열반스쿨 기초반 2강 강의 후기 [열반스쿨 기초반 68기 8조 재림쓰]

이번 주에는 실질적으로 부동산 투자할 때 어떤 것을 봐야하는 지 배울 수 있어서 굉장히 흥미롭게 들었다. 내가 듣고 했던 정보들이 많았다. 부동산을 고를 때 어떤 요소들을 중점으로 봐야하며, 부동산 투자할 때 어떤 원칙을 갖고 가야하는 가를 배울 수 있었다. 앞으로 이번 주에 배운 것들을 내 것으로 체화시키는 것이 중요할 것 같다. 거기서 더 나아가서 나에게 맞는 투자 기준과 원칙을 잡아가는 부동산 공부 방향을 잡아야겠다.

1강에서 배운 것 : 내 페르소나와 10년 간 어떻게 공부해갈지 가이드라인을 배웠다.

목표를 세울 때는 큰 목표를 정하고 그에 맞게 하부 목표를 설정! 맥락에 맞게 설정해야 이룬다.

*목표로 가는 과정에서 하고 싶은 일들이 충돌하게 된다. 내 페르소나를 잘 선택하자.

부동산 투자가

가족, 여자친구에게 좋은 사람

건강 유지

주말에 하루 정도 투자에 관한 일로 하루를 채우자. 주중 2일, 주말 하루는 가족과 함께, 주중 3일, 주말 하루는 투자 공부.

목표를 이루면 보상이 중요하다. 큰 보상도 좋지만 하루하루 완벽하게 살았으면 그 날 소소한 보상을 하자.

전문가란 어떤 일을 의식적으로 잘하기 위해 노력하는 것

1만 시간

10년 -> 1년-1천시간 -> 주-20시간 -> 주말 10시간, 주중 3일(4시간)(권장)

*길게 가는 것이 중요하다. 하드하게 가다가 퍼질바에 소프트하게 오래오래 해야한다.

2강에서 배운 것 : 부동산 투자의 마음가짐과 방향에 대해 배웠다.

워런 버핏 “시장은 예측 못 함.”, “우리는 똑똑한 줄 알고 적정가격에 산다 착각한다.”, “뉴스에서 떠든다고 거기에 휘둘리지 말아야 한다.”

내가 좋은 물건을 갖고 있으면 그걸 믿으면 된다.

“투자의 성공여부는 얼마나 오랫동안 세상의 비관을 무시할 수 있는지에 달려있다.” -피터 린치

투자는 머리와 상관없다. ‘투자자의 운명을 결정하는 것은 머리가 아니라 배짱’

얼마나 내가 잘 아는지 알아야 한다. 모르는 데 안다고 착각하는 순간 실패함. 항상 겸손하자.

사와카미 아스토 – 일본의 워런 버핏

첫째, 투자는 농사꾼의 마음으로 농작물을 키우고 재배하듯 해야 한다. (조급해하면 안 된다. 오르든 안 오르든 5년은 본다는 마음으로)

둘째, 불황일 때 싸게 사서 호황일 때 비싸게 팔아라. 이것이 투자의 전부다.

셋째, 자신이 5년, 10년 장기간 응원할 수 있는 것에 투자하라.(배짱과 인내심 필요)

부동산 가격이 바닥, 무릎, 허리, 어깨, 머리에 있으면 허리 밑 가격에서 사면 잘 산 것이다. 부동산은 하락기 일 때 지난 시기 허리 밑으로 안 떨어진다.

사와카미 아스토 벤치마킹

싸게 사라. (비교군이 많아야한다)

규모의 경제

장기간 보유 (찰리 멍거 “투자는 오래 갖고 있는 것”)

3강에서 배운 것 : 부동산 입지에 대해서 배웠다.

부동산 입지는 나의 선호도보다 타인의 수요를 좇아야 한다.

부동산의 입지

직장(가장 중요) - 내 직장에서 얼마나 가깝지?

교통(중요)

학군

환경(커뮤니티-좋은 커뮤 목동의 경우 APT학군과 APT+빌라학군의 집 값 차이가 있다. APT만 있는 학군이 비교적 집값이 비쌈, 주거시설, 택지, 백화점 유무)

호재/악재

브랜드-같은 값이면 좋은 것

부동산 입지 : 직장

- 월부에서 말하는 서울은 강남역 한 시간내 범위이다. 서울 북쪽보다 과천, 판교가 더 중요하다. 우량한 직장이나 강남 접근성이 더 좋기 때문이다.

