쓰리콤보세트의 악재(저층·상태불량·상황난항)와 비수기, 드디어 전세를 뺐습니다!!

월부에서 투자 공부를 하기 전 무지성으로 투자한 물건이 있습니다.

투자공부를 배워가면서 내가 투자한 물건도 잘 복기하며 가꿔나가고, 앞으로는 같은 실수를 반복하지 말아야겠다는 생각으로 얼마전의 전세세팅과정을 함께

나눠봅니다.

전세 비수기에 (6월-8월) 전세를 찾는 사람이 없는 상황에서, 저층에 상태도 상황도 안좋아 전세를 빼는데 정말 애를 많이 먹었습니다. 마음고생은 디폴트에 물리적인 비용을 합쳐 고생콤보세트주간이었지만, 그덕에 교훈도 많이 얻은 것 같아요. 다른 분들께 조금이라도 도움이 됐으면 하는 바람에서 우당탕탕 복기글 시작해봅니다.

각오 Attention!!!

<매우 긴 글 주의보, 지루할 수 있습니다>

<더러움 주의보, 식사하시면서 읽으시면 비위상할 수 있습니다>

Episode 1화 : 조용한 시작, 그러나 불길한 기류

3개월 전, 세입자에게 이사여부를 물었습니다.

세입자분: “이사 나갈게요. 그리고 이사 날짜 잡히면 알려드릴게요.”

네비: “네, xx로 가시나봐요. 계시는 동안 잘 지내주셔서 감사합니다. 세입자님 이사 갈 곳 날짜를 고정하시지 말고, 전세계약이 되면 보증금가지고 집을 알아봐주시길 부탁드리겠습니다! 집 잘보여주시길 협조부탁드릴께요.”

세입자분: “네, 알겠습니다”

그 말에 저는 안심했습니다.

비수기지만, 3개월이면 충분하다고 생각했습니다.

하지만 그건 너무 순진한 생각이었습니다.

보러 오겠다는 연락이 와도, 세입자는 고개를 저었습니다.

세입자분: “오늘은 안 돼요. 사정이 있어서요.”

세입자분: "내일도 힘들어요. 지방에 가있을예정이예요"

부사님: "그럼 비밀번호 좀 알려주세요.집좀보게 ..."

세입자분: 그건 안될 것 같아요. 제가 있을때만 보여드리겠습니다.

부사님왈,

“집을 볼 수 있어야지..집을 이런저런 이유로 집을 못봤어...”

처음에는 이해했습니다. 누구나 사정이 있으니 그럴 수 있다고.

하지만 한 번, 두 번, 세 번… 거절은 계속됐습니다.

그 사이 경쟁 매물은 늘어났고, 다른 집들은 속속들이 계약이 성사됐습니다.

이러한 저러한 이유로 한 달이 다되도록 집을 볼 수 없었고, 유독 저희 집만 아무 소식이 없더군요.

“그때는 몰랐습니다. 이 작은 거절들이 모여 공실의 시작이 될 줄은…”

💡 교훈: 세입자 협조 확보는 ‘미리’ 계약서로 준비해야 합니다. 말로만 하는 약속은, 실제 상황 속에서는 너무 쉽게 깨지게되더라구요. 전세계약전 특약사항부분에 ‘이사날을 협의한다’,‘전세를 뺄 시 세입자는 협조한다‘ 같은 계약내용을 기재하여 문서상으로 추후를 위한 약속을 문서상 특약으로 받아놓는게 좋더라구요.

이사일과 관련해서는 사실 5개월전 부동산 사장님께 살짝 언질을 드렸는데,

‘이사갈 사람들도 3개월 전부터 움직여. 너무 일찍 내놔도 안나가니 3개월 정도 되면 그때 시작하고 그때 맞추자”라고 말씀하셨어요.

다음부터는 부동산 사장님께 전세빼기를 일임하기보다, CEO의 마인드로 직접 5개월전에 미리 세입자에게 이사 여부를 물어보고, 이사를 가신다고 하면 최소 4개월 전부터 전세를 내놓아 현 전세 상황을 체크하며 대응해보려합니다.

"상대가 원하는 것을 내가 원하는것보다 먼저 생각하는 습관만 들여도,'

인간관계'를 둘러싼 문제들의 팔할은 해결될 것이다.'

