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2024.07.02. 김인턴
[글쓰기] #17 지방 투자, 최소한 이건 알고 투자하자
1.
지방은 분명 서울, 수도권과 다릅니다.
사람들이 좋아하는 선호 요소가 있고
그 선호 요소를 바탕으로
각 아파트에 대한 수요가 나뉘고
이는 곧 가격으로 나타납니다.
여기서 이야기하는 선호요소가
지방과 서울, 수도권에서
크게 다른 점입니다.
그렇기에 자칫 잘못판단하면
내 생각과는 다른 결과로 인해
힘든 시간을 보낼 수 있습니다.
2.
서울과 수도권의 가장 큰 특징은
구별 혹은 시별로 경계가 있지만
지하철 혹은 도로를 통해서
상대적으로 쉽게 이동이 가능하며
커다란 하나의 덩어리로 볼 수 있습니다.
반면 지방의 경우는
다른 지역으로 이동을 한다는게
현실적으로 쉬운 일이 아닙니다.
이러한 이유로 수요의 크기에서
큰 차이가 생깁니다.
결국 지방은
개별적인 시장이라는 것을
알아야 합니다.
3.
선호 요소로 넘어가서 생각해보면
자본주의라는 체제 안에서
우리는 살아가고 있기에
기본적인 생활을 유지하기 위해서는
돈이라는 것이 필요합니다.
그리고 대부분의 사람들은
이런 돈이라는 것을
직장을 다니면서 받게 되는
월급을 통해서 얻게 됩니다.
즉, 돈은 생존과 직결되며
이 돈을 버는 직장이 중요합니다.
4.
여기서 서울, 수도권의 경우는
직장이 많은 곳들이 기본적으로 정해져 있습니다.
강남, 여의도, 도심이 중심이며
이외 판교, 마곡, 구디&가디, DMC 등이 대표적입니다.
그렇다보니 이런 직장을 쉽게 다닐 수 있는
그런 위치에 있는 지역을 선호하는 것은 필연적이며
위치상 거리가 떨어져있더라도
쉽게 이동이 가능한 교토이 갖춰진 곳이
기본적으로 선호도가 높습니다.
다만 여기서 한가지 주의해야 할 점은
단순히 교통만 좋다고 끝은 아니라는 점입니다.
조금 교통이 불편하더라도
택지내에 위치한 신축들의 선호도도
같이 고려해서 생각해야 합니다.
이게 어렵다면 이런 질문을 던져보면 됩니다.
역과 가까운 역세권 구축과
역에서 15-20분 정도 떨어져있는 신축을 두고
나라면 어디에 살까?
이런 질문을 던지면서
임장을 통해 해결해갈 수 있습니다.
5.
지방의 경우는 서울, 수도권과 다릅니다.
기본적으로 도시 내에 혹은 근처에
직장들이 대부분 위치해 있습니다.
어디에 살아도 쉽게 이동이 가능합니다.
교통적인 부분은 충족되기에
거주하고자 하는 곳에 대한 환경을
매우 중요하게 생각합니다.
여기서 환경은
내가 거주하고 주변의 상권도 있겠지만
아파트 자체도 포함되면
조금 더 확장하면 초등학교가 근처에 있는 등
말 그대로 거주하는데 편리하고 쾌적하게
만들어주는 요소라고 보면 됩니다.
이로 인해 발생하는 차이점은
서울, 수도권의 경우는 상승하면
비슷한 생활권애에 위치한 단지들이
전체적으로 상승하는 반면
지방의 경우는 비슷한 생활내라도
아파트 단지 자체에 대한 선호도에 따라
어떤 단지는 오르지만
다른 단지는 덜 오르거나 오르지 않을 수 있습니다.
이렇게 기본적인 선호 요소에서
지방과 서울, 수도권은 다릅니다.
6.
다음으로는 입지의 변화입니다.
앞서 이야기한 선호 요소가
확장된 개념입니다.
서울, 수도권의 경우 직장과 교통이 중요한데
이런 직장과 교통이라는 요소가
변하는 것은 쉽지 않습니다.
그렇기에 입지가 쉽게 바뀌지는 않습니다.
물론 뉴타운, 교통 호재 등으로
변화할 수는 있지만
변한다고 해서 긴 시간이 필요합니다.
지방의 경우는 환경적인 부분이 중요하기에
새로운 택지 내 신축 혹은 신축 그 자체가 들어오면
사람들이 쉽게 이동할 수 있습니다.
입지라는 것이 쉽게 변할 수 있음을 알아야 합니다.
7.
다음으로는 공급에 대한
반응 속도의 차이입니다.
서울, 수도권은 하나의 거대한 시장이기에
상대적으로 공급으로 인한 영향이
전 지역에 미치기 힘듭니다.
물론, 인근 지역 혹은 인근 상급지의 공급은
당연히 영향을 주겠지만
공급 → 시장 전체의 전세가격 하락 → 매매 가격하락으로
항상 이어진다고 보기는 어렵습니다.
지방은 이와 다릅니다.
개별적인 시장이기에
그 지역내에 공급이 있다면
전체적으로 영향을 미치는 모습을 많이 보입니다.
도시마다 일부 차이는 있겠지만
외곽이 아닌 이상 공급이 들어오면
영향을 미치는 범위가 지역 전체적이며
회복하는데도 다소 시간이 걸리는 경우가 많습니다.
그렇기에 지방의 경우는
공급을 더 면밀하게 살펴 봐야합니다.
8.
정리해보자면
지방은 개별적인 시장의 성격이 강하고
환경이라는 선호 요소로 판단해야 합니다.
그리고 지역 내 선호하는 곳이 쉽게 바뀔 수 있고
공급을 조금 더 디테일하게 고려하는 것이 필요합니다.
9.
다음은
서울 시장이 올라야
지방이 오르는 것이 아닐까?
라는 질문에 대해서 이야기 해보겠습니다.
다음 시간에…
지방은 개별 시장이다.
그렇기 때문에 지금 강세를 보이는 지역, 하락을 보이는 지역,
약세를 보이는 지역 다 있는 것이다.
그러니 투자를 못할 시기는 없다…
대신 공급을 조금 더 비중있게 고려해봐야 하겠다.
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