안녕하세요!
저는 부천, 죽전, 안양 (동안구 앞마당 만드는중)에서 1.5억대로 투자물건을 찾고 있습니다.
그러던 중, 부천에서 괜찮은 조건의 20평대 구축 매물을 만났습니다.
매도인의 사정으로 주인전세3개월+공실가능(계실곳이 있음)+수리비 2천 네고가 된 물건이기 때문입니다.
올수리가 필요하기에 수리비 견적을 받아봐야 하지만, 현재로서 예상 수익률은 70% 정도 볼 수 있습니다.
더 좋은 입지의 더 저평가된 물건이면 좋겠지마는 현 상황에서 전세 레버리지하기 적합한 조건이고 가용자금 안에 쏙 들어오기 때문에 무척 마음이 끌립니다.
다만 몇 가지 아리송한 부분들이 있어 질문드립니다.
질문1.
주인전세 3개월은 정책 전세자금대출에서 보는 “소유권 이전 3개월 지난 물건” 때문인 것 같은데 (배려해주신 상황 인지하고 있음) 이게 마냥 안전하진 않다는 생각이 듭니다.
→ 강의에서 말씀하시는, 은행들이 정부 눈치를 보느라 from 소유권 이전 to 전세계약 체결 까지의 기간을 본다.
다만 지점별로 다를 수 있으니 매수자가 더 알아봐야 한다는게, 여기에 해당하는 내용이 맞나요?
질문2.
사전에 인지하지 못한 중대하자 (ex. 누수)는 매도자가 처리한다고 알고 있는데 부사님께선 그 특약은 넣을 수 없다고 하십니다.
수리가 필요한 만큼 가격을 깎아줬고, 수리하는 순간 하자의 원인이 제가 한 시공에 있을 수도 있다고 말씀하세요.
전세셋팅을 위해 올수리가 무조건 필요한 매물입니다.
부사님은 관행상 그런거라 하는데, 잘못하다간 매도인 심기를 거스를 수도 있을 것 같다고 하시니 제가 어떻게 리스크 헷징하면 좋을까요?
지금 생각으론 계약하게 되는 경우 주택보험(화재+누수특약) 가입을 고려하고 있습니다.
이상, 답변 부탁드립니다~!
혹시 모르니 내일도 열심히 전임과 매임을 이어가겠습니다 ㅠㅠ
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댓글
우선 좋은 물건 찾으신 세상단단해님 축하드려요. 질문1번은 제가 보기에도 이해하신게 맞습니다. 물론 등기 후 3개월이후에 전세대출 세입자를 들이는 부분에서 은행마다 지점마다 차이가있으니 발품파셔서 어느은행이 되고 안되는지를 미리 파악해야할것으로 보입니다. 그래야 들어오고싶은 전세입자가있을때 걱정하지마라. 내가 다 알아봤고 a은행 b 은행 되더라 이런식으로 대응할수있기 때문입니다. 질문 2번은 매도인의 하자담보책임에 대해서는 관련법규를 따른다 이정도로 마무리하셔도 될겁니다. 그렇지만 누수가 가장 큰 걱정인데요. 아랫집과 관리사무소에 이미 누수여부 확인은 하셨을거라도 생각됩니다! (하자담보책임에 관한 법은 민법 제 582조 라고 하네요)
안녕하세요 세상단단해님 좋은 물건을 찾으셨군요! 축하드립니다. 앞에서 치고님이 말씀하신대로 3개월이라는 버퍼가 최소로 필요한 상태이며 안전하게는 6개월도 보고 있습니다만 이건 케바케라 은행에 많이 알아봐야 할듯합니다. 대출상담사를 이용하시는 법도 있구요 그리고 최근엔 거의 현금으로 전세를 들어오시는 분들이 없기때문에 생긴 부분이기도 합니다. 대출 없이 전세를 사시는 분이 적으니까요 정책자금 대출뿐 아니라 그냥 전세대출에서도 필요한 부분이니 미리 알아봐두시면 좋을듯합니다. 그리고 하자담보 책임에 대한 것은 민법에 안날로 할 수 있을듯하나 주전세를 살고 공실을 만든 다음에 수리를 예상하고 있으니 수리할 때 모든 하자부분을 확인하고 매도자가 책임져야 할부분에 대해 남기고 바로 이야기하는 것이 중요할듯합니다. 특히 중대하자라고 하는 부분은 철거하고 나오는 누수부분에 대해 미리 확인해보시면 좋을듯해요(미리 그전에 누수에 대해 확인하는건 당연한 부분이구요) 수리를 하면 상태가 변화되었기때문에 매도자 책임이라고 보기가 쉽지 않을수 있기때문입니다. 그리고 혹시 모를 보험은 꼭 필요한 부분인듯합니다. 특히 구축을 매수 할 생각이시라면요 잘 매수하셔서 좋은 결과 있길 바랍니다!
안녕하세요 단단해님~~ 투자 대상 물건에 대해 꼼꼼하게 알아보고 계시네요~ 치고님, 매직님이 이미 답변을 잘 해주셨네요 :) 추가 내용만 말씀 드려볼게요 1) 매도인분이 배려 해주신 부분으로 보입니다 ㅎㅎ 말씀 주신 것 처럼 전세계약 실행 앞뒤로 소유권이전을 보는 은행이 있기 때문에 이야기 해주신걸로 보입니다. 말씀하신 3개월이 은행마다 상이한데요~ 아예 안 보는 은행부터 (현재로서는 농협이 안보는 걸로 알고있어요) 최대 6개월까지 (최근 신한은행이 까다로워져서 신한 정도로 알고있어요 → 이 부분은 단단해님도 추가로 은행을 통해 알아보시는게 맞구요, 신규 세입자분도 바로 알아보실 수 있게 신경 써주셔야합니다~ 다만 전세입자가 바로 구해져야 하는데, 이부분은 올수리를 하면 어느정도 해결 될 것으로 보여집니다. [이렇게 해보면 좋을 것 같아요] 매수계약과 동시에 전세 광고 하고, 수리 견적 나오는 대로 비슷한 사진 받아서 세 보러 오시는 분들은 사장님 통해 이런식으로 수리 한다고 사진 보여주시면 좀 더 임팩트 있을거에요 ^^ 2) 아무래도 올수리를 진행하는 경우 수리하면서 건들게 되면 업체로 인한 하자가 발생 할수가 이는데요~ 이 부분 때문에 특약을 넣을 수 없다고 이야기 해주신듯 합니다. 그래서 이렇게 특약을 넣어볼 수 있을 것 같아요 '수리로 인해 발생하는 하자담보는 매수인이 책임지고, 그 외 중대하자담보에 관한 사항은 관련법규를 따른다' → 수리 외의 하자는 민법대로 하자는 뜻 입니다 :) 단단해님 좋은 투자 하시길 응원드립니다