- 서울인구는 줄었어도 서울의 파워는 더 크고 넓어진 것이다.

- 1000대기업의 본사 주소지는 서울과 수도권이 약 70%를 차지하고 있다.

부동산 입지 : 교통

- 주요 직장에 지하철 노선이 얼마나 지나가는가? 2호선을 선호한다. 주요지역에 얼마나 빨리 많이 가는가?

- 강남 대체 할 곳 절대 없다(적어도 50년 안에는). -> 지하철 같이 이미 만들어진 인프라 때문.

부동산 입지 : 학군

- 서울대를 많이 보내는 고등학교(특목고)가 좋은 학교이다. 이런 고등학교를 많이 보내는 학업성취도가 우수한 중학교가 있는 곳이 좋은 학군을 가진 지역이다.

-그 외 지역에서는 대장 학군들이 임대수요가 높다. 지방은 이런 현상이 더욱 심한데 대중교통이 편리하지 않기 때문이다.

부동산 입지 : 환경

- 백화점이 근처에 있고 없고가 가장 중요하다.

- 거주연령은 30~50대가 좋은데 소득이 많고, 매수를 잘 하기 때문이다.

- 임장을 할 때 잘 사는 지역, 못 사는 지역 둘 다 가봐야 한다. 비교가 되고 느끼는 점이 많을 것이다.

워런 버핏은 해자가 있는 물건을 좋아함. 성을 둘러싸서 들어오는 것을 제한 시킨 해자처럼 수요는 꾸준하지만 공급은 제한적인 물건을 사야한다고 말한다.

부동산의 입지에서 중요한 요소는 50~70%가 직장과 교통이고 학군, 환경, 호재/악재, 브랜드는 선택적으로 봐야한다.

4강에서 배운 것 : 전세가의 중요성과 부동산 투자원칙을 알게 됐다.

아파트 건설 원가 = 재조비(원자재) + 노무비(급여) + 경비(식비) + 토지 <- 전부 오르는 것들이기 때문에 아파트 가격도 오를 수 밖에 없다.

물가가 오르면 전세가도 오르는데 전세가가 오르는 것이 중요하다. 매매가의 안전망이기 때문에 잃지 않는 투자를 할 수 있는 것이다.

전세가에 영향을 주는 것

물가

입주물량(공급이 많아지면 전세가는 하락한다)

최근엔 임대차3법(10년 안에 이런 법 나오지 않을 것, 몇 십년에 한 번 나올까 말까한 이벤트), 금리에 영향을 많이 받았다.

입주 물량이 많은 곳은 전세 빼기가 어렵다. 잔금을 조정해야 한다. 예를 들어 3년 뒤에 래미안원베일리 같이 3000세대 아파트가 공급되면, 계약을 24개월, 30개월, 3년을 계약하던지해서 그 시기를 피해야함.

입주물량 전후 3개월은 잘 살펴봐야한다.

부동산 투자 원칙 잡기

1. 저평가 여부(가치>가격)

매매 가격이 적정한가를 비교평가를 통해서 파악한다.

2. 환금성 : 내가 투자한 돈을 받을 수 있나

부동산은 환금성이 좋지 않으나 아파트가 환금성이 좋은 편이다. 나는 일단 아파트 외에는 부동산은 거들떠보지 않겠다.

3. 수익률

수익률 = 수익금 / 투자금(매매가 – 전세가)

ex) 매매가 3억 -> 5억

전세가 2.5

5000만원의 투자금으로 2억의 수익을 냈기 때문에 400% 수익률을 본 것.

수익률 높이는 법

-앞으로 가치가 오르는 지(수요, 공급) : 수요가 많고, 공급 제한이 있는 입지 독점성이 높은 지역

-적절한 투자금, 전세금 상승 : 전세가 오르는 걸 사야한다. 갭을 줄이는 것보다 전세가 오르느 것이 의미 있다. 전세가가 오르게 되면 투자금도 회수되면서 무한의 수익률을 낼 수 있다.