- 보도셰퍼 <이기는 습관> p.176-

Episode 2화 : 문을 열다 — 절망의 냄새

결국 결심했습니다. 세입자분께 사정을 말씀드리기로

“세입자님, 보증금을 돌려드리려면 집을 잘 보여주셔야 합니다.”

갖은 사유로 거절하시거나 여러사정으로 집을 볼 수 없었는데요.

간곡한 부탁 끝에 받은 열쇠..

부동산 사장님의 말이 귀에 맴돌았습니다.

“ 나 오늘 집 처음 봤는데, 20년간 부동산 수없이 집을 봤지만, 이런 집은 처음이네요. 직접 봐요.”

“무슨일이시지?“

문을 열자마자, 숨이 턱 막혔습니다.

벌레가 벽을 타고 다녔고, 곰팡이 냄새가 진동했습니다.

벽에는 담배로 인한 누런 자국이 가득했고, 살림살이는 제멋대로 쌓여 있었습니다.

홍수가 난듯 새 벽지와 새 문들은 진흙과 같은 누런 찌꺼기들로 얼룩덜룩.. 저도 집을 구하는 사람인척 같이 본 제 집은 저 뿐만 아니라 집을 본 사람들 경악할 수 밖에 없었습니다. 모두 손사래를 치며 돌아갔습니다.

‘티비에서만봤던 집이 설마 우리집이라니..’

그날, 저는 처음으로 절망이라는 단어의 무게를 느꼈습니다.

<벌레 상주 100마리 이상_벌레 알들도 도배시 발견..처참하다..>

<온통곰팡이 투성이 홍수난 줄 알았음_아무리 닦아도 닦아도 닦이지않는다>

<스모킹으로 찌든 등>

<곰팡이와 스모킹에 걸레받이가 너덜너덜_정말 걸레가 되어버린 처참한 현실>

<결국 분노로 멱살캐리 _상상만 하다>

💡 교훈: 집 상태 관리는 매물 경쟁력의 핵심입니다.

· 저층에 비수기에 정말 전세를 구하러 오는 사람도 없었지만, 다른 사람에게 매력적인 공간을 잘 채우기 위해서는 비주얼적으로도 살만한 공간으로 만들어놓는게 중요합니다. 무지성 매수 후, 인테리어가 안된 저층은 정말 안나간다는걸 근처 다른 물건을 보고 듣고, 체감했었습니다. 저층을 보유한 다른 집주인이 와서 ‘전세는 언제나가냐는’ 하소연을 하였죠. 인테리어가 하나도 되어있지 않았어요. 그래서 나가지 않았는데, 집주인인분은 왜 이 좋은 물건이 안나가는지.. 모르겠다고 말씀하셨더랬습니다.

그걸 곁에서 지켜본 저는 아차싶어 일반층과 저층의 경쟁력을 확보하기위해 샷시 포함 특올수리를 해놓았었습니다. 그래서 제 물건은 저층임에도 가성비 특올수리 물건으로 전세시장에 나오자마자 바로 세입자를 구할 수 있었습니다.

매수 직후 리모델링으로 ‘살만한 집’으로 만들어 두는 전략은 비수기·저층 핸디캡을 상쇄함을 느꼈습니다.

기존분이 저희 집을 포토 스튜디오로 사용했었는데요. 깔끔했기에 가능했었어요

이번 세입자도 집상태가 준수함을 이유로 들어온 케이스라 저층의 경우, 일반 층과 경쟁력을 확보하기위해서는 집의 상태는 정말 중요한 것 같습니다.

"삶은 해변과 같다. 험난한 파도가 끝없이 출렁인다. 어려운 문제와 역경이 밀물처럼 밀려왔다가 썰물처럼 빠져나간다. 따라서 답을 찾으려고 애쓸필요없다. 답을 찾는다고 해서 어려움이 사라지는건 아니기 때문이다. 그저 어려움을 '통과하면 충분하다. 어려움을 잘 견디는 법을 배우면 된다. 잘 견디기만하면 어려움은 저절로 물러간다.'

- 보도셰퍼 <이기는 습관> p.87-

Episode 3화 : 설득과 협상

포기할 수 없었습니다. 3개월전에 전세매물을 내놓았지만, 세입자의 사정 그리고 거부로 실제로 집을 볼 수 있는 기간은 계약만기 1개월 반 뿐이었습니다.

