[서투기 27기 11조 버터시오빵] 2주차 강의 후기

1) 잊기 전에 기록하기!!

서울/수도권 투자에서 가장 중요한 것

• 지금 서울/수도권 시장이 어떤 모습인지 파악
• 전고점과 리스크 사이의 합리적인 선 찾기
• 전고점을 넘지 않은 단지 중 가장 좋은 것을 사기

광명의 지형적 특징

• 도시 한가운데를 산줄기가 관통
• 길쭉한 모양으로 도시가 형성됨
• 서울의 베드타운으로 북광명이 먼저 개발
• 농촌 지역이었던 남광명이 이후 개발
• 구릉지대가 동서로 양분되어 서부와 동부의 이질성도 있음
• 도시 형성
  • 60~70년대 : 광명동, 철산동 일부 지역
  • 80년대 : 철산동 저층 아파트
  • 90년대 : 하안동 고층 아파트
  • 10년대 전반 : 소하동 개발, 철산동 재건축
  • 10년대 후반 : 일직동 개발
  • 20년대 중반 : 철산동 재건축, 광명 뉴타운 개발
• 인구
  • 인구수
    • 광명 > 하안, 철산 > 소하 > 일직
  • 세대당 인구수
    • 철산 > 소하 > 일직, 광명 > 하안
  • 영유아 ~ 10대 + 3040 이 압도적으로 많은 일직동
  • 20 ~ 50대 경제활동 인구 압도적으로 많은 일직동
• 교통
  • 신안산선
    • 계통 예정 : 2026년 12월
    • 수혜 생활권 : 일직, 학온
  • 월판선
    • 계통 예정 : 2029년 12월
    • 수혜 생활권 : 일직, 학온

수도권 근로자 및 거주자 연봉 평균

• 6000만원 이상
  • 수원
    • 거주자 연봉 : 4752
    • 근로자 연봉 : 6283
  • 이천
    • 거주자 연봉 : 4591
    • 근로자 연봉 : 6580
• 5000만원 이상
  • 성남
    • 거주자 연봉 : 5670
    • 근로자 연봉 : 5188
• 4500만원 이상
  • 과천
    • 거주자 연봉 : 6742
    • 근로자 연봉 : 4716
  • 용인
    • 거주자 연봉 : 5242
    • 근로자 연봉 : 4676
  • 화성
    • 거주자 연봉 : 5080
    • 근로자 연봉 : 4505
• 4000만원 이상
  • 광명
    • 거주자 연봉 : 4398
    • 근로자 연봉 : 4237
  • 안양
    • 거주자 연봉 : 4527
    • 근로자 연봉 : 4011
  • 평택
    • 거주자 연봉 : 4097
    • 근로자 연봉 : 4110

경기 주요도시 학업성취도 비교 Top5 (90%이상 중학교 비율)

1. 성남시 분당구 (71%)
2. 용인시 수지구 (44%)
3. 안양시 동안구 (33%)
4. 하남시 (20%)
5. 성남시 수정구 (13%)

광명 투자 전략

1. 철산, 광명 > 하안, 소하, 일직
   • 7호선 접근성이 좋은 단지, 광명 입주로 입지개선이 될 단지
2. 다수 단지 -10%~ -20%대 빠져있는 광명의 가치정리
3. 7호선, 서울 접근성이 중요한 지역인 만큼 7호선 접근성 우선 검토
4. 입주장이 지속되며 높은 전세가를 형성하기 어려울 수 있기 때문에, 저렴하게 매수하고 입주물량이 정리되면 투자금을 회수해 갈 것을 고려하기!!