안녕하세요,
꾸준히 오래가는 투자자 “꾸오” 입니다.
책상 앞에 앉아
투자금 안에 들어오는 단지 시세를 따지만
투자하려니 주저했던 적이 있으신가요?
저는 이러한 경험이 있는데요,
왜 이렇게 투자가 망설여 질까 생각해보니
지역의 가치, 단지의 가치를
제대로 판단하지 못하고 있기 때문이었죠.
‘1호기 매수해야지~’ 라는
간절한 마음은 있으신데,
지역의 가치, 단지의 가치가
제대로 판단이 안서는 분들께
투자를 위해서 현장에 나가
임장을 많이 해보기를
추천해드리고 싶습니다.
손품으로는 결코 알 수 없는
동네의 공기, 사람들의 표정, 지역의 분위기
이런 것들이 바로 ‘가치 판단’ 의
재료가 되기 때문입니다.
잘하는 투자자일수록
남들이 놓친 디테일에 집중하게 되고
그 차이는 임장에서 나옵니다.
임장을 ‘제대로’ 하는 순간 투자 실력은 눈에 띄게 달라집니다.
제대로 임장을 하는 방법을 배우고
땅과 입지, 그리고 아파트와 매물의 가치를 파악하는 방법에 관해
4년차 투자자가 느낀
임장의 모든 것을 기록해보고자 합니다.
✅임장을 왜 하나요?
임장을 하기에 앞서
우리는 why 에 집중할 필요가 있습니다.
임장의 목적을 알고
무엇을 파악하기 위함인지를 아는 것은
임장에 임하는 우리의 태도를
바꿀 힘을 가졌습니다.
임장의 목적은 크게 두 가지 입니다.
손품으로 얻은 정보가 실제와 일치하는지 파악하는 것
손품으로는 알 수 없는
생활권 분위기, 사람들의 수준, 정주 환경 등을 짧게 나마 직접 체험해보는 것
부동산 투자의 본질은
‘가치 대비 싸게 사서
시세 차익을 남기는 것’
입니다.
싸게 사려면
무엇보다 ‘가치 판단’ 이 중요합니다.
남들이 놓치고 있는 정보를 찾아내고
가치를 올바르게 판단할 수 있는 능력이 있어야
남들이 보지 못하는 가치 있는 물건을
싸게 살 수 있을 가능성이 높습니다.
임장은 투자자의 실력을 향상 시켜주는 확실한 수단이 됩니다.
✅임장은 무엇인가요?
임장 이란
‘가치를 올바르게 판단하기 위해,
투자 대상 지역을 직접 돌아다니며
조사하는 행위’
를 의미합니다.
월부에서 임장은
크게 세 단계로 나누고 있습니다.
1. 분위기 임장
사람들이 살아가는 생활권을 나누고,
그 지역에서 거주한다면
사람들이 어디에 거주하고 싶어할 지
‘거주 선호도가 높은 곳을 파악'
하는 것을 의미합니다.
2. 단지 임장
사람들이 거주하고 싶어하는
단지가 어디인지
‘아파트의 외적인 가치를 파악’
하는 것을 의미합니다.
3. 매물 임장
단지 임장에 더해,
아파트 단지의 구조와
거주하는 사람들의 수준 및 커뮤니티 등
‘아파트의 내적인 가치를 파악' 하는 것과
나의 상황에 부합하는
‘단 하나의 매물이 무엇인지 파악’
하는 것을 의미합니다.
쉽게 정리하자면
임장의 핵심은 아래와 같습니다.
1. 분위기 임장 :
땅과 입지 가치를 파악하는 과정 (땅)
2. 단지 임장 :
아파트 가치를 파악하는 과정 (건물)
3. 매물 임장 :
나의 조건에 맞는 투자하기 가장 적합한 매물을 찾는 과정 (가격, 조건)
정리하면,
(3) 가격 (저평가,조건)
= (1) 땅 (입지) + (2) 건물 (상품성)
으로 표현되는
부동산의 가치와 가격에 대한
모든 요소들을 알아가는 과정
을 ‘임장’ 이라고 표현할 수 있습니다.
✅분위기 임장에서 봐야할 핵심은 무엇인가요?
