지방투자 실전반 4강 수강후기 [지투실전25기 10채 대령했사옵니다~ 나알이 JJeoN]

지방투자실전반 4강은 지방투자 계약 프로세스의 모든 것으로 재이리 튜터님의 강의 였습니다. 

재이리 튜터님은 남자인줄 알았는데,, 너무 미모의 여성분이라서 깜짝 놀랐네요^^

실전 경험담을 재미있게 풀어서 강의에 녹여 주셨네요~ 

시간이 어떻게 지나갔는지 모르게 강의가 후다닥 끝나버렸습니다. 

가계약, 본계약, 잔금, 전세계약 계약계약계약~~~~

각 단계마다 꼭!! 챙겨야 할 주의사항을 알려 주셨는데요.. 

매수 계약 프로세스를 제대로 거쳐야 돈을 잃지 않고 매수할 수 있다!! 아자아자!!

🎵매수 프로세스 : 가계약 

*1단계 : 매수 전 확인 

 - 등기사항전부증명서: 매도인의 상황을 파악하며 가격 협상카드 획득

 - 중대하자: (누수, 균열 등)사실을 안 날로부터 6개월 내 매도인 보상 책임

 - KB 시세(전세 놓을 시): KB 매매시세의 90%가 전세가 상한선, 전세자금 대출은 전세금의 80%까지 가능!

  < 전세보증보험 가입 조건 >

 - 전입신고, 확정일자 받은 공인중개서 확인 1년 이상 전세계약(계약기간 ½ 경과 전까지 신청)

 - [HUG/HF] 수도권 7억, 그외 5억 이하, [SGI] 가격제한 없음(임차인 1명만!!)

*2단계 : 특약 협의 

 -특약 문구 작성 및 전송, 매도인 특약 동의 여부 확인

  : 구두, 문자 등에 의한 가계약도 계약으로 인정 

  : 특약 준비, 매도인 특약 동의여부 확인!!

  🍯tip 까지!! 감사합니다!!

 상황에 휘둘리지 않기 위해 프로세스를 배우는 거다!!

*3단계 : 계약금일부(가계약) 입금

 - 안전하게 계약금의 일부 입금 : 계약금 일부 입금 후 본계약은 일주일 내로 최대한 빠르게 요청. 

🎵매수 프로세스 : 본계약

*1단계 : 계약서 초안 요청(특약이 계약서에 정확히 반영 되었는가.? 오탈자 및 각종 오류 확인! 개인신상)

  ; 2-6조 누락 여부 확인: 3조, 6조 중요!!

*2단계 : 계약서 작성 및 계약금 입금

  ; 신분증, 도장(막도장, 서명 가능), 계약금 

  ; 누수여부 ‘없음’ 체크 확인!!

*3단계 : 본계약 직후(계약직후)

  ; 전세계약 데드라인 알림 - 잔금일 두 달 반 전은 골든타임!

🎵매수 프로세스 : 잔금

*1단계 : 법무사 선택(필수비용 쳌쳌!!)

 - 취득록세, 농특세

 - 인지대(15만원), 중지대

 - 국민주택채권 : 잔금일 기준 금액 조회!! ✨

  [주택도시기금]-[청약/채권]-[제1종 국민주택채권]-[매임대상금액조회] 공시가격 입력!

  [고객부담금조회]-[발행금액]에 채권매입금액 입력-[즉시 매도시 본인부담금]확인

  헛!! 완전 생각지도 못했었는데,,

 - 보수(수수료) : 20-30만원

  ; 그 외, 제증명발급비, 교통비, 출장비, 등록대행비, 식사비 등 다양한 명목의 추가금은,, 법무 수수료에 포함되어야 하는 금액,, 모르면 당한다..  😭

*2단계 : 잔금 진행

  ; 평일 오전! (당일 등기처리 가능)

  ; 주민등록등본, 가족관계증명서(상세), 신분증, 도장(막도장/서명가능), 통장의 현금+이체한도(매매잔금+ a)

  ; 선수관리비, 중개 수수료

*3단계 : 취득세 납부 

  ; 납부대행(법무사), 직접 납부(위텍스)-카드 무이자 할부(2-6개월) 및 캐시백 이벤트.?, 특별한도상향! 

🎀전세 프로세스

*1단계: 전세가격 결정 및 광고

  ; 전세 빼기 골든타임과 긴급타임 체크!! 

