안녕하세요

순간에 감사함과 즐거움을

채워넣는 투자자 반나이입니다.

이전 시간에는 임장보고서의 교통에 대해 다뤘습니다.

오늘은 놓치기 쉽지만 어떨때는 교통이상으로 강력한

"학군"에 대해 다뤄보도록 하겠습니다.

가볼까요?

[임장보고서 Series]

#0. 임장보고서 왜 써야해요? 잘 쓴 임장보고서란 무엇인가요?

https://cafe.naver.com/wecando7/11585443

#1. 임장보고서의 순서 이렇게만 쓰세요

https://cafe.naver.com/wecando7/11587385

#2-1. 임장보고서의 개요 이렇게만 쓰세요 Part1.

https://cafe.naver.com/wecando7/11589960

#2-2. 임장보고서의 개요 이렇게만 쓰세요 Part2.

https://cafe.naver.com/wecando7/11589961

#3. 임장보고서 직장 이렇게만 쓰세요

https://cafe.naver.com/wecando7/11591330

#4. 임장보고서 교통 이렇게만 쓰세요

https://cafe.naver.com/wecando7/11592224

#5. 임장보고서 학군 이렇게만 쓰세요

https://cafe.naver.com/wecando7/11593368

#6. 임장보고서 환경 이렇게만 쓰세요 - 8월 2주차

#7. 임장보고서 공급 이렇게만 쓰세요 - 8월 2주차

#8. 임장보고서 시세 이렇게만 쓰세요 - 8월 2주차

#9. 임장보고서 단지분석 이렇게만 쓰세요 - 8월 3주차

#10. 임장보고서 결론 이렇게만 쓰세요 - 8월 4주차

#11. 앞마당 사후관리 이렇게만 하세요. - 8월 4주차

학군 왜 봐야해요? 교통이 짱 아닌가요?

학군에 대해서 많은 분들이 이렇게 생각합니다.

"수도권은 직장, 지방은 연식이 가장 중요하죠"

"요즘 학군챙기는 사람들 많이 줄었지 않나요?"

반은 맞고 반은 틀렸습니다!

1. 학군은 공부만 의미있는것이 아닙니다

학군에는 '비슷한 아이들'과 학교를 다니고

학원을 다닌다는게 핵심입니다.

내 아이가 기왕이면

어느정도 검증된 친구들과 사귀기를 바라고

공부를 잘하지는 않더라도 교우관계가 원할하기를 바랍니다.

또한 맞벌이 부모에게 학원은

공부하는 시간을 넘어서 아이를 맞기는

탁아의 개념도 존재합니다

그렇기에 학군은 공부를 잘한다 그 이상의

가치를 가지고 있습니다.

2. 정말 좋은 학군은 교통, 연식 그 이상의 가치를 가집니다

우리가 학군의 성지로 잘 알고있는

목동을 예시로 가져왔습니다.

목동은 오목교 인근에 정말 좋은 학원가와

공부잘하는 학교들이 많은

대한민국의 대표 학군지 중 하나입니다.

단지들 중 목동신시가지 7단지를 가져왔습니다.

이 단지는 강남까지의 거리는 53분으로

강남 1시간안에 들어오기는 하지만

교통이 엄청 좋다고는 할 수 없습니다.

하지만 가격은...?

가격은 28.5억으로.. 1급지 가격의

뺨을 터치터치하는 가격대를 보여줍니다.

이 단지의 연식은 무려 86년식...!

재건축의 기대감이 붙어있기는 하지만

그럼에도 정말 높은 가격대임을

알 수 있습니다

(전용 66입니다 심지어!)

이제 학군 무시하면 안되겠죠?

학군에서는 무엇을 봐야하나요?

학군에는 반드시 3가지 요소가 필요합니다.

3가지 중 한가지만 부족해도

외부의 수요를 끌어오는 학군지라고 할 수 없습니다.

학군지의 3요소는 다음과 같습니다.

1. 선호하는 중학교가 같이 모여있는가?

2. 규모있는 학원가가 있는가?

3. 고학년이 증가하고, 과밀인 초등학교가 모여있는가?

하나씩 알아보도록 하겠습니다!

1. 선호하는 중학교가 모여있는가?

평촌 학군지를 가져왔습니다.

평촌에서 사람들이 가장 선호하는 중학교는

범계중, 평촌중, 귀인중입니다.

평촌 학군지의 중학교들을 보시면

모두 밀집되어 있는것을 알 수 있습니다.

이곳은 당산생활권입니다.

이곳도 마찬가지로 중학교가 모여있네요!

하지만 학군지는 아닙니다.

왜냐하면 정말 선호하는 중학교들이 아니기 때문입니다.

정말 선호하는 중학교의 기준은 학업성취도평가

90%이상으로 생각하면 어느정도 맞습니다.

80% 이상은 아이를 키우기에 괜찮은 정도

라고 생각하시면 좋습니다.

