https://cafe.naver.com/wecando7/11052507
2024.07.03. 김인턴
[글쓰기] #18 서울이 올라야 지방도 오를까
1.
지방 부동산에 대한 기사를 보면
거의 대부분 부정적인 내용이 많습니다.
그리고 그 내용 중에서도
서울이 더 올라야 지방이 오른다
혹은 서울이 이런 상황이라
지방은 이렇기 힘들다 등의
내용이 있는 것을 쉽게 볼 수 있습니다.
2.
정말 서울이 올라야만
지방이 오를 수 있는걸까요?
반대로 서울이 떨어지는데
지방이 오를 수는 없는걸까요?
영향이 아예 없다고 이야기할 순 없겠지만
서울과 지방의 연관성을
그리 높다고 보기 어렵다 생각합니다.
3.
단적으로 매매지수의 변화를 살펴보겠습니다.
여러 지방도시들이 있지만
대표격인 광역시와 서울을 놓고보면
서울하고 인천의 경우는
거의 비슷한 움직임을 보이고 있습니다.
반면 다른 지방광역시들의 경우
일정 기간 대세 상승장에서
같이 상승하는 모습을 보이기도 하지만
전체적으로 보게 되면
서울이 떨어진다고 해서 떨어지지 않으며
반대로 서울이 오른다고 오르지 않습니다.
역시나 같은 지방도시라고 해서
비슷하게 움직이지 않습니다.
같은 지방이라도 도시에 따라서
다르게 움직입니다.
4.
그렇다면 왜 개별적으로 움직일까요?
앞선 글에서 이야기한
지방 시장의 특징과 관련이 있습니다.
바로 공급이라는 것에
정직하게 반응한다는 것입니다.
해당 도시내 내부 수요가 대부분이다 보니
거대한 서울, 수도권과는 다르게
공급이 많고 적음에 따라
전세 가격에 영향을 주고
상대적으로 짧은 시간내에
매매 가격까지도 영향을 줍니다.
5.
여기에 공급 속도에 대한 차이도 있습니다.
서울, 수도권이 경우
아파트를 지을 수 있는 땅이
현저하게 부족합니다.
물론 경기도 외곽의 빈땅에
아파트를 지어서 공급을 할 수 있겠지만
사람들이 좋아하는 곳, 원하는 곳
특히 강남 1시간 이내에 접근이 가능한 위치에
집을 지을 땅은 거의 없습니다.
결국 재건축 혹은 재개발이라는
정비사업을 통해서 공급해야하는데
이 일련의 과정들은 시간이 오래 걸립니다.
그렇다보니
한번 수급에 대한 불균형이 시작되면
공급을 하고 정상화 시키는데
상당한 시간이 필요하게 됩니다.
6.
반면 지방은 다릅니다.
땅이 널려 있는 곳들이 대부분입니다.
그렇기에 그냥 지으면 됩니다.
그래서 혹여나 공급 부족으로 인해
전세 가격 상승이 일어나고
그로 인한 매매가 상승이 시작된다해도
빠르게 신규 주택을 공급함으로써
시장을 안정화 시킬 수 있습니다.
이런 차이점으로 인해
서울과 지방이 같이 움직인다고
이야기하기에는 어렵습니다.
7.
최근 조정?! 혹은 하락?! 장에서는
다 같이 조정되는 모습을 보였습니다.
이건 왜 그랬을까요?
임대차법으로 인해
전국적으로 전세가격이 급격하게 상승했고
이로 인해 매매 가격의 상승도
자연스럽게 따라오게 되었습니다.
임대차법의 영향이
서울, 수도권에만 한정된 것도 아니고
지방에서도 거주해야하는 사람들이 있으니
영향을 똑같이 받을 수 밖에 없습니다.
이후 금리가 급격하게 인상되면서
전세 가격에 대한 부담감을 높였고
그로 인해 전세가격이 크게 조정되었습니다.
전세 가격이 계속 조정된다면
어쩔 수 없이 매매가 가격도 조정될 수 밖에 없고
이런 이유로 같이 하락하는 모습을 보였습니다.
8.
그렇다면 앞으로의 지방 시장은 어떨까요?
최근 서울이 조금 뜨거워지니까
역시나 뜨거워직 되는걸까?
아니면 뜨거워지기에는 멀었을까?
전세 가격의 향방이
가장 중요하지 않을까 싶습니다.
지방은 서울, 수도권과 다르게
가수요의 크기가 작고
내부 수요이 영향이 크기 때문입니다.
그럼 전세 가격에 영향을 주는 요인에 대해
확인하는 것이 필요합니다.
9.
바로 금리와 공급.
금리는 계속 동결중입니다.
물론 어찌갈지 모르겠지만
장기적인 관점으로 봤을 때는
더이상 올리기는 힘든 상황이죠.
시장의 조정과 하락에
가장 큰 영향을 주었던 요소가 안정됩니다.
그렇다면 결국 남은 건 공급입니다.
공급이 적은 도시들부터
전세 가격이 움직일 가능성이 큽니다.
전세 가격이 움직인다면
매매 가격에 영향을 주게 될 것이고
시장에 변화가 생기게 될 것입니다.
다만 여기서 알아야할 건
공급이 줄어들었다고 혹은 적다고
바로 전세 가격이 상승하는 등의 영향을
주지 않을 수도 있다는 것입니다.
시기적인 차이가 있을 수 있음을 알아야 합니다.
내가 가진 돈이 적은 상황이라면
가격이 싸다는 것은 너무나도 당연하고
그 다음으로 공급이 적은 도시들을
유심히 잘 봐야하지 않을까요?
지방과 서울은 개별성이 강하다.
지방은 공급을 중요하게 봐야 한다.
지금 공급이 적은 도시들이 이미 결과를 보여주고 있다.
챌린지에 참여하는 멤버에게 응원 댓글을 남겨주세요. 혼자가면 빨리 가지만 함께 가면 멀리 갈 수 있어요.🚶♀️🚶♂️
댓글
로건파파님에게 첫 댓글을 남겨주세요.
