적용해보고 싶은 점

*6개월 안에 30일의 임장 & 3개의 앞마당 확보하기

*6개월 안에 12권의 독서

*9개월 안에 1개 투자 나무 심기

특히 좋았던 부분

1. 투자공부를 어느 정도로 해야 하는지에 대해 명확히 알려주셔서 좋았다.

1만시간의 법칙 → 10년에 1만시간 = 1년에 1천시간 = 1주에 20시간 (평일 2시간, 주말 10시간)을 공부할 것을 구체적으로 알려주셔서 좋았다. 방해받지 않는 새벽시간 2시간을 공부하는 데에 사용하고 주말 중에 최소 하루는 full로 투자 공부하는데 활용할 것을 결심하였다.

2. 투자는 농사꾼의 마음으로 농작물을 키우고 재배하듯 해야 한다.

특히나 부동산 투자는 시간이 필요하고 인내하는 마음이 필요한데 아직 2강밖에 듣지 않았는데도 조급한 마음이 올라오는 것을 발견하였다. 뜨거운 가슴과 냉철한 머리로 저환수원리에 입각하여 명확하게 분석하고 투자해야겠다는 생각이 들었다. 그리고 너무 조급하지도 늦지도 않게 1년에 한 채를 정해주신 것에 대한 의미를 이해하였기 때문에 이에 맞춰서 최대한 가봐야겠다고 결심했다.

3. 부동산 입지에서 직장/교통이 입지 선택의 70% 차지해야 한다.

내가 선호하는 것과 일반적으로 사람들의 수요가 많고 선호하는 것이 다를 수 있음을 메타인지로 정확하게 알아야 한다. 특히 기억에 남았던 부분은 월부에서 말하는 서울은 서울특별시가 아닌 강남구에서 1시간 거리에 있는 지역이라는 부분이다. 이 이야기를 듣고 강남구 임장을 가니 매일 지나가던 지역도 다르게 보였다.

4. 부동산 투자의 원칙 잡기

1. 저평가여부(가치>가격)
2. 매매 가격이 적정한가? 어떻게 알지? 비교평가를 통해서. 비교평가 하려면 앞마당이 있어야 한다.
3. 환금성
4. 부동산은 기본적으로 환금성 낮다. 그나마 좋은 것이 아파트. 부동산에서의 환금성 = 잘 팔릴 물건인가
5. 탑동사(탑층, 동향, 사이드) 안 좋다. 오피스텔, 지식산업센터, 도시형생활공간, 재개발 빌라, 생가 안 좋다. 1~3층 저층 안 좋다.
6. 수익률
7. 투자금 대비 얼마의 돈으로 돌아오는가?
8. 수익률 = 수익금 / 투자금(매매가-전세가). 세금 지금부터 걱정하지 않기.
9. 72의 법칙
10. 72 / 수익률 = 원금이 2배가 되는 기간
11. 적정목표 수익률?
12. 20%? 아니다. 투자 1년차 목표 수익률 = 잃지 않는 것
13. 2년차 10%, 10년차 20%, 부자 5~10%
14. 24년 25년에 종전 대비 30% 빠지는 시기 올 것이다. 그때 사라.
15. 똘똘한 한채 혹은 다주택 뭐가 좋나? 서울이나 지방 어디부터 임장하고 투자해야 하나?
16. 지금 투자금이 적으면 지방 추천. 그리고 수익률은 지방이 더 좋다.
17. 돈 > 시간이면 성장가치투자(서울, 똘똘한 한 채). 돈 < 시간이면 저평가 가치투자(지방)
18. 수익률 높이는 법
19. 앞으로 가치가 올라야 한다(수요가 많고 공급이 제한된 곳 = 입지독점성)
20. 적절한 투자금으로 전세금이 상승하는 것을 사야 한다. 지금 갭을 조금이라도 줄이는 것보다 앞으로 전세금이 오르는 것이 훨씬 수익률에 도움이 된다.
21. 3억 매매 2.5억 전세 → 5억 매매 3.5억 전세의 수익률은 2억/0 = 무한대이다. 매수 당시 투자금 5천이지만 결국 매도당시 투자금은 0원이기 때문.
22. 좋은 타이밍
23. 무릎에서 사서 어깨에서 판다.
24. 수익률, 수익 둘 다 중요하다
25. 투자금 적으면 수익률 높을 수밖에 없다. 그것보다 수익이 얼마나 들어오는지도 중요하다.
26. 인내(투자시장에 머무르기 + 내가 믿은 가치를 신뢰하기)
27. 좋은 가격에서 사서 좋은 가격에 파는 것이 아니라 기다리는 것이 가장 중요하다.
28. 이걸 위해서 반드시 해야 하는 것은 투자 시장에서 떠나면 안 된다.
29. 그리고 두 번째는 물건의 가치를 믿어야 한다.
30. 원금보존
31. 전세가율 (지금은 서울 60%, 지방 80% 보는거 적당하다)
32. 입지독점성 (대체 부지가 없어야 한다) + 공급물량 확인하기 (2~3년 뒤까지 반드시 봐야함)
33. 항상 최악의 손실도 생각해야 한다. 최악의 손실 = 매매가가 전세가까지 빠지는 것. 이 물건의 안전 마진은 얼마인가? 전세가는 빠지지 않을까? 그렇다면 적정 전세가는 무엇을까?
34. 항상 최악의 손실도 생각해야 한다. 최악의 손실 = 매매가가 전세가까지 빠지는 것.
35. Risk 관리
36. 1년에 한 채씩 하라는 이유
37. 시세 차익 부동산의 리스크
38. 역전세
39. 대량 공급
40. 급격한 전세상승(전 해에 전세상승이 급격하면 다음 해에 역전세 나오는 경우 종종 있음)
41. 수익 시기(상승시기)가 언제인지 모르는 것. 길면 10년도 걸린다.

⇒ 어떻게 리스크를 헷지하는가?

1. 적은 갭에 너무 욕심내지 말기
2. 입주물량(3년 내 체크하기), 입지독점성 체크하기
3. 전세가가 상승하는 시장에서 무리하게 올리지 말고 5%만 상승하기. 전세보증금의 5~10%를 현금이나 마통으로 보유하기
4. 길게 보유하고 고정적인 수입(급여)도 계속 유지하기