[서울투자기초반 27기 4이다 같은 매물 만나서 4뿐히 투자하조 보라도리]현재 서울시장 진단과 투자전략

'나에게 특히 인상깊었던 점'

투자자가 알아야 하는 시장의 모습

현재 시장의 상황에 감정적으로 반응하기보다는 냉철하게 해석할 수 있어야 함

가격의 변동에 휘둘리지 말고, 장기적인 시각을 가져야 함 

투자자로서 명확한 목표를 설정하고 그 목표에 맞춰 확실한 실행력을 발휘해야 함

수도권에서 매수해야 하는 구축

아파트가 몰려 있어 균질성이 좋은 곳

강남 1시간 이내 접근할 수 있는 입지 좋은 구축

지역 내에서 위치가 좋아서 사람들이 좋아하는 구축(언덕이더라도, 대단지가 아니더라도)

가격이 아직 덜 올라서 가치 대비 가격이 저렴한 구축(가장 큰 호재)

서울&수도권 시장 상황 정리

사람들이 좋아하는 지역, 단지일수록 매매가 상승이 컸으며 이번 대출 규제의 영향으로 거래가 줄어들고 있음

같은 지역 내에서도 가격 상승률이 다르므로 좋은 지역이라도 포기하지 말고 더 오른 것 중 예산에 맞는 단지를 찾아보는 것이 중요

2011년 이후 보합했다는 것을 인지(아직 시간이 있다는 뜻)하고 충분히 공부하지 않고 조급하게 결정하면 10년을 잃을 수 있음

상위급지에 들어가고자 하고, 향후 거래가 안되는 시장이 온다면 최악의 상황에서 전고점 대비 15%까지 하락할 수 있다는 것을 생각

절대가 싼 단지는 예산이 감당 가능하다면 적극적으로 움직여도 좋음

'꼭 적용해보고 싶은 점'

가치성장투자 VS 소액투자

공통점 서울 25개구와 경기도 핵심지에서 수요가 있는 선호 아파트를 매수한다

가치성장투자 

투자전략- 가치 있는 것을 적절한 가격에 매수하여 수익을 높이는 투자(투자금이 많이 들어갈지라도)

얻을 수 있는 것- 가치 있는 아파트 1~2대(최대 3개) 매수로 수익과 투자 경험을 쌓는다

소액투자

투자전략- 높은 수익률을 낼 수 있는 투자(투자금 1억 내외)

얻을 수 잇는 것- 매수한 아파트의 가치에 따라 매도하고  상급지로 갈아타며 수익률 좋은 투자+경험+다주택

가치성장투자를 하기 위한 4단계

1 서울 내 가치성장 투자의 접근 범위를 정한다(1~4급지 신축+구축, 300세대이상)

2 내 투자금으로 가능한 단지를 정리하고 가치를 확인한다(강남/한강에서 가까운가? 강남, 여의도, 도심 접근성이 좋은가? 거주환경이 좋은가? 신축인가? 다 비슷하다면 조건이 좋은 것)

3 현재 가격의 수준을 보고 앞으로 나에게 무슨 일이 벌어질지 안다

4 주택담보대출+신용대출+현금 = 잔금 가능(리스크 대비) 전세 세팅이 어려운 경우 목표 전세가에서 가격을 낮춰 축 투자금이 들어갈 수 있다는 것을 염두

현재 보유 중인 자산이 경기도 외곽이나 서울 내 5급지 이하가 아니라면, 해당 자산은 중장기적으로 보유가치가 충분하다. 이 경우 매도보다는 보유를 유지한 채 상급지에 추가 매수하는 전략이 유리

기존 자산에서 이미 충분한 수익이 실현되었다면 그 자산에 머무르기보다는 상급지로 갈아타는 것도 좋은 전략아더. 이후 종잣돈을 다시 축적해 추가 투자를 준비하여 장기적 관점에서 자산의 질과 양을 동시에 끌어올릴 수 있는 방법이다

보유한 자산이 가치가 높지 않다면 갈아타는 기회를 주는 시장에서 가치 있는 자산으로 갈아타는 방향이 장기적으로 유리하다(심지어 손절이라도)