안녕하세요 나울입니다.😊
유디 튜터님의 1강이 주는 원메시지는
고르기 어렵지만 ㅎ…
‘고수는 대중과 다른 방향으로 생각한다’라고 생각합니다.
인사이트 가득했던 1강 후기 간략하게 남겨보겠습니다.
느낀 점과 적용할 점 3가지
1.저평가: 좋은 기업을 적절한 가격에 사는 것이 평범한 기업을 헐값에 사는 것보다 낫다.
저는 직전기수에 지투를 수강했는데,
5강 마스터멘토님의 말씀과 연결되는 부분이 있다고 느꼈습니다.
멘토님께서는
'아주 소액의 투자금으로 투자를 하게 되면 저가치 물건이 걸릴 수도 있으니,
종잣돈을 불려서 조금 더 좋은 물건을 보는 게 좋을 수도 있다'고 하셨어요.
그리고 이번 실전에서 유디튜터님께서는
'서울의 경우, 전고점 이하의 적절한 가격이라면
같은 투자금으로 더 좋은 아파트를 선택하는 것이
장기적으로 더 나은 선택이 될 수도 있다'라고 하셨습니다.
두 분 모두 가치에 대한 판단을 중요하게 여기신다고 느꼈습니다.
제가 작년 하반기 1호기를 고를 때는 전고점 대비 하락률에 엄청 집착했었는데,
역시 고수의 판단은 다르구나 하는 것을 느꼈습니다.
물론 미래의 시장이 어떻게 변할지는 아무도 모르는 것이고
가격이 하락할 수도 있으니 충분히 버틸 체력이 있어야하겠지만,
거인들이 서울 수도권 시장을 어떻게 바라보고 있는지 들을 수 있어서 감사했습니다.
'서울 경기 투자의 핵심은 단순하다.
좋은 단지를 찾고, 적정 가격에 매수하여, 최대한 오래 보유하라'
유디 튜터님 강의 장표에 있는 말씀인데,
이렇게 보니 수도권 투자원칙이 심플하게 다가왔습니다.
다만 강의에서 매수가 10, 보유와 매도가 90이라고 하신 만큼
매수할 때부터 보유와 매도를 생각해야겠다는 생각이 들었습니다.
(이 부분은 제가 매도 경험이 없어서 개념이 모호했는데
뒤에 강의해주신 환수원리 파트를 들으면서 좀더 이해가 되었습니다.)
적용포인트: 전고대비 하락률로 1등뽑지 말고,
1억 투자금으로 살 수 있는 더 좋은 단지 이번 임보 결론파트에 추가하기
2.환금성
‘3층 이하 특올수리 물건 싼데 사면 안되나요?’
'상급지인데 300세대 이하 단지예요, 사면 안되나요?'
이 질문들 중 제가 작년 서투기때 유디 튜터님 라이브에서 질문했던 것이 있습니다.
하하 좀 민망하긴 하지만 저만 궁금한 것이 아니었군요?!😂
그 때 당시 유디 튜터님께서는
'빨간 불에 운 좋게 길을 건넜고, 사고가 안날 수도 있어요.'
그런데 그게 반복되면 어떻게 될까요? 100번 사고가 안나더라도 101번째에 사고 나면 어떡해요?'
라고 말씀해주셨고, 이번 강의에서도 동일하게 말씀해주셨습니다.
물론 적은 세대수, 주복이라는 단점을 뛰어넘을만큼
선호도가 넘사벽인 단지들도 있습니다.
하지만 그런 특이케이스를 제외하고
대다수의 세대수 적은 단지, 저층탑층 물건은 환금성이 낮을 것이라고 생각합니다.
환금성이 충족되지 않는 물건들의 공통적인 특징은 ‘거래절벽’입니다.
가격 흐름에서 주변단지와 동행하지 못하고 시장흐름이 늦습니다.
튜터님께서는 위와 같은 특징 때문에
환금성이 낮은 단지를 투자한다면
상급지로 갈아타기 좋은 보합, 하락장에서 기회를 잡기 어려울 수 있다고 하셨습니다.
정말 많이 배웁니다 튜터님!
적용포인트: 환금성이 고민될 때는 이게 보유, 매도시에 어떻게 연결되는지 생각하고 정신차리기 :)…
3.수익성: 수익률vs수익금
‘단지를 분석할 때 과거 수익률을 보긴하는데
그게 지금 투자에 어떤 의미가 있는지 잘 모르겠어요’
'수도권에 투자할 때 지금처럼 전고점에 가까운 시점에서는 수익성 판단이 어려워요'
‘신축은 수익성을 어떤 기준으로 판단해야 할지 잘 모르겠어요.’
제가 수도권 단지분석, 결론낼 때 항상 궁금했던 것들인데
저 분들처럼 질문할 생각을 못했던 것 같아요. 본받아야지…
튜터님은 ‘수익률, 수익금 모두 중요하지만 시기에 따라 다르다’고 하시며,
‘지금은 수익률보다 수익금에 집중해야하는 시기’라고 하셨습니다.
그 이유는 우리의 투자범위가 저평가된 단지, 즉 전고점을 넘지 않은 단지이기 때문입니다.
