'300세대 미만'단지 투자해도 되나요? [부총]

안녕하세요

부총입니다.

궁금증1)

앞마당을 만들 때,

임장지 내 단지들을 모두 보면 좋겠지만 그러지 못할 때,

우리는 주로 세대수를 기준삼아 임장할 단지들을 소팅합니다.

그리고 그 기준이 되는 세대수는 

(시장상황에 따라 다를 순 있지만)

보통 ‘300세대 이상’입니다

궁금증2)

임장을 하다보면

세대수가 ‘299세대’, ‘297세대’ 등

뭔가 300세대에 근접하되 넘지는 않도록

의도적으로 노력한 것 같은 단지들이 눈에 띕니다.

위 case에서 지속적으로 등장하는 300세대.

과연 이 ‘300세대’에 어떤 의미가 있는 건지

궁금하지 않으셨나요?

여기에는 그럴만한 배경이 있습니다.

오늘은 그 배경에 대해 알아보고,

투자적으로 어떻게 접근하면 좋을지 

같이 생각해보려고 합니다 :)

300세대 미만 단지는 건설 시 혜택이 있습니다

본 사진의 단지는 글의 내용과 무관합니다 :)

짐작하시겠지만

300세대 미만 단지는 건설이 용이합니다

공사규모가 작아 초기 투자금이 작기도 하지만,

300세대 미만 아파트(예: 299세대)는 근거법령에 따라 

건설하는 입장에서 아래와 같은 혜택들을 기대할 수 있기 때문입니다

(근거법령: 

[주택건설 기준 등에 관한 규정], [장애인ㆍ노인ㆍ임산부 등의 편의증진 보장법], [건축법 시행령])

 1. 부대복리시설(커뮤니티) 설치 의무 완화

 : 300세대 미만 아파트에는 각종 부대복리시설 설치 의무가 

 권장 수준으로 경감됩니다

※ 세대수별 의무시설 종류

 - 150세대 이상: 경로당, 어린이놀이터

 - 300세대 이상: 어린이집 추가

 - 500세대 이상: 운동시설, 작은도서관, 다함께돌봄센터(2021년부터) 추가

 즉, 300세대 미만으로 건설시

어린이집, 운동시설, 작은도서관, 다함께돌봄센터 설치의무를 면제받습니다

 2. 주차장 설치 공간확보 용이

 : 아파트 건설 시 필수로 확보해야 하는 주차 대수 기준을 법령으로 정하고 있습니다

 300세대 미만 단지라고 해서 필수확보 주차대수를 경감받진 않습니다

다만, 위에서 언급한 완화된 부대시설 설치의무 덕에

필수 주차공간을 설치할 공간을 확보할 수 있습니다

그렇기에 주차장 설치공간을 좀 더 용이하게 조정할 수 있습니다

 3. 아파트 진입도로 기준 완화

 : 세대수가 많을수록

최소한으로 보장해야 하는 아파트 진입로 폭이 넓어집니다

 - 300세대 미만: 6m 이상

 - 300세대 이상~500세대 미만: 8m 이상

 - 500세대 이상~1천세대 미만: 12m 이상

 - 1천세대 이상~2천세대 미만: 15m 이상

 - 2천세대 이상~: 20m 이상

그러므로 좁은 입지에 단지 건설 시

300세대 미만 단지는 건축상 유리합니다

 4. 장애인 등 편의시설 기준 일부 완화

 : [장애인ㆍ노인ㆍ임산부 등의 편의증진 보장에 관한 법]에 따라

 아파트는 장애인용 편의시설 설치가 의무입니다

 그러나 300세대 미만 단지는 일부 항목에 대해 설치 의무가 면제 또는 완화됩니다

(점자블록, 경사로, 휠체어용 출입구, 복도/화장실 출입 접근성 설비,

승강기 음성안내 및 촉지식 버튼, 장애인용 화장실, 세면대, 대변기, 손잡이, 난간 등)

 5. 그 외 각종 추가의무 회피 가능

 : 수도권과 일부 지방 광역시에서는

 300세대 이상 공동주택 건립 시 

 개발행위허가, 교통영향평가, 환경영향평가 등

 추가의무가 부과됩니다

 반면 300세대 미만 아파트는 이런 의무를 면할 수 있기에

 고의적으로 299세대처럼 끊어서 설계하는 사례가 많습니다

※ 위 기준들은 전국 공통으로 적용되는 중앙정부 법령이지만,

지방자치단체의 재량에 따라 중앙법령 이상으로 

기준을 강화하는 건 가능(완화는 불가)

300세대 미만 아파트는 투자하면 안될까?

위에서 말씀드린 내용들을 보면

300세대 미만 아파트는 건설상의 여러 가지의 혜택을 받습니다

다만 ‘건설상’의 혜택이다 보니,

입주민 입장에서는 오히려 마이너스 요소들인 경우가 많습니다

(어린이집, 운동시설, 장애인 편의시설 등의 부재, 진입로 협소로 인한 출퇴근 시 혼잡 등)

그렇다면 300세대 미만 아파트들은

무조건 ‘선호도가 없거나 떨어진다’고 판단해도 될까요?

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아래 세 개의 단지가 있습니다.

 - A단지: 2005년식, 299세대

 - B단지: 2003년식, 640세대

 - C단지: 2004년식, 1070세대

같은 생활권 내 가깝게 위치한 세 단지, 

1~2년 차이의 비슷한 연식이지만

A단지는 299세대로, 300세대 미만의 단지입니다

반면 B단지는 640세대이며, C단지는 1천세대가 넘어가는 대단지입니다. 

과연 우리의 가설대로

A단지는 300세대 미만이므로

세 단지 중 가장 떨어지는 선호도를 보일까요?

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세 단지의 실거래 그래프입니다

가장 낮게 거래되는 단지가 A단지일까요?

아닙니다

세대수가 가장 많은 C단지가 가장 낮게 거래됨을 알 수 있습니다

B단지는 A단지보다 약간 우세하지만 큰 차이는 아니며,

전고점은 오히려 A단지가 가장 높게 찍었음을 알 수 있습니다

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단지별 전세가율이 가장 높은 시기에 투자했을 때, 

세 단지의 최대수익을 비교해 보았습니다.

세대수가 300세대 미만인 A단지에 

2016년 7월, 3천만원으로 투자했다면

여러분은 6억2천만원을 벌 수 있었습니다

물론 B(+5억4천), C단지(+5억5천)도 돈은 벌었지만

가장 많이 번 단지는 

선호도가 떨어질 걸로 예상했던 A단지였습니다.

해당 기간의 실거주 가치인 전세가 상승률 역시

A단지가 가장 우세하여,

전세가 상승분 회수를 통한 양의 현금흐름을 중요시하는 

소위 ‘암탉투자’에도 적합함을 알 수 있습니다

/

그렇다면 세대수도 낮은 A단지의 선호요소는 무엇일까요?

A단지는 1호선 도보권에 있는 단지입니다

A단지가 속한 지역은 CBD접근성이 중요한 곳으로,

1호선을 타면 환승없이 30분내로 CBD 접근이 가능합니다

즉, 상품성을 넘어서는 ‘땅의 가치’가 있는 단지입니다

특정 수치보다는 ‘가치’에 집중할 것

세대수는 분명히 단지의 상품성을 판단하는 데 있어, 중요한 요소입니다

그러나 그보다 중요한 ‘땅의 가치’(특히 수도권)를 잊어선 안되겠습니다

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.