부동산사장님과 머리를 맞대고 전략을 세웠습니다.

부동산사장님: ‘이 상태로는 전혀 안될 것 같은데, 살면서 도배를 세입자한테 부탁해볼까?’

네비:’사장님과 세입자분이 신뢰관계가 쌓여있으니 사장님이 한번 물꼬를 터주실 수 있을까요?’

부동산 사장님:” 세입자님 이상태로는 절대 집안나가요. 집 도배라도 먼저 해야할 것 같아요. 살고 있을때라도 도배좀 하게 주인 사정좀 봐줘요. 집주인이 보증금내어주려고 매일같이 노력하고있어. 보는 나도 애가 타네.보증금받아 나가야하니 협조좀 해줘요.’

부동산사장님이 먼저 말씀해주신덕에 저도 세입자분께 말할 명분이 생겼고, 세입자분께 차분히 설명했습니다.

네비: “집 상태가 너무 안좋아 집이 안나간다는 부동산사장님의 말씀이 있었어요. 이 상태로는 집을 뺄 수 없어요. 세입자님의 협조가 절실합니다. 도배와 장판 그리고 일부 리모델링비용은 저희가 부담하겠습니다.(약 300만원이상) 대신, 도배하기 전까지 준수한 상태로 집을 보여드리기 위해 전문가를 구하시어 입주청소에 준할 정도로 깔끔한 청소와 집에 밴 냄새를 빼기위한 환기를 자주 부탁드리겠습니다. 집이 빨리 나가야 세입자님도 보증금을 가지고 새로운 집을 구하실 수 있고, 저도 전세를 맞출 수 있습니다.”

세입자:”네, 알겠습니다. 제가 살고 있는 집의 상태가 심각한지 몰랐습니다. 죄송합니다.저도 최선을 다해 협조하겠습니다”

중간에 부동산사장님이 현재 상태를 파악하시고, 세입자분께 3일의 시간을 얻은 후, 도배를 시작하고 다른 부분적인 인테리어로 집을 깨끗하게 만들어갔습니다. 세입자가 될 분들의 반응을 분석하며 기존집의 문제들을 하나씩 제거했습니다.

하지만 상태를 제거하니 시간이 문제였습니다.

💡 교훈: 협상은 ‘시간’과의 싸움입니다.

입주청소는 진행했지만 몇 년간 환기가 안된 상태에서의 곰팡이와 곰팡이 냄새는 며칠간의 환기만으로 제거가 힘들었어요. 거주하고 있는 상태에서 거주도배가 가능하지만, 거주하면서 도배를 하는 경우 추가비용이 많이 발생합니다. 쌓여있는 짐들을 치우면서 도배를 해야하기에 도배사분들을 인건비가 추가가 되는데요. 이럴경우 도배 사장님과 동선이나 날짜 인원등을 협상을 하셔서 비용을 조금은 아끼시는 것도 팁입니다. 그리고 세입자와의 관계도 너무 중요합니다. 집을 세팅할 시간을 감사하게 주셨어요. 개인적인 공간을 남에게 공개하는것도 많이 어려운일인데, 솔직하게 소통하고 매번 감사하고 미안해했기에 얻은 귀한 시간이었던 것 같습니다. 부동산은 관계의 문제인 것 같아요. 아무리 세입자가 집을 잘못썼어도, 전세를 빼기 위해서 세입자분과 마지막까지 매끄러운 소통이 정말 중요했었습니다.

잔금 전에 집을 볼 수 없었다면 잔금 후 3개월의 기간 그간에 있을 정신적인 소모비용 그리고 대출이자를 생각하면 아찔 합니다.

"프로의 세계에서는 최고의 기량을 가진 선수가 최고의 몸값을 받는것처럼 보인다. 이는 잘못된 생각이다. 최고의 기량과 함께 좋은 태도를 가진 선수가 더 오랫동안 더 높은 몸값을 받는다. 기량만을 가진 선수는 은퇴 후 곧장 사라지지만, 기량과 태도를 갖춘 선수는 은퇴후에도 여전히 많은 사람의 사랑을 받으며 승승장구한다.

