📋 저환수원리의 톺아보기
전환수원리가 희미해져가고 있었던 와중에 다시 한번 전환수원리의 원칙을 되짚어보고 각 요소마다 기준을 명확히 알 수 있었습니다.
저평가
전고점 이하로 형성된 적절한 가격(절대적 저평가)의 매물들 중 같은 투자금으로 더 좋은 아파트 선택(상대적 저평가)한다.
핵심은 좋은 단지를 찾고 적정가격에 매수하여 최대한 오래 보유하는것을 다시 상기할 수 있었습니다.
환금성
세대수, 층, 주향이 꼭 환금성이 안좋다고 하여 피해야만할까?에 대한 의문이 있었습니다.
매임을 하면서 탑층에 특올수리 매물이 괜찮은 가격으로 나온 집을 보았던적이 있었는데 환금성을 고려하여 낮은 가격이라면 충분히 투자해볼수도 있지 않을까? 생각이 들었는데 유디님께서 이부분을 정리해주시면서 투자를 한다면 어떠한 특징과 리스크가 있는지 이해할 수 있었습니다.
- 선호도가 떨어지는 생활권의 300세대 이하단지, 주상복합은 시장이 안좋을때 거래가 특히 어려울 수 있다.
- 저층, 탑층, 주향, 사이드는 환금성이 낮아도 가격이 매력적이면 거래는 된다.
- 환금성이 떨어져도 전세가는 꾸준히 우상향하며 대세상승제서는 매매가도 흐름에 맞게 상승한다.
수익성
수익성은 시기에 따라 수익률과 수익금을 나누어서 생각해볼 수 있다는 점에서 매우 인상깊었습니다.
전세 상승률 > 매매 상승률 (매수심리 위축시기)
투자금이 줄어드는 시기로 투자금이 줄어드는곳 일수록 전세가가 올라오는 단지이고 더 가치있는 곳 일 가능성이 높다.
투자금을 줄이는 선택을한다. (수익률을 고려한다.)
매매 상승률 > 전세 상승률 (매수심리 상승시기)
투자금이 많이들 수 있는 시기로 매매가 상승이 더 높을수 있는 가치 있는 단지를 선택해서 수익금을 높여야 한다.
수익금이 높은곳(가치가 있는곳)을 선택한다.
매수심리와 시기의 케이스에 따라 해석이 나뉘어질 수 있을것 같아 헷갈렸었습니다.
그러나 본질은 가치있는곳을 선택하여 최종적으로 수익금을 높이는 방향을 가는것이 목표라고 생각이 되었습니다.
수익률과 수익성은 그것을 판단하기 위해 단지분석에서 보조지표로 적용하면서 투자생각을 녹이는것을 이번 임보에 적용해보려고 합니다.
원금보존성
원금 보존성도 시기에 따라 체크 포인트가 다르다는점에서 새로 알게 되었습니다.
전세가가 전고점에 못 미치는 현재 시장같은 경우에는 매매가가 전저점까지 떨어질 수 있고
전세가율 80% 이상인지 체크는 매매가가 많이 올라와 있어서 언제든 하락할 수 있는 대세 상승장 이후에 적용하여 보아야하는점을 알려주셨습니다.
리스크
결국 전세가 하락을 체크해야하고 시장의 정책과 규제에 따라 전세에 영햐을 줄 수 있는 요인들이 어떤것들이 있는지 체크해야함을 알 수 있었습니다.
📊 현재 수도권 시장 톺아보기
부동산에 영향에 끼치는 요인 4가지
가장 인상깊었던 파트였습니다. 부동산에 영향을 끼칠수 있는 요인들이 무엇인지 알 수 있었고, 정책과 규제에 따라 부동산에 끼치는 요소들이 부동산에 어떻게 영향을 끼치는지 시나리오를 알 수 있었습니다.
토지(입주물량) / 건물(입주물량) / 유동성(대출) / 거래(세금)
또한 규제 이후에 매매지수와 매물량의 지표를 보면서 어떠한 시나리오로 매매가 떨어지고 어떻게 다시 반등하는지 까지의 여정이 매우 흥미로웠습니다
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