분위기 임장의 단 하나 는
‘내가 이 지역에서 산다면
어느 생활권을 선택할 것인지’
에 대한 스스로의 답을 내리는 것 입니다.
이를 위해서는 두 가지 판단이 필요합니다.
1.생활권이 어떻게 나누는가?
2.어느 생활권을 좋아하는가?
분위기 임장의
단 하나의 답을 내리기 위해서는
임장을 통해 생활권을 나눠보고,
생활권 별로 어디 수요가 많을 지 예측하여
어느 순서대로 우선순위로 볼 지
순서를 메겨 보는 과정이 필요합니다.
⭐️생활권을 나누는 방법 : 공통점 찾기
생활권을 나누는 이유는
지도에 쉽게 표현하기 위해서가 아닌
생활권을 나눔으로써
선호 단지의 묶음과
사람들이 덜 선호하는 단지의 묶음을
나누어,
- 가격 저평가 여부 판단
향후 투자 타이밍 예측
같은 전략적 분석에 활용해
비교적 쉽게 투자 여부를 판단
할 수 있기 때문 입니다.
생활권이란
집이 달라도,
생활하는 범위가 같은 아파트들의 묶음 입니다.
(아파트가 없다면 굳이 생활권으로 나누지 않아도 괜찮습니다. 결국 중요한 것은 투자로 연결될 수 있는가 입니다.)
쉽게 말해
“장 보는 곳, 학교, 출근길이
비슷한 사람들”
이 사는 주거지의 집합이 생활권 입니다.
따라서, 생활권을 나누는 것의 핵심은
‘사람들이 일상에서 이용하는
동선, 시선, 환경 등이 비슷한 단지들을
하나의 생활권으로 묶는 것’ 입니다.
1.교통 기반 생활권
사람들이 출퇴근·외출할 때
같은 교통망을 쓰는 범위에 따라
달라질 수 있습니다.
또한, 하나의 지역에
2개의 호선이 지나간다면
선호하는 호선에 따라서도
생활권이 나뉠 수 있습니다.
예를 들면, 광명시 내
철산역을 이용하는 사람들의 범위와
광명사거리역을 이용하는 사람들의 범위로 철산동 생활권, 광명동 생활권 등으로
나눠볼 수 있죠.
2. 학군 기반 생활권
같은 학교 배정권에 속하는 단지.
초·중·고 학군에 따라서 묶이는
하나의 커뮤니티가
곧 생활권을 형성할 수도 있습니다.
특히, 학군이 강한 지역에서
주로 학군을 통해
생활권을 크게 나눠볼 수 있죠.
예를 들어, 안양시 동안구 에서는
사람들이 선호하는 학교들이 몰려있고
학원가가 형성되어있는 평남 생활권과
비교적 학군이 덜 선호되고 학원가가 먼 평북 생활권으로 나뉘게 됩니다.
3. 상권·편의시설 기반 생활권
같은 상권·마트·병원·문화시설을
이용하는 단지들.
사람들이 장·외식·쇼핑·병원을
같은 곳에서 해결하는 곳에 따라
생활권이 나뉠 수 있습니다.
이용하는 상권에 따라서
사람들의 소득적인 부분, 분위기 등에서
차이가 날 수 있죠.
큰 대로, 터널, 지상철 등
환경을 단절 시켜주는 부분들은
사람들의 생활 반경이 영향을 주는
경향이 크기 때문에
생활권을 나누는 도구로써
큰 도움이 됩니다.
예를 들어, 부천시 중상동의 남쪽 지역은
1호선 지상철을 통해 단절되어 있어
사람들의 생활 반경이 1호선을 기점으로
나뉘는 경향이 있습니다.
4. 택지 기반 생활권
빌라 및 다세대주택 밀집 지역과
어우러져 균질성이 낮은 지역,
구축 단지들이
하나의 균질한 택지를 만들고 있는 지역,
준신축/신축 단지가 밀집되어
쾌적한 느낌의 지역 등
주거 환경에 따라
모여 있는 사람의 수준과
동네 분위기가 많이 갈리는 경향이 있습니다.
특히, 뉴타운과 같은 지역은
사람이 살고 싶어하는 환경을 형성하며
수요에 큰 영향을 행사합니다.
