안녕하세요!
부동산 공부하는 엔지니어 리치샘킴입니다.
2주차 강의는 용맘님 강의였는데,
저는 이번에 용맘님 강의를 처음 들었습니다.
1주차에 갱지지 튜터님과 통화하면서
이번 실전반에서 가장 배우고 싶은 것이 무엇인지 얘기를 나눈적이 있는데
저는 단지 선호도와 비교평가 잘하기를 목표로 말씀을 드렸습니다.
그런데, 이번 2강에서는 정말 다양한 케이스로 비교평가를 해주셔서
비교평가는 이렇게 하는거구나를 알게된 정말 저에게 꼭 필요한 강의였습니다.
좋은 강의 해주신 용맘님 정말 감사합니다~~ ^^
[나에게 특히 와닿았던 점]
첫째, 분위기 임장할 때 체크해야 될 부분으로
그 지역이 가지고 있는 핵심가치가 무엇인지와 더불어
가지고 있지 못한 것이 무엇인지도 파악하는 것이 중요하다.
왜냐하면 언덕이 기본이라면 언덕이 아닌 평지는 더 선호 되겠구나를 알 수 있기 때문이다.
기존의 나는 언덕에 있는 단지라면 단순히 사람들이 싫어하겠구나 라고만 생각했었는데
이제는 언덕에 단지가 있어 사람들이 덜 선호하겠구나와 그럼 더 선호하는 곳은 어딜지 고민해 봐야겠다.
둘째, 분위기 임장 후에는 생활권을 정리해야 하는데,
그 생활권이 가진 특징과 나의 느낌을 정리하고, 그 생활권에서 대장단지의 시세를 아는 것도 중요하고, 특히, 분위기 임장에서는 생활권을 나눌 수 있어야 선호도가 파악됨을 꼭 기억하고, 핵심가치가 무엇인지 그리고 부족한 것이 무엇인지도 구분해야 한다.
셋째, 단지임장을 그냥 하는사람과 제대로 하는 사람이 있는데,
그냥 단지임장을 하는 사람은 모든 단지를 그냥 가보는 것이고,
제대로 단지임장 하는 사람은
사람들에게 유의미한 단지를 선별하고
내 투자에 적용할 후보단지를 골라내는 것이다.
단지임장의 핵심은 각 단지별로 사람들의 수요를 잡아당기고 있는 것이 무엇인지 파악하는 것이다.
단지에 대한 편견을 버리고, 왜 그 단지에 수요가 있는지 눈, 귀, 발로 느껴야 한다.
넷째, 단지임장 후에는 시세를 남겨라
선호단지대로 가격이 매칭이 되는지, 현재 가격 수준은 어떤지를 확인하고
시세지도에서는 투자우선 단지가 뭔지, 매물임장을 어떤걸 해야하는지를 알 수 있다.
또한, 전고점 파악을 통해 가격의 흐름을 파악할 수 있으므로 시세지도 작성할 때 전고를 꼭 비교해 볼 필요가 있다.
시세그룹핑은 한판에 지역을 보는 유일한 장표이므로 반드시 작성해 봐야 한다.
시세지도와 시세그룹핑은 우선순위 단지를 골라내고, 가격의 왜곡을 찾아내는 과정이므로 임장보고서 작성에 꼭 필요한 내용이다.
다섯째, 만약, 투자하지 않고 단지와 가격만 남겼다면
복기를 통해 나의 투자성향과 단지의 가격흐름을 알고,
비교단지와 비교를 하면서 선호도 파악을 할 수 있다.
복기는 더 나은 결정을 하기 위한 과정이고,
내가 파악한 선호도대로 가격이 움직이고 있는지 지켜봐야 한다.
여섯째, 비교평가의 핵심 포인트는 단지가치, 가격, 상황이다.
가장 먼저, 생활권별 선호요인을 먼저 확실히 나눠야 비교평가가 조금더 쉬워진다.
특히, 단지가치는 선호도가 중요한데, 선호도는 OO성, OO가 핵심 포인트이다.
또한, 가격은 현재가격, 과거가격을 비교하여 가치대비 싼지 확인해야 한다.
마지막으로 상황은 물건별 조건, 내투자금 등을 고려해서 비교평가를 해야 한다.
[나에게 적용할 점]
이번 강의를 통해
지역내 비교, 지역간 비교, 위상이 다른 단지간 비교, 다른가치와 비슷한 가격 간의 비교 등
다양한 케이스의 비교평가를 통해
직접 해보진 않았지만 다양한 비교평가 방법을 알 수 있는 좋은 기회였다.
실전반을 통해
튜터님과의 약속인 선호도 파악과 비교평가를 좀 더 잘하기 위해 실제 사례로 예를 들어
비교평가를 해봐야겠다.
정말 내게 필요한 강의를 해주신 용맘님 너무너무 감사합니다~~ ♡
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