이건 이번에 처음 배운 개념이라 살짝 어렵기도 했는데
저평가 된 구간에서는(대세상승장 이전, 최고 전세가율 이전)
초기 투자금이 많이 들어 수익률은 낮아도,
큰 수익을 기대할 수 있는 단지를 선택해야하고(전세금은 회수 됨)
더 이상 저평가 구간이 아닐 때는(대세상승장 이후, 최고 전세가율 이후)
매매가 싸고 전세가가 높아 수익률을 높일 수 있는 투자가 중요
이 파트를 통해서 저환수원리 기준은 달라지지 않는다는 것을 배웠습니다.
기준을 너무 정형화 된 것으로 생각하고 있던 스스로를 반성했고,
수익금 기준으로 더 좋은 투자가 무엇일지 생각해보게 되었습니다.
그리고 고수들은 정말 시장흐름에 따라서 서퍼처럼 행동하는구나,
다시 한 번 느끼게 되었습니다.
적용포인트: 시장흐름에 따라서 수익률/수익금 나누어서 결론 파트에 쓰기(p28 참고)
4.원금보존성: 원금보존 기준은 여전히 전세가율인가?
이 부분 그냥 튜터님께서 시원하게 알려주셨습니다.
지금은 최악의 경우 매매가가 23년 초반(전저점)까지 떨어질 수 있다는 가정하에
원금 보존을 판단하는 게 합리적이다.
'과거의 전세 전고점을 뚫은 지역을 제외하면
전세 자체가 덜 올랐기 때문에 전세자체가 비싼 수준이 아닙니다.
다만 대세 상승장 이후에는 매매가가 많이 올라있어서
전세가율로 원금보존을 따져야 합니다.'
또한 전세가가 받쳐주는 지역이 오히려 투자자 유입으로 인해 전세가가 하락할 여지가 있다는 것도…
1호기 경험을 통해 알고는 있었으나… 또 한번 새길 수 있었습니다…😢
한 줄 한 줄 분석해보면 다 기초강의에서 배운 것들인데
종합해서 적용이 안되었던…저를 또 반성하게 되었습니다. 하핳
적용포인트: 전저점을 참고하여 원금보전 기준 판단하기.
(내가 잃을 수 있는 금액이 얼마인가? 버틸 수 있는가? 결론 장표에 넣기)
5.리스크
튜터님께서는 6.27. 대책이후로는 단지 가치를 낮춰서라도 잔금을 할 수 있는 지역으로 가라고 하셨습니다.
물론 마음이 어려울 수 있지만 그게 망하지 않는 투자이기 때문에 그렇게 하는 것이 잘하는 것이라고 하셨습니다.
또한 조건부전세대출에 대해 어떻게 생각하고 접근해야하는지 알려주셔서
정말 많은 것을 배우는 시간이었습니다.
특히 인상적이었던 건, 만기 얼마 안남은 월세낀 물건도 보라는 것이었는데
마음만 먹으면 할 수 있구나,
내가 너무 지레 겁을 먹고 있었구나 하고 느꼈습니다.
또한 은행마다 말이 다른 혼란한 시기, 손품 발품을 잘 팔아야겠다고 느꼈고,
결국 방법을 고안해내고 내가 원하는 방향으로 협상을 끌어내는 수준이
정말 고수이구나,라는 것을 느꼈습니다.
적용포인트: 마통사용하지 않기. 절대 망하지 않는 투자자가 되기.
6.대출 규제? 오히려 감사해
실전반 수강생 대부분이 궁금해했을 것 같은 6.27. 대출규제
유디튜터님이 정말 잘 정리해주셨습니다.
이 규제는 크게 대출한도 제한, 투자수요 차단으로 나뉘는데
막상 하나하나 뜯어보면 투자자에게 크게 영향을 끼치지 않는 것도 있더라구요.
특히 신용대출 한도 축소로 인해,
오히려 강제로 투자자의 리스크가 관리되어서 고맙다는 튜터님의 말씀에
진짜 빵 터졌습니다.
본 대출 규제는 비단 투자자뿐만 아니라,
갈아타기 욕구가 있는 실수요자에게도 영향을 끼치기 때문에
급매가 나올 수도 있고, 오히려 실수요자라는 경쟁요소를 차단하여
투자자에게 기회가 될 수도 있다고 말씀하시는 부분은…
진짜 머리를 망치로 맞는 것 같은 기분이었고,
지금 투자를 간절히 바라시는 많은 분들께 정말 위로가 될 것 같다고 생각했습니다.
적용포인트: 상황과 본질을 구분하기. 시장이 두려움에 휩싸였을 때 한 발 내딛는 용기를 갖기.
(근데 좀 무섭긴 하니까 거인의 통찰력 빌리기_강의/칼럼 등 참고하기)
이런 강의를 들을 수 있는 기회가 주어졌음에 너무 감사하고,
최대한 많은 분들과 나누고 싶어서 평소보다 후기를 열심히 썼는데
너무 느낀 점보다 내용을 많이 썼나 싶기도 하고
튜터님의 인사이트를 다 이해하지 못하고 다 담지 못해서 아쉬운 부분이 남습니다.
그래도 한 발씩 차근차근 성장해보겠습니다.
그리고
🔥실전 32기 28조 마그온 튜터님과 마그둥이들 화이팅입니다!🔥
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