예를 들어, 수원 영통구는
망포역이라는 하나의 역과 하나의 상권을 이용하지만
망포동은 신축 및 준신축으로 쾌적한 환경을 이루고 있고,
영통동은 이제는 다소 사용감이 많은 구축 택지로 이루어져 있어
거주하는 사람의 연령대, 소득수준 등에서 차이가 납니다.
그리고 이로 인해 생활권이 망포동 생활권과 영통동 생활권으로 나뉘게 됩니다.
생활권은 위 요소들이 단일로 작용하여 나뉘기도 하지만,
대부분 복합적으로 얽혀 있는 경우가 많습니다.
따라서 현장에서 사람들의
연령대, 복장, 택지, 연식, 환경 등
다양한 요소들을 종합적으로 관찰하는 게 중요합니다.
결국은 생활권을 나누는 방법은
글로 배우기 보단
눈에 익히고 많이 생각해보는 것이
중요하다고 생각합니다.
⭐️생활권의 수요 판단 방법 : 정성 + 정량
생활권의 매력도는
정성적 판단과 정량적 판단이 가능하지만
결국 두 가지 판단이
종합적으로 이루어져야
올바르게 판단할 수 있습니다.
정량적인 방법만 보기에는
부동산은 우리내 사람들이 거주하는 곳으로
다양한 복합적인 감정들도 들어가게 됩니다.
그렇기 때문에 로봇처럼 맞고 틀리고 정하기엔
너무 많은 변수를 담고 있습니다.
그렇다고 정성적인 방법만 보자니,
내가 생각하는 가치와
대중들이 생각하는 가치가
부합하지 않을 수 있죠.
(나는 숲뷰,초록뷰를 좋아해도 대중들은 시티뷰를 더 좋아함)
따라서, 정성적인 판단 위에
정량적인 판단이 덮혀져야
올바른 판단이 가능하게 됩니다.
■ 정성적 판단
‘내가 이 지역으로 이사 온다면 어디에 살고 싶은지?‘
’아이를 키우기에 어느 지역이 더 좋은지?‘
‘출퇴근, 여가, 교육 여건은 어떤지?’
를 고민하면서
임장하면 비교적 수월하게 좋은 생활권과 덜 좋은 생활권이 구분 지을 수 있습니다.
부동산은 투자로 보기 이전에
‘사람들이 거주하는 공간’이기 때문에,
내가 살고 싶은 환경이라면
다른 사람들도 살고 싶어하는 환경일
가능성이 높습니다.
그렇기 때문에 정성적인 방법은
생활권의 우선 순위를 정하는데
상당히 좋은 전략이 될 수 있죠.
■ 정량적인 방법
분위기 임장을 통해 봐야하는 건
직장(위치),
교통(지하철역,버스정류장),
상권(비선호시설유무, 선호시설유무),
택지(균질성),
사람(연령대,인상착의,분위기),
랜드마크 아파트 로 나뉠 수 있습니다.
우리가 다른 지역으로
이사를 가게 되었다고 가정해봅시다.
그러면 가장 먼저 보는 것은
대부분 ‘직장’ 이 얼마나 가까이에 위치해 있는지 입니다.
따라서, 그 지역에 일자리가 많은 지,
혹은 일자리가 많은 핵심 업무지구 와
가까운 위치에 있는지를 살펴봅니다.
직장이 먼 곳에 위치해 있다면
차선책으로 ‘교통’을 봅니다.
교통의 기준은
제일 먼저 ’지하철‘ 접근성을 보되
지하철이 다니지 않는 생활권에서는
‘버스’가 많이 자주 다니는 지도
확인해봅니다.
핵심 업무 지구까지
버스가 자주 다닐 수 있고,
지하철 역까지
버스가 잘 갖춰져 있을 수 있습니다.
비교적 교통 접근성이 준수한 생활권인지 확인합니다.
학원가가 근처에 잘 형성되어 있는지,
아니면 주변 지역에 평촌, 목동 등 과 같이
대형 학원가가 갖춰져 있고
학원 차량이 자주 다니는 지도
확인해줍니다.
더불어, 아파트 주변에 초등학교만 있는지
초,중,고 모두 갖추고 있는지
혹은 학교가 없는지 파악해줍니다.