- 보도셰퍼 <이기는 습관> p.103-

Episode 4화 : 잔금의 날, 그리고 공실

계약 만기일이 며칠앞으로 다가왔습니다.

전세비수기에 전세 찾는 사람은 없고, 저는 애가 탔어요.

세입자는 거처가 없을까 염려해 예정한 날짜에 이사날이 결정했다는 연락..

결국 잔금을 준비할 수 밖에 없었습니다.

잔금날을 고정한 상태의 세입자는 세입자대로 돈을 못받을까봐 걱정하고, 주인은 주인대로 잔금을 어떻게 내어줄지 걱정을 하게 됩니다.

공실의 압박도 압박이었지만, 관리비와 이자보다 잔금을 치고, 언제까지 기다려야할까라는 막연한 두려움, 마음의 이자가 더 무거웠습니다. 전세빼기에 총력을 다하기로 하고, 부동산에서 거의 매일 살았던 것 같아요.

💡 교훈: 공실을 버틸 유동성이 없다면, 투자는 쉽게 무너집니다

전세를 내놓은지 2달에서 1달반정도가 남았고, 전세가 쉬이 빠질 기미가 보이지않는다면 잔금을 준비하셔합니다. 잔금이 가능한 가용자금을 알아놓고 자금준비를 실질적으로도 하시어 앞으로 있을 상황에 대비하시길 바랍니다.

머리아프지만, 하나하나 잘 풀어나가겠다는 생각으로 마인드 셋을 잘하시며, 긴장의 끈을 놓치마시고 전세를 빼려는 최대한의 노력을 끝까지 하시길 바랍니다. 그리고 마지막 최악의 경우까지 생각하셔서 준비 하시되, 여기서 멘탈관리 정말 중요합니다.

전세가 빠지는 상황 그리고 내 물건은 왜 빠지지 못했는지 매일 전화드리고 체크하면서 원인분석해서 해결점 찾아나가시면 되더라구요. 다 지나갑니다. 지치지마시길 바랍니다.

저는 최악의 경우에서 여러가지 생각을 해봤어요.

잔금날 보증금을 못받을 최악의 경우를 생각하는 세입자는 할 수 있는 수단을 다 알아볼 수도 있을 것 같았어요.

전세 자금대출을 받은분들은 hug를 통해 전세보증금을 받고 미리 나갈 수 있지만, 전세권 설정을 한 임차인들은 임대인의 집을 경매로 바로 넘길 수 있기에 전세계약을 하실 때 전세권 설정을 하시기보다는 전세보증보험을 통해 안전성을 확보가 가능함을 우회해서 말씀하셔서 임대인 임차인 모두 안전한 방향으로 전세계약을 하셨음을 좋겠습니다.

"스트레스는 우리의 '두려움'을 먹고 자란다. 새하얀 종이에 가로로 수평선을 그은다음 그 선 위에

당신이 지금 걱정하고 두려워하는 것들을 떨어뜨려보라. 정말 두려워할 만한 것을 두려워하고 있는가? 그렇지 않을 것이다. 당신이 대부분 두려워하는 것들은 아무도 알 수 없는 미래에서 온 것들일 것이다.

묵묵히 앞으로 나아가며 일어난 일에 집중하라. 그러면 두려움이 걷히고 출몰하던 스트레스도 찾아보기 힘들어질 것이다.

- 보도셰퍼 <이기는 습관> p.78-

Episode 5화 : 빈 공간이 가르쳐준 세 가지

세입자가 나간 일주일 후, 계약하고 싶다는 분이 있다는 연락을 받았습니다.

계약서를 마무리하고 부동산을 나오는 순간 안도의 한숨이 터져 나왔습니다.

“아… 끝났다.”

하지만 이 과정에서 세 가지를 배웠습니다.

1. 집은 가격만으로 팔리는 게 아니라 상태로 판다.

매수 하기 전 집이 매우 허름했으므로, 나중을 생각해 샷시부터 시작해 특올수리를 했었습니다. 투자 공부를 배우기 전, 돈이 부족해서 좋은 집을 매수하기 보다는 네이버 매물에서 가장 싼 매물을 보고 매수했기에 ‘저환수원리’기준에는 전혀 맞지 않았습니다. 그러나 본능적으로 “나도 살고 싶은 집을 만들자”라는 생각으로 인테리어를 하고 전세를 준비했기에 누구라고 살고 싶은 집으로 세팅해놓았습니다. (사실은 인테리어도 과했고 비용도 과했습니다.)

