서울투자 기초반 자모님 1강 강의 후기 [7기 73조 강한엄마]

서울에 투자할 수 있을까?

서울에서 다주택자가 될 수 있을까?

서울 투자에 대한 장벽이 있기 때문에 제게는 이런 생각 이전에 내가 서울에 대해서 얼마나 알고 있는지 냉정하게 서울 시장을 바라볼 수 있는 눈이 필요했습니다. 강의를 듣고 난 후, 서울 투자의 갈증 그리고 전반적으로 투자자로서 내가 갖추어야 할 자세를 알 수 있었습니다.

기다렸던 서기 1강, 너무 좋은 강의를 해주신 자모님 감사합니다 :-)

1강에서 가지고 가야 하는 것

현재 시장으로 알아보는 서울 아파트 투자특징

서울 내 가치성장투자와 소액투자의 현실화 방법

서울 25개구 입지 분석 및 핵심 요소

part1) 현재 서울 시장 진단 & 서울 아파트 투자의 특징

상황으로 투자목표를 설정하는 것이 아니라

투자목표를 바탕으로 상황을 판단한다.

선택의 근거를 가지고 선택을 하고, 내 선택에 따른 결과를 알고 있는 것.

내 선택에 대한 근거를 가진 사람만 서울 투자를 할 수 있고 이를 지킬 수 있다.

이를 위해서 감정을 빼고 시장을 보는 눈을 키워야 했습니다. 단순히 가격이 오른다, 내린다가 아니라 내가 생각하기에 저평가된 물건을 감당할 수 있는 싼 가격에 매입하는 것이 본질입니다.

만약 시장에 대한 정확한 해석을 할 수 있고 나의 목표와 상황에 맞는 투자를 한다는 전제하에 지금은 너무 좋은 시장이자 기회라는 것을 배울 수 있었습니다.

지금은 싸게 살 수 있는 하락장!

사람들이 선호하는 아파트와 그렇지 않은 아파트 간의 거래양상과 거래 속도에 주목하기.

단지 선호도에 대한 중요성에 대해서 배울 수 있었고, 4가지로 구분하여서 서울 아파트 단지를 구분짓는 것을 배웠습니다.

선호하는 땅/ 선호하는 아파트

선호하는 땅/ 덜 선호하는 아파트

덜 선호하는 땅/ 선호하는 아파트

덜 선호하는 땅/ 덜 선호하는 아파트 (소액투자)

단순히 더 좋아한다고 해서 투자해야 햐는 물건도 아니고 덜 좋아한다고 해서 사지 말아야 할 물건도 아닙니다. 나의 상황에 맞추어서 결과에 대해 알고 투자한다면 충분히 좋은 성적을 낼 수 있을거라고 배웠습니다.

땅별로 연식에 따른 투자범위도 기억하면서 서울 앞마당을 늘려나가겠습니다.

part2) 서울 내 가치성장투자와 소액투자의 현실화

가치성장투자 : 가지고 가는 것 (투자금 많이)

소액투자 : 시세차액을 얻는 것

결국 서울 투자에서 제가 하고 싶은 방향은 가치성장투자입니다. 가치성장투자와 소액투자에 대한 구분을 배울 수 있었고, 둘 중 하나를 선택하기 보다 임장을 하면서 변화하는 제 상황을 확인하면서 두가지 모두 열어둔 상태에서 공부를 하겠습니다.

서울에 투자할 때 투자금에 대한 벽을 부수고 가치에 집중하는 것.

가치대비 가격이 싸서 충분히 저평가 되어 있고 리스크 대비되면 매수한다.

<가치성장투자>

입지가 좋은 땅에서도 단지 선호도는 달라집니다. 서울이라고 상급지라고 모두 가치성장투자는 아닙니다.

단지선호도를 유심히 보세요. 강남접근성과 젋은 부부/아이들이 많은 곳을 봅니다. 비선호단지 제끼기

서울은 다 올랐다, 가 아닌 다음 하락장과 상승장을 버틸 수 있는 수요가 있는 지 생각하고 투자해야 합니다.

특징: OO장에서 얼마나 빨리 OO --> OO으로 턴 했는지 확인하기.

(조건, 같은 땅에서 다른 단지를 비교할 때 유의미함)

가치성장투자를 위한 4단계

1단계 : 서울 내 사치성장 투자의 접근 범위를 정한다.

2단계 : 가치를 확인한다. (연식, 강남접근성)

3단계 : 저평가 확인한다. (전고점대비, 전세가율)

4단계 : 리스크대비

BM 오르고 내리고가 중요한 것이 아닌 자산을 보유한다는 관점에서 투자

BM 매수 후에 벌어질 일을 알고 투자하기

<소액투자>

입지좋은 신축 : 소액접근 어려움

입지좋은 구축

입지 덜 좋은 신축

입지 덜 좋은 구축 : 소액접근 가능

동네에서 선호도 떨어지는 단지의 전세가율은 올라갈 것이고

선호도 있는 단지들의 전세가가 먼저 오를 수 있음.

part3) 서울 투자 의사 결정하는 방법

<의사결정의 본질>

가치

저평가된 가격

전세가/ 전세가율

비교평가를 하는 예시를 들어주셨는데, 하나의 단지에 고민이 될 때 알려주신 방법으로 다른 지역 단지들과 비교하여 결정할 수 있도록 하겠습니다.

서울 앞마당이 많지 않아 비교평가의 어려움을 느꼈는데, 방향을 제시해주셔서 감사합니다.

*단지 선호도 비교 tip

매수한 가격을 얼마나 빨리 회복하고 상승하는지 OO OOO을 본다

전고점을 보며 OO했을 때의 가격 레벨 차이를 본다.

하락장 전저점 대비 상승장 점고점 OO을 본다.

part4) 서울 투자시 고려해야 할 것들 FAQ

세금 관련된 FAQ는 잘 기억하고 추후 투자시 참고하도록 하겠습니다.

현 시점에서 제가 취해야 할 자세는 저평가 된 물건 찾기입니다.