학교와 학원가가 잘 갖춰져 있다면
아이를 키우는 입장에서
우선적으로 고려하는 지역일 수도 있는
반면에,
학교가 없다면 아이가 있는 부모로서는
선택이 주저 될 수 있겠죠.
비선호하는 시설들이
주변에 있는지도 확인 합니다.
카카오 맵 등 지도에는
표시가 되어 있지 않지만
아파트 주변에 송전탑, 변전소 등이
위치하고 있는지,
홍등가와 같이
유해 상권이 형성되어 있는지를 살펴봅니다.
그 다음으로
선호하는 시설이 주변에 있는지 확인 합니다.
백화점, 대형마트, 종합병원 등
잘 갖춰진 상권과 탄탄한 인프라를
갖추고 있다면
그 상권과 가까운 위치에
거주하고 싶을 거예요.
더불어, 학원, 분식집 등도 갖춰져 있고
(유해 시설은 아니지만) 피씨방 같은
(공부하는데 집중도를 분산시키는)
요소들도 없다면
아이를 키우는 부모 입장에서는
더욱 선호하는 상권이겠죠?
아파트를 볼 때는
주택과 섞여 주거균질성이 떨어지는지,
비슷한 연식의 아파트들이
즐비해 있어 하나의 택지를 구성하고 있는지,
새 아파트가 주변에 들어오면서 환경이 많이 개선되고 있는지도 함께 봅니다.
쾌적한 주거지에 살고 싶은 마음과
더불어 나와 비슷한 수준의 사람들이
함께 모여 살고 있거나,
수준 높은 사람들과 함께 산다는 심리도 무시하지는 못할 거예요.
따라서, 사람들의 인상착의와 분위기도
함께 파악해줍니다.
연령대를 보는 것을 넘어
어르신들이 많다고 하더라도
코오롱 등산복을 입고 다니는 분들이 많은지
턱시도와 원피스를 입고 장식품으로 치장하고 다니는 분들이 많은 지에 따라
그 지역의 분위기는 천차 만별일 거예요.
여기서 한 가지 더 들어가면,
그 지역의 랜드마크 단지도 함께 봅니다.
가장 좋아하는 아파트 이기 때문에
그 지역에서 사람들이 좋아하는 거주 요소들을 모두 갖추고 있을 확률이 높아요.
어떤 이유로 이 지역에 거주하고 있는지 반추해보기 좋습니다.
✅분위기 임장 루트 그리는 방법
분위기 임장 루트를 그리는 방법은
카페와 월부 닷컴에 너무 잘 나와있는 글들이 많아 아래 링크로 갈음 처리합니다.
[딩가딩가 님] 깨지지 않는 임장 루트맵 그리기 : https://cafe.naver.com/wecando7/10997086
[날개를달다 님] 분위기 임장 루트 처음 그리는 분?! : https://cafe.naver.com/wecando7/10922075
[원겸 님] 분위기임장 꿀팁 = 카카오맵으로 임장루트와 입지지도를 한 눈에 담는 법 : https://cafe.naver.com/wecando7/10936166
[퍼스트클래스 님] 분위기 임장 루트 그리는 방법 + 동영상 설명 : https://cafe.naver.com/wecando7/10833342
[럭셔리초이 님] 분위기임장 루트에 입지지도 올리는 방법 : https://cafe.naver.com/wecando7/10588286
✅ 분위기 임장 중 신경써야 하는 부분
분위기 임장을 하고 나서
생생하게 기억하고 생활권를 잘 나눌 수 있었던 방법에 대해서 나눠보고자 합니다.
1. 임장 전 실제로 임장을 하듯이 지도를 안보고 걸을 수 있도록 지역을 파악하기
지역을 익히고 입지를 파악하기 위한
가장 기본적인 조건은
‘지리를 완전히 익히는 것’입니다.
핸드폰을 안보고 걸어 다닐 수 있도록
분위기 임장을 마쳤을 때
내 머릿속에 입체 지도가 그려지듯
생각해보는 것이 중요합니다.
동료들이 임장 루트를 그려서 공유해줬다면
다시 내 것으로 한번 그려보고
루트를 보지 않고 그려보세요.
