳤습니다

투자자 B는 임장보고서를 쓰며,

심상치않은 가격의 변화를 느꼈습니다.

전국의 평당가를 살펴보니

C광역시와 D중소도시의 전세가가 높았고

전세가율도 괜찮았습니다

머릿속에 이걸 기억한 상태에서 

앞마당 정리를 하고 시세트래킹을 합니다

실제로 C광역시와 D중소도시의 트래킹하는 단지들의

매매가도 저렴하고 전세가가 붙었습니다!

투자자 A와 같이 지난달에는 C매물을 뽑았지만, 

이번엔 C광역시와 D중소도시에서

저환수원리에 맞는 단지들을 전수조사합니다.

그랬더니 C광역시의 더 좋은 평형의

투자할 수 있는 트래킹하지 않던 단지

A매물, B매물들이 보입니다.

과거의 실거래가를 기준으로 트래킹 툴에 넣어보니

아래와 같은 결과가 나오네요.

물론 투자금과 절대가가 더 높긴 하지만

이처럼 전수 조사를 통해

과거에 비해 가격이 많이 싸진 

A매물과 B매물을 찾을 수 있었습니다

추가적으로 D중소도시에서도 좋은 매물들을

찾을 수 있었습니다.

더 나아가 전수조사를 통해 이 가격대에

비슷한 위상의 단지의 가격 흐름까지 함께 파악하면

더 넓게 볼 수 있는 시야까지 장착할 수 있습니다

(지금은 싸지 않더라도, 싸지면 언제든 투자할 수 있습니다 :))

처음에는 넓게(저평가된 지역 파악)

그리고 점차 좁게(단지 하나하나 세세히 파악)

깔대기로 놓치지 않겠다는 일념으로 찾다보면,

나에게서 최고의 1등 매물을 뽑아낼 수 있습니다.

언제나 한 발 더 나아가기

위의 예시를 든 투자자 A와 B

모두 저의 모습입니다.

과거엔 A였고, B로 나아가고 있습니다.

물론 지금 당장에는 결과적으로

같은 매물을 1등으로 뽑을 수 있습니다

또 내 상황에 따라, 좋은 물건을 투자하지 

못하는 상황일 수도 있습니다

그 과정이 괴로울수도 귀찮을수도 있습니다

그러나 언제나 한 발 더 나아가기 위해 노력하고

나만의 날카로움을 가다듬는 사람만이

준비된 만큼 언제나 빠르게 반응할 수 있으며,

뛰어난 투자자가 될 수 있습니다

어느 상황에서나 망설이지 않고

투자를 실행할 수 있도록

진짜 투자할 물건들을 찾는

치열한 과정과 행동들이 중요합니다

지금의 시기는 다가올 기회를 위해

준비하기 너무 좋은 시장입니다

매번 더 나아갈 수 있게 가르쳐주신

멘토님 튜터님을 비롯해

가르침을 주신 신나는세상 반장님에게 감사드립니다

긴 글 읽어주셔서 감사합니다

"남들이 포기했을 지점에서

나는 눈을 감고 억지로라도 한 발을 더 내딛었다"

 - 나는 부동산과 맞벌이한다 中 -