80% 이하는 그냥 중학교구나 라고 생각하시면

됩니다 :)

하지만 16년도 학업성취도 평가가 최신이기때문에

특목고 진학자수와

전화임장/매물임장도 같이 참고하여

중학교 선호도 파악이 필요합니다.

[참고]

사장님들과 통화할때 이렇게 말씀하신다면

이렇게 판단해보세요~!

"이곳에 오려고 위장전입신고 하잖아~"

= 선호하는 중학교

"여기는 학군이 좋아 왜냐면 학교가 가까워"

= 그닥인 중학교

(이렇게 판단하시면 쉽습니다)

따라서 당산은 그정도 중학교는 아니기 때문에

사람들이 학군을 위해 이사오는 곳이 아니라

교통때문에 이사왔는데 겸사겸사

아이키우기도 나쁘지 않은 곳 이라고 판단할 수 있습니다.

2. 규모있는 학원가가 있는가?

위는 대구 수성구의 학원가입니다.

보라색 보이시나요..? 엄청나게 많은 학원이 모여있음을 알 수 있습니다.

대구 수성구는 광역시 중에서도

학군의 탑급으로 손꼽힙니다.

그 이유 중 하나는 이렇게 어딜가도 보이는

학원들과 이 학원들이 모여 형성된

학원가가 있기 때문입니다.

반면 이정도는 아쉽습니다.

수원 영통구 메탄동의 학원가입니다.

가보시면 꽤나 풍성하게

학원들이 있습니다.

임장을 하다보면 학원들이 이렇게

모여있는곳이 보일때가 있는데요.

이때 이 문장을 떠올리면 좋습니다.

"이 학원만을 보고 이사올 사람들이 있을까?"

그러기에는 좀 부족하다는 느낌이

많이 드실겁니다.

이렇게 규모있는 학원가도 꼭 체크하시기를 바랍니다!

3. 고학년이 증가하고, 과밀인 초등학교가 모여있는가?

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이곳은 노원구 중계동 학군지입니다.

초등학교를 한번 봐볼게요!

노원구에는 3개의 초등학교가 있습니다.

원광초, 을지초, 불암초를 보면

모두 학생수가 고학년으로 가면서

크게 증가하고 있음을 알 수 있습니다.

또한 반의 학급당 학생수도

모두 20명을 넘습니다.

요즘은 아이들이 많지 않기에..

23명 이상이면 정말 바글바글이고

20명 이상이여도 충분히 많다!

라고 생각할 수 있습니다.

이렇게 3가지가 모여 학군지가 형성됩니다!

학군지 연습문제 풀어보기

위의 3가지가 모여야

외부의 수요도 끌어오고

부동산 가치에 플러스가 되는

학군지임을 알게되었습니다.

자 그럼 이제 여러분들도 학군지인지 아닌지를

확인해볼 수 있습니다.

딱 2개만 연습문제를 풀어볼까요?

이곳은 김해의 율하지구입니다.

학원 규모가 인구수 대비 엄청납니다.

카카오맵을 보면요!

규모가 생각보다 장엄합니다..!

그러면 학군지가 맞을까요?

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정답은 아닙니다!

왜냐면.. 공부잘하는 중학교가 없습니다..

없기도 하고 모여있지도 않아요.

따라서 외부의 수요를 끌어오는 학군지는 아니다!

이렇게 생각해 볼 수 있습니다.

우리 한문제만 더풀어봐요 ㅎㅎ

이곳은 동래구의 사직아시아드 학원가입니다.

이곳은 학군지가 맞을까요??

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정답은.. 네 맞습니다!

외부의 수요를 끌어오는 학군지입니다.

그 이유는!

첫번째로) 지도에서 보신것처럼 앞도적인 학원가가 있습니다.

두번째로 공부잘하는 중학교들이 모여있습니다.

(특목고 진학비율도 높습니다)

세번째로 고학년으로 갈수록 학생수가 증가하고

아이들이 많은 초등학교가 모여있습니다.

(고학년수와 학급수를 같이보세요!)

이렇게 3가지를 만족했기때문에

동래구 사직아시아드 생활권은 학군지다!!!

이렇게 결론을 내릴 수 있습니다.

자 이제 학군지 완벽하게 파악할 수 있겠죠?

학군지에 대해서 이렇게 3가지를

임장보고서에 넣어주시면 됩니다.

마지막으로 학군지에 대해 정리해보겠습니다!

[학군지 임보에 왜, 어떻게 써요?]

-why-

학군지는 공부 뿐 아니라 탁아의 개념도 존재합니다.

또한 교통,연식이상의 가치를 가질 수 있습니다.

-how-

1. 선호하는 중학교가 같이 모여있는가?

2. 규모있는 학원가가 있는가?

3. 고학년이 증가하고, 과밀인 초등학교가 모여있는가?

긴글 읽어주셔서 감사합니다.

다음에는 환경으로 찾아뵙겠습니다~!