  ; 내물건 1등이 되게끔 가격, 상태 유지!!

  ; 주변 단지 매일 전세 트래킹 + 보고 간 손님 피드백 확인!!

   (트래킹 양식을 내어 주시고 감사합니다!!)

*2단계: 임차인 확정 

  ; 임차인의 종류(개인 vs 법인) 

  ; 보증금 반환, 보장방법(전세권 설정 vs 전세보증보험)

  ; 전세자금대출(채권양도 vs 질권 설정)

  🎁 임차인의 전세계약서 원본 위치를 꼭! 확인! 그래야 돈을 잃지 않아요!!

   → 임차인의 상황과 요구를 알고 빠르게 대응

*3단계: 특약 협의 및 계약금일부 임금  

  ; 특약 초안에 꼭 들어가야 할 핵심내용

  🎁 이사날짜협의, 재계약통보, 집 보여주기, 위약금!!

   → 원만한 계약 진행을 위해 상호 동의 여부 확인 후 계약금 전송

*4단계: 전세 본계약 및 전세잔금

  ; 미리 계약서 검토, 전세 잔금 후 투자 마무리

🎉보유, 매도 프로세스

*집주인 수리: 집의 기능과 관련된 것

  ; 보일러, 인터폰, 후드, 전기, 욕조, 세면대, 누수 등

*임차인 수리: 소모품 혹은 임차인 과실

 ; 전등 등의 소모품, 관리소홀로 인한 곰팡이, 사용상 부주의로 인한 파손 및 고장 

  🎁 임차인과 관계가 좋아지는 방향으로!! 30만원!!

   → 임차인은 무이자로 돈을 빌려준 나의 사업 파트너! 당장의 비용보다는 자기적 편익 관점에서 생각해봐^^

🎉재계약 프로세스

*중도이사: 이사이유, 시기질문, 다음 임차인 직접 구셔야 함을 안내

 - 본 계약기간(~첫2년)

 - 갱신기간(2년후~)

*만기: 3개월 전 임차인 연락 

 - 계갱권 사용 O

 - 계갱권 사용 X

  🎁 각 장단점을 알고 물건과 나의 상황에 맞게 유리한 방향으로 선택합니다.

 (정리하고 나니 왜 더 어렵고 복잡해 보이는 거쥐.?) 

🎉매도 프로세스

 - 적정 매도가 정하기

 - 임차인 매수의사 묻기

 - 단지내 부동산 1-2곳에 물건 내놓기

 - 물건 뿌리기 

🎉갈아타기 프로세스

 - 매도 확정: 특약협의, 계약금일부 입금

 - 매도 본계약: 잔금일정 및 상세조건 확정

 - 갈차타기 물건 매수: 선매도 후매수

   매도가 확실해진 후(계약금일부 입금) 매수절차를 진행!!

   갈아탈 곳을 먼저 알아보긴 하지만 계약서, 잔금행위는 매도 먼저!!

   순서가 바뀔 경우 내 집은 꼭 팔아야만 하는 급매가 되어 버린다..

🎉하락장 매도 방법: 최저가, 최저가보다 더 네고, 더 네고, 더네고,, 네에.?😭 

 <비용을 줄이려는 선택이 아니라, 편익이 더 큰 쪽으로 행동할 것!!

 과정에서 조금 손실이 있을 수 있지만, 내가 조금이라도 손실을 안 보려는 마음을 버릴것!!

 조금 싸게 팔 수 있지만, 그럼에도 중요한 건 더 좋은 자산으로 갈아타는 것!!>

 - 최저가 위, 아래 생활권에 뿌리기

 - 다양한 채널에 광고

 - 물건의 상태를 좋게 하는 조건 

 뭐지.?  강의 들을 땐 후딱 끝난 느낌이었는데 정리하다 보니깐 엄청 많습니다.. -ㅁ-

 마지막 특약사례 모음집까지 뿌려주시고 쿨하게 마무리 짓는 재이리 튜터님,, 

 “투자에서 대충은 비싸다”

 라고 무섭고 큰 빨간 글씨체로 경각심을 일깨워 주시고는,

 한 번이라도 모든 걸 걸어본 적이 있는가를 좋아하는 이유는 얇아서라고 

 꼭 보라고 말씀해 주시네요^^- 

 알차고, 유익하고, 즐거운 강의 감사합니다!!