[지투25기 우ㄹ1와 드텔튜터님의 텔2ㅓ파시💘 스프링북]계약 A-Z

안녕하세요.

오늘도 부동산 노트를 만들어 나가는

스프링북 입니다. 

가계약. 좋은 매물을 고르는 것만큼이나 중요한 것이 ‘계약’입니다. 아직 아파트 매매나 전세 계약을 해본 적 없는 저에게는 막막한 일인데, 이번 재이리 강사님의 강의를 통해 계약 과정에 대한 두려움을 많이 덜 수 있었습니다.

먼저 매수 과정에서 반드시 확인해야 할 것은 등기사항전부증명서입니다. 이 서류를 통해 소유권을 정확히 확인하고, 근저당 등 권리 관계를 파악할 수 있습니다. 특히 열람일시는 매우 중요합니다. 만약 열람한 시점이 오래된 것이라면, 그 사이에 새로운 권리관계가 생겼을 수 있어 가장 최근의 자료로 확인하는 것이 안전합니다. 이 정보는 경우에 따라 협상 카드로도 활용할 수 있습니다.

또한 등기부를 통해 근저당이 설정되어 있다면, 금융거래확인서나 대출잔액확인서를 통해 실제 대출 규모를 파악해야 합니다. 이때 “집값이 남의 돈을 넘지 않는다”는 원칙을 기억하는 것이 중요합니다. 즉, 대출금이 매매가를 초과하지 않아야 한다는 의미입니다. 다만, 매도자와의 명확한 상환 특약 설정과 동의가 반드시 필요합니다.

매수 전 반드시 확인해야 할 중대 하자 중 대표적인 것이 누수입니다. 특히 윗집, 아랫집과 관련된 누수 문제는 사전에 꼼꼼히 확인해야 하며, 단순히 계약서에 “6개월 내 하자 책임은 매도인에게 있다”는 조항이 있다고 안심하면 안 됩니다. 계약 전에 하자를 인지했고, 이를 입증할 수 있어야 하기 때문에, 사후에 문제를 증명하기는 어렵습니다.

마지막으로 KB시세 확인도 필수입니다. 이는 전세자금대출 한도나 보증보험 가입의 기준이 되기 때문에, 이를 무시하고 계약을 진행할 경우 세입자가 보증보험에 가입하지 못해 전세가 빠지지 않는 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

가계약의 중요성
가계약도 법적 효력이 있으며, 단순히 파기할 수 없습니다. 송금은 매수 의사 표시로 간주되므로 신중해야 하며, 특약은 돈을 보내기 전에 확정하고, 매도자가 직접 확인했다는 증빙이 있어야 합니다. 중개인의 전달만으로는 부족합니다.

계약금 일부 입금 시 주의사항
계약 상대가 실제 매도자인지 정확히 확인해야 하며, 공동명의나 대리인이 등장하는 경우에는 반드시 특약에 포함시켜야 이후 분쟁을 피할 수 있습니다.

본계약. 부동산 계약 경험이 없는 초보자에게 가장 중요한 부분은 ‘특약 사항’입니다. 단순히 매매 조건만 확인하는 것이 아니라, 계약 이후 보유 기간 중 발생할 수 있는 문제나 매도 시의 리스크를 줄이기 위해 특약을 꼼꼼히 작성해야 합니다. 예를 들어, 전세 계약 시엔 “전세 기간 중에 세입자가 안 빠지면 타 부동산에도 동시에 내놓을 수 있다”는 특약을 미리 고지해 두는 것이 필요합니다. 이는 계약 상대방(예: 부사장님)과의 신뢰를 지키는 방법이기도 하며, 후속 절차에서 발생할 수 있는 갈등을 예방합니다.