-좋은 타이밍 : 무릎에 사서 어깨에 팔기. 투자대가들도 바닥과 꼭지를 모르기 때문에 대략 무릎과 어깨에서 사고파는 것.

-수익률, 수익 둘 다 중요하다.

-인내(투자시장, 가치 신뢰) : 투자시장에서 떠나면 안 됨, 부동산이 사업보다 관리가 편하고 주말에도 일을 하고 있는 것. 물건의 가치를 믿자. 가치 판단하는 걸 외워서 내걸로 만들자.

4. 원금 보존 : 잃지 않는 투자

-전세가율(서울 60%, 지방 80%) : 매매가는 전세가 밑으로 떨어지지 않는다.

-입지독점성 : 대체할 곳 부재

->공급물량 - 잔금일을 기준으로 전후 3개월(총6개월), 2년 뒤 입주량이 많은지 살펴야.

입지 독점성이 높으면 전세가는 다시 올라간다.

인간은 손실의 고통을 더 느끼기 때문에 하락하면 견디기 힘들어한다. 그러나 투자는 원칙으로 감정을 갖고 오지 말자!

부동산 수익은 인내하고 버텨서 버는 것이다.

5. Risk 관리 : 마음이 불안

-> 역전세, 잔금 못치름, 임차인과 분쟁, 수리비용 <- 수치화 해서 봐야 불안함이 덜하다.

1년에 한 채씩 투자하는 이유가 있다. 갭을 많이 두려하면 역전세를 맞았을 때 감당이 되지 않는다. 한 채씩 투자하며 경험을 쌓고, 대비하는 연습을 해야한다.

리스크 막는 것이 투자하는 것보다 중요하다. 막은 후 투자를 하자. 하지만 그 시기에 임장을 꾸준히 다니면서 다음 투자금이 모였을 때를 준비하자.

5강에서 배운 것 : 6개월 동안 내가 해야할 것들.

투자 공부 루트

씨앗(~3개월) : 기초강의듣기/ 경제 기초 쌓기(책, 선배 투자자 칼럼 읽기) + 투자동료 만들기(인맥)

새싹(~6개월) : 기초실전강의듣기/ 월부 커뮤니티 활동(인맥, 루틴)

묘목(~9개월) : 실전강의듣기 / 임장 / 경제 기초 쌓기 + 월부커 활동

나무(~1년) : 실전투자 / 임장 / 경제 기초 쌓기 + 월부커 활동

열매(~3년) : 돈 X 시간 X 노력(독서, 임장, 강의, 실전투자, 인맥)

감사 일기 6개월을 써보니까 긍정적으로 바뀐다.

좋은 멘토 찾는 법

배우려는 분야에서 성과, 성공경험, 내가 원하는 모습을 갖고 있는지

그 사람의 제자도 성공했는지

선의를 가졌는지

제자가 스승보다 잘 되길 바라는 마음을 가지고 있는지

무언가 요구하는 사람은 별로인 사람이다.

러닝메이트

꾸준, 성실한 사람

긍정적인 사람

상대방의 성공을 축하하는 사람

더 나누려고 하는 사람

내가 좋은 사람이 되는 것이 중요하다.

직장인 투자자로 성장하는 과정은 계단식으로 올라간다.

포기하면 모든 것이 끝나기에 마인드가 중요하다. 지식이나 방법은 금방 배운다.

너는 네 생각대로 된다, 반드시.

부동산 투자 원칙을 배우는데서 어려움을 느꼈다. 특히, 수익률에 대해 배울 때는 잘 이해가 가지 않아 다시 강의를 들으며 공부했다. 일단 알아둬야할 것도 많아서 머리가 아픈 것도 있었지만 이해가 되지 않는 부분들이 있어 답답했다. 다시 보면서 이해도가 조금 올랐지만 이 부분은 꾸준하게 공부해가면서 완전 내 것으로 만들어야겠다.

다시 독서를 해야겠다는 마음이 조금 솟아났다. 강의를 들으며 부동산 투자에 대한 지식을 배우고, 책을 통해서 마인드를 다져야겠다. 그리고 돈을 아끼고 아껴 갭차이가 너무 작지 않은 아파트 한 채를 꼭 매수할 것이다. 주 20시간 이상은 투자공부를 해야겠다!