그래서 저층이지만 전세는 고생없이 맞췄었습니다. 상태가 좋았고, 상황이 좋았던 전세 성수기에만 집을 빼와서 몰랐던 사실들을 저층, 비수기, 집상태 안좋은 현재 최악의 콤보세트로는 어느 수준까지 어느 범위까지 내가 노력하고 준비해야함을 깨달았던 시기였던 것 같습니다.

전세는 상태, 상황, 가격이 특히 중요한 것 같습니다. 처음에 인테리어가 잘된 상태에서는 저층도 일반층의 물건과 비슷한 가격에 나가더라구요. 저 같은 경우, 저층에도 불구하고 단지에서 가장 최고가로 전세를 맞췄는데요. 결국 전세가는시간이 지나니 제자리를 찾아가더라구요. 이번에 전세를 세팅하면서 2천만원의 역전세, 그리고 잔금을 치루는 대가를 통해서 시장에 겸손해야함을 느꼈습니다.

말로만 들었던 역전세, 전세투자자라면 누구라도 한번쯤을 겪을 수 있다는 사실을 잊지않으셨음 합니다. 전세를 시세보다 높게 맞추면, 지금은 아니더라도 추후 되돌려줄 수 있다는 생각을 가지고, 역전세에 대비하고, 안정적인 흐름을 위해 전세가를 시세보다 낮게 책정하는게 좋다는 사실을 이번에 많은 수업료를 지불하며 직접 느꼈습니다.

현금 유동성을 확보해두시고 혹시 모를 잔금리스크도 생각하셔서 가용 가능한 금액 그리고 대비방법등을 미리 마련하셔서 최악의 상황에 꼭 대비하시기 바랍니다.

제가 너무 극단적인 메시지를 드린건 아닌가 싶은데, 너무 겁먹으실 필요는 없습니다. 매일 묻고 찾으며 해결하고 또 다음상황은 대응하면 됩니다.

2. 사람의 협조 없이는 아무것도 안 된다.

제가 요즘에 가장 많이 느끼고, 가장 중요하게 생각하는 부분이 인간관계입니다. 이 부분은 투자에도 연결되는 것 같습니다. 부동산은 사람들이 하는 일이라 인간관계론이 부동산에는 더욱더 부합 되는 것 같아요.

전세를 뺄때도 계속 부동산에서 살았어요. 일단 주변지역에 전화를 다 돌려 매물을 내는것은 기본이었구요. 동네에서 거래가 가장 활발한 부동산 2개이상에 매일 방문하면서 오늘 전세보러온 손님은 없었는지, 보고 갔다면 어느 부분에서 만족하는지, 어느 부분에서 불만족하는지.. 불만족하는 부분 제거해나가며, 1등 물건 만들기등을 지속했습니다. 

부동산에 들러 오늘은 어떤 손님이 오셨고, 어떤이유가 좋고 어떤이유가 별로였는지 매일 매일 체크했습니다. 저층이라는 불변의 이유빼고는 변할 수 있는 이유들은 찾아서 해결하려 노력했습니다. 그 역할에 부동산 사장님들의 도움도 컸고, 골머리썩였던 임차인이였지만, 임차인의 배려덕분에 도배와 추가 인테리어를 할 시간을 벌었던것 같아요.

그리고 제 상황을 친한 부동산 사장님들 몇 분께는 오픈하고 전세 가능한 가격, 전세 기간등을 유동성있게 맞췄습니다. (그와중에 전세를 계약하겠다는 손님들이 몇 분 계셨는데 입주기간을 묻고 가장 빠른 입주가 가능하신 임차인분을 모셨어요. 

저 같은 경우 전세계약금을 시세에 맞추기보다 빠른 날짜가 우선이라, 전세금을 낮추고 빠른 입주가 가능하신 분과 거래했습니다. 저 의 임차인 분은 현금으로 들어오셔서 입주일을 자유롭게 정하실 수 있었지만, 

임차인이 전세자금대출을 받고 들어오시는 분이라면 은행에서 전세자금을 받기 까지 최소한 30일정도의 시간이 필요하므로, 미리 전세 자금대출이 가능한지를 임차인분께 확인받고, 입주기간을 가늠하셔서 전세세팅을 염두해두시는게 좋을것 같아요.)

