[서투기27기 십오야 달밝은 밤에 임보쓰고 투자할 조 배당받는도비] 2강 강의 후기

안녕하세요 배당받는도비입니다.

대규모 공급이 연속되는 지역은 기회

공급이 많은 지역은 투자하기 어렵다는 생각이 들어 잘 안보게 되더라구요 

그러나 이번 강의에서 대규모 공급이 연속된 지역에서 오히려 투자 기회를 찾을 수 있다는 것을 알았습니다.

구체적으로, 

1. 신축을 싸게 매수할 수 있는 기회

• 많은 매도자들의 다양한 사정이 있고 그 중에는 입주 직전 잔금을 맞추지 못해 급매로 나오는 경우가 많고
• 경쟁자가 많기 때문에 매도자가 받고 싶은데로 가격을 고수하지 못하며
• 공급이 지속되면 불안정한 시세가 장기화될 수 있기 때문입니다.

2. 2년차 매수 

• 2년차 신축 물량과 신규물량이 동시에 나오며 2년차 물량이 상대적으로 싸게 나올 수 있습니다.

3. 기축 매수 

• 대규모 공급으로 인하여 기존 기축들이 가격이 많이 눌려있어 기회가 될 수 있다.

이때, 공급이 정리되는 과정에서 매매가보단 전세가가 먼저 치고 올라가면서, 신축>준신축>구축 순으로 가격 상승을 하며,

대표적으로 공급이 많았다가 정리되고 있는 평촌과 같이 광명도 앞으로의 공급이 정리되면서 상승할 수 있기 때문에 눈여겨봐야한다는 것을 알았습니다.

광명 분석에서 얻은 인사이트

1. 공급에서 주변 입주물량이 없으면 리스크가 적다는 것 정도로만 파악했는데,

현재 임장지에서 공급이 있고 주변 지역에 입주가 없다면 역으로 주변 지역이 전세물량의 잠재 수요처가 될 수 있다는 사실을 알았습니다.

2. 입지를 정리하면서 현재의 입지만을 평가하는 것이 아니라 미래에 변화될 가치를 함께 살펴보는 것이 좋겠다는 생각이 들었습니다.

3. 생활권 분석에서 그 생활권의 대표 키워드와 84,59의 가격대를 파악하자

4. 광명투자 전략에서 

신축을 검토하되, 광명 안에서만 찾지말고 비슷한 위상의 수도권 신축과 비교했을 때 적정한 가격인지 비교하여 ‘이 정도면 싸다’라는 가격 기준점을 잡자.

또, 서울은 절대가가 비싸 전용 84를 투자하기 어렵다고 판단했는데 오히려 대출규제 등 영향으로 평형별 저평가가 나타날 수 있으니 84까지도 꼭 가격을 확인하고,

비슷한 투자금이면 84를 투자할 수 있도록 하자.

우선순위! 단지별 위상을 비교하자.

단지임장할 때 역세권, 단지 컨디션 

복잡하게 많은 것을 비교하려다가 오히려 비교가 안된다. 

지역 내에서는 역 접근성을 우선적으로 보고, 다음으로 내가 임장하면서 ‘여기 괜찮은데’라고 생각했던 단지를 생각하며 좋은 단지 컨디션인지 판단하자. 

6. 27. 규제 이후 전세세팅 노하우 

전임을 할 때, 부동산 사장님이 간혹 요새 투자 안된다고 하셨을 때, 나도 되는 것 같은데 정확히 알고 설명을 못드렸다.

이번에 양파링 멘토님이 명확하고 쉽게 현재 시장에서 전세 빼는 방법을 알려주셔서 사이다를 마신 기분이었다. 

임차인의 전세대출이 가능하려면 기억해야할 핵심 두가지! 전세계약서 작성도, 전세대출 실행도 ‘매도자’여야 한다.

구체적으로 

월세 만기 물건을 매수할 때, 

월세보증금 반환해주고, 신규 임차인이 계약하고 입주할 때 매도인이 전세계약하고, 매도자가 소유하는 상태에서 입주해야 한다.

임차인에게 미리 파악한 검증기간이 종료된 이후 잔금을 친다.

매도자가 전세계약을 할 때, 

전세계약 이후 매도자 이사를 위해 미리 잔금에 상응하는 금액을 지급하고 전세자금을 치른 임차인이 입주하면

역시 미리 확보한 검증기간이 지난 후에 나머지 잔금을 치르면 된다.

다만 이 과정은 모두 매도인과 부동산 사장님의 협조가 필요하다.

따라서 가격을 조금 더 싸게 깎는 것보다 유리한 조건으로 맞춰주는 매도인을 선택하는게 좋고,

전임을 통해 굳이 설득하지 않아도 이미 투자 방법과 절차에 대해 알고계신 유능한 부사님을 찾아내는 것이 중요하다.

나는 비전보드를 현실로 만들어가고 있다.

2개월 전 열중반을 마치면서 비전보드를 다시 만들어보았는데, 처음 월부에 들어왔을 때보다 그래도 많이 경험하고 배운 것이 있다보니

비전보드를 작년보다 현실적이고 구체적으로 만들 수 있게되었다. 

그런데 문제는 현실적으로 작성하다보니 경제적 자유를 얻는 시기가 밀리게 되었다. 

그때 들었던 생각이 ‘내가 진짜 할 수 있을까?’ 였는데 

양파링님의 강의를 듣고 힘을 내게 되었다. 할 수 있다. 부동산 시장은 변한다. 

비전보드에서 원하는 꿈을 이룰 수 있다는 확신을 가지고 그저 해야할 일을 해나가자.