안녕하세요. 원웨이입니다.
실전반을 수강할 수 있어서 정말 행복하고 감사합니다. 무더운 더위가 있지만 열정 넘치는 튜터님과 동료들과 8월 한달 열심히 해보고자 합니다^^
1강 권유디 튜터님을 만나뵙게 되었고 투자기준에 대한 상세히 설명해주시는 것에 대해 정말 도움이 많이 되었습니다.
스킬 보다는 본질이 언제나 중요하듯이 투자기준을 매번 임보에 붙여넣지만 큰 의미를 부여하지 못했던 것 같아요. 당장 투자를 할 수 없는 상황에서 크게 감정이입하지 못하고 모의투자를 하고 있던 저를 반성하게되었습니다.
투자의 기준. 열반스쿨 기초반에서부터 맞닥뜨리는 것이죠.
“저환수원리”
이걸 모르는 월부인들은 없을거에요. 하지만, 설명하라고 하면 무언가 쉽게 설명하지 못한 거 같아요. 바로 쉽게 내뱉지도 못하고요. 이것은 제가 제대로 생각해보지 않았고 모르고 있었다는 방증이라고 생각했습니다.
그렇다고 낙담하지 않았어요. 오히려 기뻤습니다. 오해하거나 몰랐던 부분을 배우는 과정이기 때문이죠. 기간이 오래되었다고 누구다 다 아는 것은 아닐 것입니다. 그리고 안다고 하는 과정에서 행동으로 이어져야하고 그것이 반복이 되는 3년정도 기간은 결코 쉽지 않기 때문에 꾸준한 강의를 통해 제가 부족한 부분이 무엇이였는지 고쳐나가야하는 부분이 무엇인지를 알게해주신 것에 감사합니다.
그것을 이제 행동으로 옮기고 제대로 이해하는 것은 제 몫이겠지요^^
- 저평가
가치 대비 싸다는 것을 의미하는데요. 절대적과 상대적 저평가가 있지요. 전고점을 돌파하기 전후로 어떻게 봐야하는지 제대로 고민해 본적이 없었습니다. 현재 전고점을 돌파한 곳도 있기 때문에 기준 잡기가 어려웠었는데요 현재 시장은 전고점 이하라면 나쁘지 않은 정도 수준이다. 저는 어떻게 받아들였냐 하면 매번 기준이 흔들리면 안되잖아요? 보통 가치가 있고 선호도가 있는 단지라면 전고점은 돌파해왔다는 기준을 세우고 돌파 전이라면 그 구간은 정도의 차이만 있을 뿐 어느정도 싸다고 보면될 것이고, 만약 돌파했다면 과거 또는 주변 단지를 통해 과거 대비 상승이 어땠는지 가늠해보고 이때부터는 절대적 저평가는 벗어났다고 판단을 하고 상대적 저평가를 통해 접근해야된다고 받아들였습니다.
2. 환금성
매도가 용이한가? 기준이 있었습니다. 그것은 보통 층과 세대수를 통해서 잡고 있었는데요. 비슷한 단지와 흐름을 같이 갈 수 있는가?로 새로운 관점을 제시해주시면서 아~ 어떤 상황이 벌어질 수 있는지 알고 접근해야되는구나!!를 알게되었습니다. 그리고 가격이 싸다고 해도 환금성이 정말 좋지 않고 벗어나는 매물을 과감하게 기계적으로 쳐내야?한다는 것. 앞마당이 하나씩 늘어날 수록 투자후보단지는 충분히 많기 때문에 다른 물건을 찾으면 된다!!!
3. 수익성
여기에서 멘탈이 조금 나갔던 것 같아요. 아~ 이해하기가 어려웠어요^^
가치성장투자단지 일수록 수익금에, 소액투자단지일수록 수익률에 초점을 맞춘다고만 알고 있었습니다. 그리고 수익률 100~200% 기준을 잡았었는데요. 높은 전세가율을 기준으로 이전, 이후 수익금, 수익률에 어디를 중점으로 봐야할지 명확하게 나눠주셔서 겨우~? 이해했고 새로운 관점으로 튜터님 인사이트에 놀라기도 했습니다.
4. 원금보전
단순하게 전세가율을 기준으로 판단하려고만 했었습니다. 하지만 전세가율의 본질은 전세가/매매가 이고, 여러 케이스로 전세가율의 정도가 달라지는 것을 간과했었습니다. 현재 전세가율이 낮은 것은 전세가보다 매매가 워낙에 많이 올랐기 때문으로 그 갭이 매우 크기 때문에 그 갭을 보기보다는 다른 기준점인 매매 전저점을 기준으로 보는게 더 합리적이였습니다.
5. 리스크
공급보다 현재는 잔금을 더 중요하게 봐야하는데요. 수도권 특히, 서울은 수요가 풍부하기 때문에 잔금에 대한 리스크가 낮을 수 있습니다. 왜? 가격을 내리면 전세가 맞춰지기 떄문인데요. 하지만, 알아야할 것이 현재 상황은 내려도 안맞춰질 수도 있기 때문에 가치가 덜 하지만 리스크가 안전한 물건을 보는 게 중요했습니다.
마지막으로 사례를 통해 위 저환수원리를 통해 투자를 해왔던 과거를 보여주시면서 지방에서 시작해도 충분히 서울로 올라올 수 있다는 자신감을 심어주셨습니다.
중요한 것은 원칙과 기준을 제대로 알고 그것을 이해하고….지키는 것이였습니다.
모두가 두려운 상황일 때 다른 시각으로 투자하기 좋은 시기라는 걸 다시 알려주시면서 모두 안전한 투자를 잃지 않는 투자를 강조해주셔서 감사합니다.
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