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[마감임박] 서울투자 기초반 - 올해 마지막! 투자할 수 있는 서울 아파트 찾는 법
주우이, 양파링, 잔쟈니, 권유디
1) 잊기 전에 기록하기!!
서울/수도권 투자에서 가장 중요한 것
- 지금 서울/수도권 시장이 어떤 모습인지 파악
- 전고점과 리스크 사이의 합리적인 선 찾기
- 전고점을 넘지 않은 단지 중 가장 좋은 것을 사기
광명의 지형적 특징
- 도시 한가운데를 산줄기가 관통
- 길쭉한 모양으로 도시가 형성됨
- 서울의 베드타운으로 북광명이 먼저 개발
- 농촌 지역이었던 남광명이 이후 개발
- 구릉지대가 동서로 양분되어 서부와 동부의 이질성도 있음
- 도시 형성
- 60~70년대 : 광명동, 철산동 일부 지역
- 80년대 : 철산동 저층 아파트
- 90년대 : 하안동 고층 아파트
- 10년대 전반 : 소하동 개발, 철산동 재건축
- 10년대 후반 : 일직동 개발
- 20년대 중반 : 철산동 재건축, 광명 뉴타운 개발
- 인구
- 인구수
- 광명 > 하안, 철산 > 소하 > 일직
- 세대당 인구수
- 철산 > 소하 > 일직, 광명 > 하안
- 영유아 ~ 10대 + 3040 이 압도적으로 많은 일직동
- 20 ~ 50대 경제활동 인구 압도적으로 많은 일직동
- 인구수
- 교통
- 신안산선
- 계통 예정 : 2026년 12월
- 수혜 생활권 : 일직, 학온
- 월판선
- 계통 예정 : 2029년 12월
- 수혜 생활권 : 일직, 학온
- 신안산선
수도권 근로자 및 거주자 연봉 평균
- 6000만원 이상
- 수원
- 거주자 연봉 : 4752
- 근로자 연봉 : 6283
- 이천
- 거주자 연봉 : 4591
- 근로자 연봉 : 6580
- 수원
- 5000만원 이상
- 성남
- 거주자 연봉 : 5670
- 근로자 연봉 : 5188
- 성남
- 4500만원 이상
- 과천
- 거주자 연봉 : 6742
- 근로자 연봉 : 4716
- 용인
- 거주자 연봉 : 5242
- 근로자 연봉 : 4676
- 화성
- 거주자 연봉 : 5080
- 근로자 연봉 : 4505
- 과천
- 4000만원 이상
- 광명
- 거주자 연봉 : 4398
- 근로자 연봉 : 4237
- 안양
- 거주자 연봉 : 4527
- 근로자 연봉 : 4011
- 평택
- 거주자 연봉 : 4097
- 근로자 연봉 : 4110
- 광명
경기 주요도시 학업성취도 비교 Top5 (90%이상 중학교 비율)
- 성남시 분당구 (71%)
- 용인시 수지구 (44%)
- 안양시 동안구 (33%)
- 하남시 (20%)
- 성남시 수정구 (13%)
광명 투자 전략
- 철산, 광명 > 하안, 소하, 일직
- 7호선 접근성이 좋은 단지, 광명 입주로 입지개선이 될 단지
- 다수 단지 -10%~ -20%대 빠져있는 광명의 가치정리
- 7호선, 서울 접근성이 중요한 지역인 만큼 7호선 접근성 우선 검토
- 입주장이 지속되며 높은 전세가를 형성하기 어려울 수 있기 때문에, 저렴하게 매수하고 입주물량이 정리되면 투자금을 회수해 갈 것을 고려하기!!
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