STEP1. 책의 개요
1. 책 제목 : 부동산 소장님 사용설명서
2. 저자 및 출판사: 망둥이, 아라크네
3. 읽은 날짜: 2025.08.17
4. 총점 (10점 만점): / 10
STEP2. 책에서 본 것
32P 집주인 마크가 없는 물건은 미끼 매물일 가능성도 있다. 일부 소장님은 매수인의 전화를 유도하기 위해 미끼 매물을 올려 놓는다. 실제로는 없거나 이미 거래된 매물을 저렴한 가격에 올려놓는 것이다. 매수인이 가격을 보고 전화하거나 방문하면, 그 물건은 매도인이 보류했다고 하면서 다른 물건을 브리핑하는 식이다.
152P 법무사에게 미리 견적서를 보내달라고 문자를 보내라. <법무통>에서 받은 견적서와 비교하라. 총액만 생각하라. 굳이 세세한 내용을 따질 필요는 없다. (중략) 역시 자본주의 경제 체제의 백미는 경쟁이다. 법무사에게 연락하라. 당당하게 경쟁자를 퉁비하라. 단, 모든 협상은 상대방의 기분이 상하지 않도록 부드럽게 풀어 가야 한다.
157P (법무사비용)따라서 잔금일에 당신이 집에서 반드시 확인하고 가야 하는 것은 바로 채권 할인액이다. 채권 할인액은 매수한 주택의 공시가에 해당하는 의부매입률을 곱하고, 당일 채권 할인율을 다시 곱하면 계산할 수 있다. (중략)
매일 달라지는 채권 할인율을 반영하여 채권 할인액을 계산해 준다. 다만 아직 공동 명의 계산은 불가능하다. 공동명의로 매수한 주택이라면 공시가를 2분의 1로 나누어 입력하고, 채권 할인액이 나왔을 때 곱하기 2를 하라
170P 임차인과 퇴거 협의하기
어쩔 수 없이 임차인이 있는 상태에서 전세를 끼고 매도해야 할 때가 있다. 그런데 투자자가 도저히 안나타난다면? 실수요자만 집을 사고 있다면? 임차인에게 합의금을 제시하고, 계약 만료 전 퇴거를 제안하는 방법도 고려해 보자.
첫째, 임차인 입장에서는 이사 가는 것에 대한 거부감이 작아야 한다.
둘째, 중개비와 이사비와 전세금이 올라갔다면 차액의 이자만큼 보전해 주어야 한다.
셋째, 그 모든 불편을 감수하더라도 임차인이 이를 수용할 만한 플러스알파의 유인(돈)이 있어야 한다.
196P 누구나 급매를 잡고 싶다. 급매는 다음의 조건 삼박자가 딱 맞아떨어졌을 때만 잡을 수 있다.
첫째, 소장님에게 가장 먼저 연락받을 수 있어야 한다. (중략)
속도 경쟁에서 승리하기 위해서는 확실하게 사겠다는 신호를 받은 사람에게 연락하는 것이 중요하다. 추가 중개 수수료는 거래가 안되면 의미가 없는 것 아닌가. 따라서 급매를 잡으려는 의지가 있다면 최소한 부동산에 가서 소장님의 눈도장을 찍어야 한다.
둘째, 급매 가격에 대한 정확한 기준이 있어야 한다.
셋째, 현금을 갖고 있어야 한다.
216P 시장에 경쟁자는 얼마나 있을가?
<아실> 메뉴 중 '매물증감' 클릭 → 일별 매물현황 아무 지역이나 클릭 → 지역 재선택 → '전세' 매물만 체크하고 '매매'
'월세' 해제 → 기간 조정
225P 소장님 론에 대하여
따라서 전세를 맞추지 못할 경우 소장님이 개인적으로 융퉁해 줄 수 있는 자금이 있는지 미리 확인해 보라"
226P 임차인에게 줄 수 있는 당근
전세가 잘 빠지지 않는다면 임차인에게 유인을 제공해야 한다.
제공할 수 있는 유인 중 효과적인 것은 첫째, 가격을 내리는 것이다
둘째, 임차인의 요구를 선제적으로 반영하는 것이다.
셋째, 임차인에게 이사비를 제공하는 것이다.
현금 제공은 역전세가 발생할 때도 활용할 수 있다. 임차인에게 역전세 금액을 돌려줄 돈이 없을 때 합의금을 주어서 전세 계약을 연장하는 방법이다.
243P 매도인은 어떤 사정이 있을 때 마음이 급해질까? 1순위는 기한 내에 돈이 필요한 경우다.
2순위는 양도세, 특히 비과세 문제가 있는 경우다. 종부세가 부담스럽거나, 양도세 중과세 면제 등의 특별한 이벤트가 있으면 수익 실현을 하려는 매도 수요가 생긴다. 종부세가 부담되는 다주택자 매물은 6월 전 소유권이전등기를 조건으로 가격 조정이 가능하다.
매도인에게 세금 문제가 있는 경우 매도했을 때 절세 가능한 금액을 알아보라. 매도하면서 1억 원 정도 절세가 가능하다면, 3천~5천만원 정도는 당신과 함께 나눌 수 있지 않을까?
246P 매도인의 사정을 알아내는 방법
첫째, 소장님에게 물어보는 방법이다.
둘째, 등기부등본을 살펴보는 방법이다.
259P 사람들은 협상을 순간의 이벤트라고 생각한다. 한번 거절당하면 협상이 끝났다고 생각한다. 그러나 협상은 이벤트가 아니다. 과정이다. 원하는 만큼 깎아 주지 않으면 시간을 두고 질척거려라. 적은 금액을 깎아 달라고 하면 최대치를 알아낼 방법이 없다. 항상 더 크게 생각하라.
STEP3. 책에서 깨달은 것
① 단순히 집값에 대해서만 생각했지 매도인의 상황에 대해서는 생각 안했다. 매도인의 상황에 따라 네고가 가능하구나
② 매도자의 상황을 알려면 무엇보다 소장님과의 대화인 것 같다. → 전화, 매물임장이 중요한 이유인 것 같다.
③ 법무사 비용도 몇십정도는 아낄 수 있을 것 같다.
STEP4. 책에서 적용할 점
① 전임, 매임 적극적으로 해서 매도인의 상황을 알고 네고가능한지 확인 할 것(앞마당 전임 20회, 매임 10회 ↑)
② 법무통, 채권할인액 계산기를 통한 법무사비용 아끼기
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