3. 유동성이 없으면 투자는 무너진다.

이건 1번과도 중복이 되지만, 정말 중요해서 강조하고 싶어 또 적어봅니다. 잔금을 치뤘지만, 

3-4개월치 대출에 대한 이자를 준비해놓았습니다. 혹시 모를 공실 리스크와 역전세 또 공실시 들어가는 관리비와 수선비 공과금 등을 위해 추가적으로 들어갈 자금들을 확보해놓는게 좋습니다. 

생각지도 못했던 잔금은 심적으로도 물리적으로 타격감이 크더라구요. 그리고 준비 없는 맞이하는 투자는, 늘 감당 못할 리스크로 돌아옵니다. 전세투자의 리스크는 역전세라고 하죠. 비수기 기간에 전세를 빨리 빼기 위해 전세가를 낮췄습니다. 전세금을 돌려드렸고, 시세보다 낮게 전세금을 세팅했습니다.

결론적으로 전세금을 높게 받는게 추후 안정적인 전세운영을 위해서는 큰 의미가 없더라구요.

<예시>

· 월 이자(예상) × 2–3개월 + 공실 중 관리비+수선비(월) × 2–3개월 = 최소 버퍼

· 인테리어 마케팅 등 일회성 비용(도배/청소/필름 등등) +α를 별도 가산

📌 이번 사건의 3가지 핵심 교훈

세입자 협조 확보 — 계약 시 특약 필수

전세금액은 시세에 맞춰서 혹은 시세 보다 낮게

집 상태 관리 — 청결·환기·냄새 제거는 기본 깔끔하고 깨끗하게, ‘나도 여기 살 고싶을까?’

현금 유동성 — 잔금 후 1~3개월 버틸 예비비(잔금에 대한 이자와 부대비용) 확보

✅ 전세 빼기 체크리스트

계약서에 ‘집 보여주기 협조’ 조항 넣었나? 넣지않았다면, 6개월전 미리 퇴거 여부 체크하고 

임차인께 협조를 요청드리기

높은 전세가격을 고집하지 않기. 주변시세를 알아보며, 시세대로 전세가 내놓되 보수적으로 책정하면 걱정없이 빠르게 전세를 맞출 수 있다. 일단 가격이다.

가격·상태,상황 중 경쟁력이 있는 것으로 홍보!경쟁하는 전세매물들에 대해 경쟁력 확보가 중요하다.

피치 못할 사정으로 잔금을 치뤄야한다면 공실 대비 예비자금 준비

이번 2025년은 여러가지 일이 겹쳐 바쁘고 고되었고, 수업료를 많이 지불하는 한해지만비용보다 편익이 크다라는 생각만하고 앞으로 나아갔습니다.

그만큼 배웠고, 성장했고, 단단해진것 같습니다.

매수가 끝이 아니라 시작임을 전세세팅을 통해, 다시한번 깨닫습니다. 그래서 투자시장에 있어야함두요!

"여러가지 도전과 문제들은 그 정의만 살펴보아도 편안함과는 거리가 멀다. 이들은 원천적으로 불편한 존재다. 하지만 사람은 누구나 자신의 역량을 극단적으로 요구하는 상황을 통해서만 성장하기 마련이다.

앞으로도 삶이 결코 '수월해지지'는 않을 것이다. 

하지만 사람들은 이를 계기로 성장할 수 있고, 자신에게 주어진 문제들을 예전보다 더 잘 극복하는 방법을 배울 수 있다. 대다수의 사람들은 자신에게 아무런 문제가 없어야만 행복할 수 있다고 생각하지만 위너들은 삶에는 늘 이런저런 문제들이 산적해있다는 사실을 꿰뚫고 있다. 

커다란 성공을 배운 사람일수록 더 많은 문제를 안고 살아간다. 따라서 그들의 선택은 한가지다.자신에게 발생한 문제들을 사랑하는 방법을 배우는 것이다. 인생은 그렇기 때문에 사는것이 아니다. '그럼에도 불구하고' 사는것이다'

- 보도셰퍼 <이기는 습관> p.155-