서울, 경기는 저가치가 없다. 투자 우선순위만 있을 뿐!!
저평가
전고점 대비 아래라고 하면 절대적 저평가이며, 그중에서 가장 좋은 단지를 찾아서 투자할 수 있는 그걸 볼 수 있는 투자자가 될 수 있도록 하자!!
환금성
내가 사려는 아파트는 매도 가능한가? + 주변 비슷한 가치의 단지 가격이 움직일 때 같이 움직일 만한 단지인가?
- 300세대 이하 → 전저점이 형성되는 시기가 지나치게 늦다 → 시장이 식으면 문제는 ‘가격’이 아니라 ‘거래 절벽’ (거래가 아예 없다는 뜻)
선호도가 떨어지는 생활권의 300세대 이하 단지, 주상복합은 시장이 안좋을 때 거래가 특히 어려울 수 있다. (상급지로 갈아타기 좋은 보합이나 하락장에서 기회를 놓칠 수 있다)
<1,2,3,탑층> - 중층에 비해 환금성이 낮아도 가격이 매력적이면 거래는 된다.
<동향, 사이드> - 남형이 우선순위일 뿐 큰 차이는 없다, 가격 경쟁력이 있다면 비남향, 사이드도 먼저 팔릴 수 있다.
환금성이 떨어지는 단지라도 전세가는 꾸준히 우상향하며 대세상승장에서는 매매가도 흐름에 맞게 상승한다.
수익성
전세가율이 최고 구간을 지나고, 매매가가 전고점을 넘으면 대세 상승장이 시작된다.
좋은 단지일수록 ‘최고 전세가율’을 찍고 나서 매매가 상승폭이 더 크게 나타난다.
지금 투자하면 얼마나 오를지는 모르지만 전고점 이하라면 허리 이하, 전고점 대비 -20% 이하라면 무릎 이하라는건 분명하다.
리스크
6.27 대책으로 조건부 전세자금대출이 금지되면서 신규 세입자를 받기 어려운 상황이라, 지금은 잔금 리스크가 낮은 물건 위주로 접근하는 것이 바람직
- 세입자 승계가 가능하거나 주인-전세 물건 위주로 살펴본다
- 월세낀 물건의 만기가 얼마 남지 않은 물건을 살펴본다.
- 새로운 세입자가 필요한 경우엔 전세 대기자를 먼저 구해서 매매와 전세 계약을 동시에 진행한다.
- 새로운 세입자가 필요한데 전세대기자도 없다면 반드시 매도자에게 세입자와 전세계약을 협조 받는다.
- 대출을 활용하여 투자하는것을 지양한다.
상승장과 하락장, 보합하는 상황은 계속 반복이 된다. 반복되는 시장에서 미리 준비해서 가장 좋은 투자를 할 수 있게 대비하자!!
규제가 있을 때 시장이 얼어붙을 때가 투자자한테는 기회이고 매물이 쌓일 경우 급매가 나올 수 있기 때문에 매물 임장을 가더라도 연락이 올 수 있게 잘 매너있게 다녀 오자!!!
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