잔금. 잔금일은 단순히 돈을 보내는 날이 아니라, 등기 이전, 근저당 말소, 세금 납부 등 복합적인 행정 절차가 이뤄지는 중요한 날입니다. 따라서 법무사가 제공하는 견적서를 단순히 수용하지 말고, 수수료나 필요 비용이 과도한 부분은 없는지 꼼꼼히 확인해야 합니다. 이외에도 장기수선충당금, 선수관리비, 전기·가스요금, 중개수수료, 취득세 등 각종 부대비용이 동반되므로, 미리 체크리스트를 작성해 준비하는 것이 좋습니다. 이러한 사전 점검이 예상치 못한 지출을 방지하고, 매끄러운 소유권 이전을 가능하게 합니다.

전세 빼기. 전세 레버리지를 활용한 투자에서는 ‘전세 빼기’가 수익률과 직결됩니다. 만약 세입자를 제때 들이지 못하면, 본인이 잔금 자금을 직접 충당해야 하며 그로 인한 이자 부담, 관리비, 공실 리스크가 모두 발생할 수 있습니다. 전세는 ‘많이 움직일수록 빨리 빠진다’는 특성이 있으므로, 임장을 통해 매물을 눈에 띄게 정리하고, 촬영 사진·홍보 문구를 직접 관리하며 적극적인 임대 마케팅을 해야 합니다. 이 과정은 중개업소만 믿고 맡길 게 아니라, 투자자 스스로가 발 벗고 나서는 것이 안정적인 전세 수급에 가장 효과적입니다.

특약.계약서 작성 시 특약은 마지막 방어선입니다. 매매든 전세든, 특약은 단순한 부속 조항이 아니라 중간에 어떤 문제가 발생하더라도 내 권리를 최대한 보호할 수 있는 중요한 장치입니다. 특히 전세 계약에서는 전세 대출 가능 여부, 전세금 반환 방식, 집 상태 보존 등 놓치기 쉬운 부분을 특약으로 명확히 해두는 것이 필수입니다. 아무리 좋은 집을 잘 골랐다 하더라도 계약서 한 줄이 모든 것을 좌우할 수 있기 때문에, 처음부터 끝까지 꼼꼼하게 따져봐야 한다는 점을 다시금 느꼈습니다.

보유. 보유 기간에도 신경 써야 할 일이 생각보다 많았습니다. 샤워기 호스 교체처럼 단순한 수리부터 누수 등 큰 이슈까지, 임차인으로부터 연락을 받을 수 있는 부분이 참 다양합니다. 중요한 기준은 '임차인과의 관계가 틀어지지 않을 수준'에서 넉넉하게 잡고 대응하는 것인데, 이 기준을 잡는 것이 말처럼 쉬운 일이 아닙니다. 이번 강의를 통해 실제 경험에서 나온 구체적인 사례를 들을 수 있어 보유 중 대응에 대한 기준도 조금씩 감을 잡을 수 있었습니다.

매도. 그리고 마지막은 매도입니다. 지방 투자의 현실은 ‘매도까지 가야 진짜 수익’이라는 점을 절실히 느꼈습니다. 특히 실전반에서 들었던 이야기 중, 지방 물건은 매도 타이밍과 전략이 어렵다는 말이 인상 깊었는데요. 내 물건이 시장에서 어느 정도의 위치에 있는지 스스로 판단한 후, 최대한 많은 곳에 노출시켜야 한다는 현실적인 조언이 마음에 남습니다. 싸게 사는 것도 중요하지만, 결국 잘 팔아야 진짜 투자라는 말이 뼈에 새겨졌습니다.

이번 4강은 말 그대로 ‘계약의 모든 것’을 짧은 시간 안에 집약적으로 배운 시간이었습니다. 아직 1호기도 매수해보지 못한 저에게는 가장 낯설고 궁금했던 영역이 바로 계약이었는데, 재이리 튜터님의 설명 덕분에 큰 흐름을 이해할 수 있었고, 나중에 필요할 때 꺼내볼 수 있도록 체계적으로 정리된 자료까지 제공해주셔서 큰 도움이 되었습니다. 진심으로 감사드립니다.