[재테크기초반 9기 ㅅ1작2(이) 반이조 시드s] 부동산 투자 = 소중한 사람이 더이상 경제적으로 불안에 떨지 않도록 하는 과정

안녕하세요. 부자 씨앗을 심는 투자자 시드s입니다.

재테기 3강은 6년차 투자자이신 부동산 전문가 권유디 튜터님과 함께한 소중한 시간이였습니다.

투자를 미룬다는 건

돈이 일할 기회를 놓치는 거예요.

- 권유디 튜터님 -

한번에 끝내는 부동산 용어

생존 용어 : 부동산 투자자가 아니더라도 살면서 집을 사거나 팔 때 알고 있어야하는 용어

투자 용어 : 부동산 투자라라면 알고 있어야 하는 용어 

그 중 투자자가 꼭 알아야 할 용어 3가지를 정해주셨습니다.

(3가지만 딱 남겨주셔서 기억하기도 너무 좋았던 것 같습니다. 머리에 콕콕 박아넣겠습니다!)

1. 레버리지 (전세 대출 등을 이용하여 투자하는 것)

2. 입주물량 (앞으로 입주할 새 아파트의 공급량, 내 투자금이나 역전세 리스크와 관련이 있기 때문에 꼭 기억!)

3. 전세가율 (전세가/매매가)

부동산 투자의 종류

시세차익형 : 내돈 + 전세입자의 돈으로 저평가된 가치있는 아파트를 매수하여 오를 때까지 기다렸다가 팔아서 시세 차익을 얻는 형태의 투자.

ex) 2012년에 마포구 ㅇㅇ아파트 매매 4.3억/전세2.6억으로 투자금 1.7억으로 투자

      2025년에 시세 13억으로 매도 (시세 차익 8.7억 + @ 전세 회수금)

수익형 : 월세가 정기적으로 발생하는 투자 (오피스텔, 원룸, 빌라 등) 

ex) 2006년 강남 ㅇㅇ 오피스텔 2.2억에 매수 월세 5000/120만원으로 세팅

      2024년 매매가 2.7억 (시세차익 2.7-2.2 = 5000만원 + @18년 간 발생한 월세 120만원)

사실 많은 사람들이 월세가 따박따박 정기적인 현금흐름이 들어오는 월세나 오피스텔 투자에 관심이 많은데 이렇게 까서 보면 수익형 부동산은 살 때의 가격이나 팔 때의 가격이 크게 변하지 않는 것을 직관적으로 볼 수 있었는데요. 2.2억에 사서 18년동안 보유하고 있었는데 5천만원 밖에 오르지 않았다는 것이 인플레이션 관점으로 보면 오히려 돈을 잃어버렸다는 느낌이라서 수익률 관점에서 참 아쉬운 투자가 되겠다는 생각이 들었던 것 같습니다. 

부동산 투자로 돈을 굴리는 방법

S급 투자 : 현금흐름과 시세차익을 모두 이룰 수 있는 자산을 축적하는 과정 (우리가 지향해야할 방향)

부동산 투자 대상에는 아파트, 오피스텔, 상가 등 여러 물건들이 있지만 그 중 아파트 투자는 대체로 규격화 되어있어서 다른 대상들에 비해서 판단하기 용이하고 (24평 방3 화2 아파트는 부산이나 서울이나 비슷한 구조를 갖는데, 빌라는 같은 서울 안에서도 모양도 크기도 다 다르게 생겼다는 걸 생각해보시면 좋을 것 같아요) 전세금 상승(2년 마다 5%상승)을 통해서 현금 흐름이 발생하면서 매도 시 시세차익을 발생할 수 있다는 점이 S급 투자에 맞는 대상이라고 말씀해주셨습니다.

1년에 1채, 2채 늘려나가면서 시스템을 갖추다 보면 나중에는 월급보다 더 많은 돈을 벌게 된다고 해주셨는데 평범한 직장인이 어떻게 10억 부자가 될 수 있는지를 한눈에 보여주셔서 얼른 시스템 투자자가 되고 싶다는 마음이 들었고 나의 소중한 사람이 경제적으로 불안한 마음이 생기지 않도록 할 수 있다는 튜터님의 말에 더욱 열의가 불타올랐던 것 같습니다. (전세금아 내가 자는 동안에도 일해주라~ 🤣)

규제 상황 대응 방법

6.27 부동산 대책에 관해서 오목조목 따져가면서 실수요자 관점 투자자 관점으로 쪼개서 생각을 해봐야한다고 해주셨는데요. 정책이 나왔어! 악 이제 투자 못하나봐 😣 움츠러있지만 말고 실제 나에게 어떻게 적용이 될지, 실 수요자들은 어떻게 느낄지를 시시비비 가려가면서 고민해봐야겠다는 생각이 들었습니다 (BM포인트)

특히 신용대출 한도를 연 소득 이내로 제한한다는 규제가 가장 유디님의 마음에 드셨다고 했는데ㅎㅎ

월부에서 내가 가진 돈이 5천만원인데 1억 신용대출을 땡겨서 1.5억으로 투자를 하는 학생분들이 다음 투자가 뒤로 한참 밀리게 되면서 후회하는 모습을 많이 보셨기 때문이라고 하셨는데요. 

신용대출 규제? 오히려 좋아 ㅎㅎ 

정부에서 강제로 투자자 셀프 리스크 관리해줘~ 

(정말 너무 신나하셔서ㅋㅋ 공감가고 넘 웃겼습니다 🤣)

규제를 무서워하고 피하려고 하지말고 

시장이 두려움에 휩싸였을 때 한 발 내딛는 용기. 

모두가 낙관에 취했을 때 한 걸음 물러서는 신중함이 

결국 성공하는 투자자를 만들고 바로 지금이 용기가 필요한 시기예요.

너무 와닿고 피하려고만 하지 말아야겠다는 생각이 들었습니다. 두렵다고 피하지말고 어떻게 대응해볼까? 어떻게 해결할 수 있을까? 방법이 없을까? 고민하는 투자자가 되야겠습니다. 

좋은 강의 해주셔서 감사합니다!

ps. 카메라가 유디 튜터님의 미모를 다 담지 못하는 것이 너무나 아쉬웠답니다 🧡 실물천재 유디님 감사해요 🧡