이 때 지도를 기준으로
방향을 전환하는 지점을
기억할 만한 요소들이 있는 지 파악해보고
동쪽으로 향하는 지 남쪽으로 향하는 지
생각해보는 것이
지도를 입체적으로 외우는
효과적인 방법이 되더라고요.
마지막으로 임장이 끝난 뒤에
다시 한번 집으로 가는 시간에
임장을 복기 해본다면
1. 임장루트를 그릴 때
2. 실제 임장했을 때
3.돌아본 지역을 다시 떠올려 볼 때
총 3번 임장을 하는 효과가 있습니다.
2. 미리 생활권을 나눠보기
생활권을 미리 나눠보는 방법은
교통, 학군, 환경, 택지 요소에 따라서
임장 전에 생활권 나누기를 진행합니다.
그리고 임장 후
미리 나눠본 생활권 중
잘못 메긴 부분 혹은
더 세밀하게 나눠야 하는 부분 등을
체크하고
잘 나눴는지를 생각해봅니다.
임장에 더욱 집중할 수 있고 재미를 느낄 수 있더라구요.
잘못 메긴 부분이 있다면
분위기 임장 후 수정하여
재작성해두면 되고
특히, 틀렸을 경우
앞으로 까먹지 않을 정도로
머리 속에 긁히는 효과가 있어
도움이 되었습니다.
3. 궁금증을 임장 지도에 올려보기
임장 전 질문을 생각해보고
임장 하며 답을 찾아가는 과정
또한 임장을 입체적으로 할 수 있는
포인트입니다.
더불어, 궁금증에 대해 많은 생각들은
입지분석, 시세분석 과정에서
지역의 입지와 시세를 익히고
이해하는 데 깊은 인사이트를 제공하죠.
궁금증을 자아내는
주요한 방법으로는
임장 전 ‘나무위키와 연도 별 기사’
를 읽음으로써
그 지역의 특색을 파악하고
어떠한 이슈들이 있었는 지
확인하는 방법이 있습니다.
예를 들어, 포항의 경우
16년도에 공급이 없지만
시세가 하락하는 포인트를 볼 수 있습니다.
해당 부분을 기사를 찾아보면
17년, 18년 지진 발생과
16년~18년까지 이어진 산업 침체에 의해
시세가 지지부진 했음을 알 수 있습니다.
이 과정을 임장을 하기 전
궁금증으로 남겨 놓고
지진이 났던 지역을 가보고
‘피해가 얼마나 복구 되었을 지’,
‘아직도 지진에 대한 우려가 있을지’ 등을
파악해보자는 궁금증으로
연결시킬 수 있었죠.
위의 세 가지 방법을 적용해 입체적인 임장을 해보시면 좋겠습니다.
하나의 지역을 내 것으로 만드는 과정은
앞에서 말한 분위기 임장, 단지 임장, 매물 임장을 거치게 되는 데
그 중에서도 분위기 임장은
첫 단추 역할로 지역을 파악하는 데
50%이상의 중요도를 갖고 있다고 해도
과언이 아닙니다.
첫 단추를 잘못 끼우면
마지막 단추를 끼울 구멍이 없어집니다.
첫 단추를 잘못 낀 체 거울을 보면
셔츠가 이상하게 보이는 경험을
해보셨을 거예요.
분위기 임장 또한
지역의 전반을 이해하고 파악하는 데
첫 단추 역할을 한다고 생각합니다.
아마 분위기 임장, 단지 임장, 매물 임장
3번의 임장을 모두 하고도
계속 뭔가 헷갈리고
그 지역이 머릿속에 매칭이 안된다면
분위기 임장을
제대로 하지 않았을 획률이 높습니다.
그럴 때는
다시 한번 분위기 임장을 해보고
순서대로 생각해보는 것이 도움이 됩니다.
하지만, 더 좋은 방법은
첫 분위기 임장 부터 제대로 해보는 것입니다.
분위기 임장을 했는데도
생활권 나누는 게 어렵고
지역이 눈에 안들어오는 경험이
한번 쯤 있다면
이 글을 읽고
놓친 부분이 무엇인지 확인해보시고
다음 임장에서 적용해보면 좋겠습니다.
엄청 긴 글 읽어 주셔서 진짜 감사합니다.
함께 투자 활동을 해나가는 모든 동료들의 노력을 응원합니다.
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